보금자리주택 수요자 71%, 강남세곡‧서초우면

 

올 9월에 서울 근교의 보금자리주택 시범지구 4곳에서 전용 85m² 이하 중소형 공공 아파트 2만1000채와 임대아파트 및 도시형 생활주택 2만3000채 등 보금자리주택 4만4000채가 공급된다. 또 내년에는 시범지 구 4곳에서 전용 85m² 초과 중대형 민간 아파트 1만6000채가 분양된다   서울 세곡-우면, 고양 원흥, 하남 미사 등 시범지구 4곳 국토해양부는 서민의 주거 안정을 위한 보금자리주택 시범지구로 서울 강남구 세곡동과 서초구 우면동, 경기 고양시 덕양구 원흥동, 하남시 미사동 일대 등 4곳을 지정해 총 6만 채의 주택을 짓는다고 11일 밝혔다.   정부는 이를 위해 비닐하우스 등이 85%가량을 차지해 사실상 ‘비닐벨트’로 방치돼 있는 이 일대 개발제한구 역(그린벨트)을 8월 말까지 해제하기로 했다. 서울 강북 도심에서 12∼18km 떨어진 이들 시범지구는 경기 성남시 분당과 고양시 일산신도시보다 가깝고 도로 상하수도 등 기반시설도 잘 갖춰져 있어 수요자들의 관심이 높을 것으로 보인다. 정부는 용적률을 높이 는 등의 방법으로 중소형 공공 아파트의 분양가를 주변 시세보다 15% 이상 싸게 책정하기로 했다.   보금자리주택은 사전 예약을 통해 입주자를 모집한다. 기존 청약저축에 가입한 무주택 가구주가 희망하는 주택면적이나 입지조건, 분양가, 입주예정월 등을 정해 대한주택공사 홈페이지(www.jugong.co.kr)에 1∼3지 망을 신청하면 무주택기간 등 현행 청약저축 입주자 선정기준에 따라 ‘예약입주자’를 선발하게 된다. 예약입 주자로 뽑히면 일반 아파트에는 청약할 수 있지만 다른 보금자리주택에는 사전 예약할 수 없다.   최근 은행에서 판매하기 시작한 주택청약종합저축 가입자는 1순위 자격을 얻는 2년 이후에 보금자리주택을 신청할 수 있다.   보금자리주택 수요자 10명 중 7명 “세곡ㆍ우면 1지망”   지난달 국토해양부가 발표한 ‘보금자리주택’ 시범지구 4곳(강남세곡, 서초우면, 고양원흥, 하남미사) 중 청약 대기자들은 ‘강남 세곡지구’를 가장 선호하는 것으로 나타났다.   특히 보금자리주택 청약 대기자의 약 71%가 보금자리주택 1지망으로 서울의 세곡·우면지구를 선호한 만큼, 3개월 앞으로 다가온 9월의 사전예약에서도 이들 지역은 높은 인기가 예상된다.   강남 보금자리…`우면 vs 세곡` 어디가 좋을까 우면지구, 아파트ㆍ연립 인접… 업무시설도 가까워 세곡지구, 탄천 너머 위례신도시…도심과는 멀어 정부는 오는 9월 서울 서초구 우면동과 강남구 세곡동에서 보금자리주택 사전 예약을 받는다. 개발제한구역(그린벨트)을 풀고 겨우 택지를 조성한 것에서 알 수 있듯이 개발 가능한 강남권의 빈 땅이 많지 않아 서민이 강남에서 신규 분양을 통해 내집마련을 할 수 있는 절호의 기회다. 두 지구의 입지 장 · 단점과 입주 전략을 알아봤다. ◆우면과 세곡의 승자는 보금자리주택지구로 지정된 4곳 중에 우면과 세곡이 돋보이는 것은 분명하다. 그렇다면 둘 중에는 어느 곳이 더 좋을까? 현재 주변 여건을 살펴보면 우면이 좀 더 우세해 보인다. 세곡지구의 경우 수서차량기지와 야산 등에 가로막혀 가장 가까운 주거지인 수서역 인근에서 차로 5~10분 정도 더 들어가야 해 도심과 분리된 모습이다. 반면 우면지구는 우면동의 기존 아파트단지 및 연립주택들과 사실상 붙어 있다. KT연구센터,LG연구센터,한국교총회관 등 기존 업무시설도 걸어서 출퇴근할 수 있는 가까운 거리다. 인근의 생활하천 역시 우면지구는 타워팰리스,개포 주공 등 강남권 주요 단지로 이어지는 양재천에 접해 있는 데 반해 세곡지구 인근의 탄천은 아직 정비가 덜 된 모습이다. 하지만 미래 개발 호재를 놓고 보면 이야기가 달라진다. 세곡지구와 인접한 탄천 너머로는 위례(송파)신도시가 조성될 예정이며 문정동 법조타운,복합쇼핑몰 '가든파이브'도 가깝다. 수서동과 함께 '임대아파트벨트'로 묶이기 보다는 위례신도시와 함께 대규모 신규 아파트 단지로 묶일 가능성이 높다. 우면지구는 양재천 건너 과천 주암동에 재개발 호재가 있지만 세곡지구의 개발 호재보다는 무게가 떨어진다. ◆'수서' 이상이냐 이하냐 우면 · 세곡 보금자리주택단지는 모처럼 강남권에 대규모로 조성되는 주택단지지만 그 가치는 기존 강남권 주거단지 수준에 못 미칠 거라는 의견이 많다. 입주하는 전체 가구의 70% 이상이 중소형 아파트나 사실상 영구임대 아파트인 20년 장기전세,30년 이상 장기임대 아파트로 채워지기 때문이다. 곽창석 나비에셋 사장은 "주택 평형 구성이나 임대아파트 비율로 봤을 때 부자들이 들어가 살기는 힘들 듯하다. 그러면 학군이나 주변 인프라도 기존 강남권보다는 떨어질 수밖에 없다"고 했다. 하지만 다른 의견도 있다. 분양 전환이 가능한 임대아파트가 많은 데다 보금자리주택단지가 입주하는 인근에 개발 호재가 있어 주변이 전체적으로 업그레이드되면서 재평가될 수 있다는 것이다. 함영진 부동산써브 실장은 "임대아파트가 많은 건 판교나 은평뉴타운 등 공공택지지구에서는 어디서나 나타나는 현상"이라며 "지구 내에 중대형 민간아파트도 공급되고,임대아파트도 분양 전환이 가능하거나 1인 가구를 위한 기숙사형이 많을 것으로 보여 깨끗한 주거단지가 될 것"으로 전망했다. ◆청약통장 없으면 손놔야 하나 우면 · 세곡지구에 입주하고 싶더라도 청약통장이 없는 사람들은 손놓고 있을 수밖에 없다. 하지만 대안은 있다. 보금자리주택으로 지정된 지구에서 도로 하나를 사이에 두고 우면2지구와 세곡1지구의 개발이 2011년 입주를 목표로 한창 진행되고 있기 때문이다. 두 지구의 면적은 우면2지구가 50만4900㎡，세곡1지구가 26만3814㎡로 보금자리주택단지보다는 적으며 우면2지구는 전체 3137채 중 2524채，세곡1지구는 2121채 중 1683채가 시프트나 국민임대아파트로 구성됐다. 일반임대아파트는 없고 철거민을 대상으로 우면2지구에서는 613채，세곡1지구에서는 438채가 특별분양됐는데 내년 동，호수 추첨이 끝나면 이 분양권이 시장에 나올 것으로 보인다. 보금자리주택을 분양받는 것보다는 비싸겠지만 시세가 정확히 형성되지 않은 거래 초기에 분양권을 잡는 것도 방법이다. [내집마련 특급] 서울시 알짜 공공택지지구   세곡,우면 등 알짜 택지지구 분양권 전매 가능....  우면2  세곡  상암2  마천  신정3  신내2  신내3 상계장암   천왕  천왕2  강일  강일2  3,524  2,121  2,865  1,701  3,069  1,326  5,113  2,397  3,562  1,589  6,410  3,524  sh공사   sh공사   sh공사   sh공사   sh공사   sh공사   sh공사   sh공사   sh공사   sh공사   sh공사   sh공사   강남 세곡,서초 우면 등 서울시 알짜 택지지구에서 2009~2012년까지 48,000여 세대 공급 !!!   [원주민,철거민 특별분양 물량 입주전 분양권 1회 전매 가능]   세곡,우면,상암,마천 등 알짜 공공택지지구에서 2012년까지 약 48,000여 세대가 공급된다. 서울시의 대표적인 그린밸트 해제지역인 이곳 공공택지지구에 공급되는 아파트는 총 48,000여 세대중 약 40,000여 세대는 임대주택과,장기전세가 들어서며, 약 8,000여 세대가 철거민 특별공급 이며,일반분양 은 없다.   특별공급 아파트는 지역 원주민과 서울시 도시계획사업 철거민에게 분양되었으며, 분양가 혜택을 받아 주변시세의 약 50% 수준에 공급된다.   [강일,상계장암,신내2지구 분양가]    지역 및 분양가  109㎡ (33평) 85㎡ 25평)  입주시기  강일  3억4200만  1억8000~1억9000만  입주중  신내2  2억7800만  1억8800만  2009.12  상계,장암  2억8000만  1억8800만  2009.10   [세곡,우면,상암,마천지구 예상분양가]    지역 및 예상분양가  109㎡ (33평)  85㎡ 25평)  입주시기  세곡  3억5000~3억9000만  1억9000만  2010.12  우면  3억5000~3억9000만  1억9000만  2011.6  상암  3억~3억5000만  1억9000만  2010.6  마천  3억~3억5000만  1억9000만  2010.12   이들 공공택지지구에서 특별공급을 받는 원주민과 철거민은 전매제한 적용을 받지 않고 입주전 1회에 한해 분양권 전매가 가능하다.   철거민 등에 공급된 물량은 주변 아파트 시세의 약 50% 정도의 원가수준으로 분양되기 때문에 입주후 높은 프리미엄을 기대할 수 있으며, 선시공 후분양 방식으로 분양되기 때문에 계약금,중도금 등의 금융부담 없고, 대부분 그린밸트 해제지역이기 때문에 산과 하천을 끼고 있어 녹지율이 풍부해 쾌적한 주거환경을 자랑한다.   또한,강남 세곡,서초 우면,마포 상암 지구는 주변에 대형 개발호재와 맞물려 미래가치가 탁월한 지역이며, 가장 인기 있는 지역으로 손꼽히고 있다.   현재 장지,발산,강일 지구는 입주를 시작했으며, 올해 10~12월까지 상계장암,신내 2지구가 입주를 시작하며, 현재 분양권 거래가 이루어지고 있다.   [역대 SH공사 택지지구 아파트 분석] 33평(109㎡) 2009년 6월 현재    지역  건설회사  입주시 분양가  현시세  준공연도  강일지구  계룡건설  34.200  48.000  2009.3  장지지구  일성건설  36.797  60.000  2007.8  발산지구  두산건설  23.076  53.000  2007.10  상암7단지  태영건설  26.760  62.000  2006.10  상암5단지  태영건설  22.339  65.000  2005.12  신정신트리3단지  진흥기업  16.800  50.500  2002.9  신대방보라매파크빌  한일건설  17.200  59.000  2002.4     [강남 세곡,서초 우면 선호도 가장 높아 !!!]   12개 택지지구 중 가장 인기있는 지역은 강남 세곡과 서초 우면지구이다.   [세곡지구 공사현장]   공사가 한창인 세곡1지구의 모습이다. 총 2200여 세대 중 438세대가 철거민에게 2008년 6월 특별분양 되었으며,내년 중순경 동호수 추첨과 함께 분양 계약이 이루어진다.   평형별 예상 분양가는 25평이 약 1억9000~2억. 33평이 3억5000~3억8000 정도로 주변아파트 시세의 약 50% 수준 에 공급될 전망이다.   주변 개발호재로는 위례신도시,보금자리주택,문정동 법조타운,유통단지 가 들어서고, 지난 7월1일 용인~세곡간 민자고속 도로가 개통되었다.   세곡지구와 비교대상 지역으로 수서,일원동을 꼽을 수 있는데 25평대 아파트가 약 5억5000~6억.33평대가 약 7~8 억원에 형성되어 있다   [우면지구 공사현장]   공사가 한창인 우면2지구의 모습이다. 총 3500여 세대 중 613세대가 철거민에게 2008년 6월 특별분양 되었으며,내년 중순경 동호수 추첨과 함께 분양 계약 이 이루어진다.   평형별 예상 분양가는 25평이 약 1억9000~2억. 33평이 3억5000~3억8000 정도로 주변아파트 시세의 약 50% 수준에 공급될 전망이다.   우면산 청계산으로 둘러쌓여 있는 우면2지구는 녹지율이 풍부하며,그린밸트 지역이지만 서초동,방배동 등과 가깝 고 LG연구센타,신분당선,강남순환고속도로 등의 개발호재가 있다.   주변에는 동양고속,코오롱,한라아파트가 있으며 25평대 시세는 5억원대 33평 시세는 7억원대에 형성되어있다.   어떻게 투자하나?    현재 분양권 거래가 가능한 지역은 강일지구와 상계장암,신내 2지구로써 동호수 추첨이 끝난 지역이며,그 외 세곡,우면,마천,상암 등은 동호수 추첨 이전 단계로써 분양권이 아닌 입주권 상태이기 때문에 동호수 추첨이 끝날때까지 기다려야 한다.   하지만,동호수 추첨이 끝나면 입주권 상태보다 약 두배이상 프리미엄이 상승하기 때문에  발빠른 투자자들은 판교나 은평뉴타운처럼 입주권을 매입한다.   기타지역에 비해 세곡,우면지구의 경우는 물량이 적고 찾는 사람이 많기 때문에 내집마련 혹은 투자처를 찾는 사람이라면 서둘러 알아볼 필요가 있다.