부자들의 `집 잘파는 비결"

 

중개업자에 인센티브 줬더니…"금방 집이 팔렸어요"

부자들 사이에서 '집 잘파는 법'이 화두가 되고 있다. 값이 더 떨어지기 전에 손해를 줄이거나 다른 재테크를 위한 자금마련을 위해서는 집을 팔아야 하는데 부동산 경기 침체로 쉽지 않기 때문이다. 부자들은 특히 다주택인 경우가 많아 집처분에 대한 고민이 남다르다.

전문가들은 무엇보다 손절매를 두려워하지 말라고 조언한다. 투자원금이 아까워 "이 가격엔 절대 못 팔아"라고 버텼다간 추가 하락으로 더 큰 손해를 볼 수 있기 때문이다. 따라서 자신이 정한 가격을 고집하기보다 경기상황을 살펴 손절매 가격 이하로 떨어질 것 같으면 미련없이 파는 게 오히려 득이 될 수 있다.

중개업자에게 인센티브를 주는 것도 한 방법이다. 중개업자 입장에서는 똑같은 물건이라도 이익이 많은 물건을 우선시하게 된다. 따라서 중개업자에게 '이 금액에만 팔아달라'며 최소 매도금액을 제시하고 그 이상으로 팔 경우 중개업자가 갖도록 하면 거래가 빨리 성사될 가능성이 높다.

부동산포털업체도 활용할 만하다. 예를 들어 부동산뱅크(www.neonet.co.kr)는 '매치 메이킹 플래너(Match Making Planner)'란 제도를 실시하고 있다. 이 포털의 회원이 매도를 의뢰하면 그 물건의 성격과 입지 등을 고려해 거래를 가장 잘 성사시켜줄 만한 부동산 중개사를 소개시켜 준다. 또 중개수수료를 낮춘 인터넷 중개 서비스도 속속 나오는 추세다. 한국부동산거래소는 일반 중개업소보다 50% 적은 수수료를 받는 부동산중개 인터넷 사이트(www.krex.kr)를 운영하고 있다. 부동산을 사려는 고객이 원하는 거래조건을 온라인에 올리면 자동으로 이와 맞는 매물을 보유한 회원 중개업소와 연결시켜 준다. 중개업소는 고객을 소개받는 대신 법정수수료의 50%만 받으며,월 5만~10만원의 정보이용료를 한국부동산거래소에 낸다.

만약 은행이나 증권사,보험사가 특별히 관리하는 프라이빗뱅킹(PB) 고객이라면 이들 금융회사의 프라이빗뱅커에게 매달릴 필요도 있다. 여유자금을 가진 PB고객 가운데 혹시 매수의사가 있는 사람이 없는지 알아봐달라고 '압력'을 넣는 것도 한 방법이다.

공공기관도 자신의 고객으로 삼을 수 있다. 대한주택공사의 경우 다세대 · 연립주택을 매입해 저소득층에 임대하는 사업을 벌이고 있다. 다만 전용면적이 60㎡ 이하여야 매입해준다. 또 감정평가액을 기준으로 매입가를 결정하기 때문에 아무래도 시세보다는 싸게 팔아야 한다는 것을 염두에 둬야 한다.

자신의 상품을 업그레이드시키는 것도 필요하다. 집을 깨끗하게 수리한 뒤 매물로 내놓으면 아무래도 수요자들 눈에 더 띄게 마련이다. 개보수를 위해 들인 비용을 뽑고도 남을 가능성이 높다. 근저당이나 가압류 등 법적문제도 가능한한 빨리 정리해야 한다.

집이 안 팔린다면 맞교환도 고려해볼 만하다. 현재 부동산 교환 인터넷 사이트만 20여개가 활동 중이다. A씨는 자신의 서울 송파구 문정동 130㎡(40평)대 아파트를 지난해 부동산교환업체를 통해 경기도 고양시 일산의 한 분양상가와 교환했다. 새로 매입한 서울 강남의 아파트가 이달 말이면 일시적 2주택자 양도소득세 비과세 기간이 만료돼 그 전에 문정동 아파트를 빨리 처분해야 했기 때문이었다. A씨는 아파트는 9억원,상가는 8억5000만원의 가격을 인정받아 5000만원의 차액을 받고 상대방과 맞바꿨다. 이처럼 일시적 2주택자라면 상가나 토지 등과 교환해 양도세 중과와 처분조건부 대출 기간 만료를 피할 수 있고 대출이 많아 이자부담이 크다면 덩치가 작은 부동산으로 갈아탈 수 있다.

집을 팔 때 양도세를 줄이는 데도 신경을 써야한다. 다주택자라면 내년 말까지 파는 것이 유리하다. 기존에는 1가구 다주택자에 대해서는 일반 양도세율(올해 6~35%)이 아닌 50~60%의 높은 세율을 적용했다. 그러나 지난달 1일부터 2010년 12월31일까지 2년 동안 이 같은 양도세 중과제도가 한시적으로 폐지된다. 2주택자는 일반 양도세율과 같은 6~35%로，3주택 이상자는 45%로 각각 낮아진다. 다만 보유기간 1년 미만에 대해서는 50%，1년 이상 2년 미만에 대해서는 40~45%의 세율이 적용된다.

매매가 9억원을 넘는 1가구1주택자는 양도세만을 고려한다면 늦게 팔수록 유리하다. 1가구 1주택자에 대한 장기보유특별공제(보유 기간에 따라 양도차익에서 공제하는 비율)가 늘었기 때문이다. 올해부터 매년 4%포인트에서 8%포인트로 높아졌다.

따라서 그동안에는 특별공제 최대 한도인 80%를 공제받기 위해서는 20년을 보유해야 했지만 올해부터는 10년만 보유하면 된다. 물론 양도세 비과세 보유 및 거주요건을 채운 주택은 양도가액이 9억원 이하라면 양도세를 신경쓸 필요가 없다.

부동산 맞교환의 경우 양도세를 일반 매매와 동일하게 낸다. 예컨대 문정동 아파트를 교환한 A씨의 경우 기존에 아파트를 8억원에 샀다면 9억원과의 차익 1억원에 대한 양도세를 내야 한다.