돈을 부르는 토지의 첫 번째 조건

 -토지를 먼저 이해해야 좋은 땅인지 아닌지를 알 수 있다.

 

 

장박의 명성도 대단하지만 지방 토지시장에 대한 관심이 뜨겁다는 반증이었다.

"여러분께서 토지 투자를 결행하기 전에 반드시 먼저 알아두어야 할 게 있습니다. 바로 토지에 대한 이해인데요. 간단한 원리인데도 모르는 분들이 많은 것 같습니다. 오늘 강의할 내용 중 다른 건 몰라도 이것만은 꼭 알고 가시기 바랍니다. 토지는 지상에 놓여 있는 자연이지만 지표상에 뭐가 건축될 수 있느냐에 따라 토지의 가치가 달라집니다.

 

현재 지표상에 건축물이 없다고 해서 가치가 없는 것이 아니라 미래에 세워질 건축물의 종류에 따라 가치가 틀리다는 겁니다. 이를 토지의 공간계획이라고 합니다. 그런데 많은 사람들이 공간계획은 소홀히 하고 지표상의 이용형태 즉 지목만 보고 토지의 가치를 판단하고 있습니다. 지목은 토지의 지상계획을 뜻하는 것으로 농지나 임야, 공장용지 등 현재 이용되는 상태로는 토지의 가치를 정확히 파악할 수 없습니다."

 

지목의 종류로는 전을 비롯해 답, 과수원, 목장용지, 임야, 광천지, 염전, 대, 공장용지, 학교용지, 주차장, 주유소용지, 창고용지, 도로, 철도용지, 제방, 하천, 구거, 유지, 양어장, 수도용지, 공원, 체육용지, 유원지, 종교용지, 사적지, 묘지, 잡종지 등 28가지가 있다(지적법 제5조 1항과 시행령 제5조에 종류와 구분 방법이 규정돼 있음). 하지만 지목만으로는 토지의 가치를 다 평가할 수 없다. 현재는 전이나 임야지만 전용허가를 얻으면 대지(대)로 지목변경이 가능하고, 공간계획이 무엇이냐에 따라서 지상에 아파트도 지을 수도 있고 리조트나 호텔을 지을 수도 있는 것이다.

 

따라서 토지의 가치는 1차적으로 대지로 전용이 가능한가의 여부에서 시작하지만 궁극적으로는 그 토지의 공간계획 여부에 달려 있다. 공간계획과 지목의 가치 비중은 8:2 정도라고 할 수 있다. 공간계획과 지목은 토지이용계획확인서(http://luris.mltm.go.kr에서 열람하거나 가까운 동사무소에서 원격발급이 가능)를 통해 알 수 있다.

 

공간계획은 토지 소유자나 정부가 임의로 결정할 수 있는 사항이 아니다. '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에 규정돼 있고, 수립이나 변경 역시 법률에 규정된 절차와 자격 조건을 갖추어야 하기 때문에 매우 엄격하다. 토지의 공간계획에는 용도지역∙용도지구∙용도구역을 비롯해서 각종 법령과 '토지이용규제 기본법'에 따른 지역∙지구 등 이미 지정돼 있는 사항 외에도, 지구단위계획과 도시개발사업계획, 정비사업계획, 도시계획시설사업계획 등 향후 수립되는 도시계획도 포함된다. 따라서 토지의 가치를 평가할 때는 현재와 미래의 공간계획이 무엇인지를 정확히 살피는 것이 관건이다.

 

용도지역은 그 땅에 지을 수 있는 건축물의 종류와 건폐율, 용적률을 구분하기 위해 지정했으며, 용도지구∙용도구역을 비롯해서 각종 법률과 '토지이용규제 기본법'의 지역∙지구는 토지 이용을 규제하고 제한하는 사항이다. 따라서 지을 수 있는 건축물의 종류가 다양하고 용적률이 높게 규정된 용도지역 중에서 지역∙지구에 해당되는 곳이 없는 땅일수록 가치가 높다.

 

용도지역은 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 구분된다. 도시지역이 가장 가치가 높고 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 순인데, 생산관리지역과 보전관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역은 개발이 극히 제한돼 있는 곳이므로 투자 가치가 매우 낮다. 예를 들어 펜션 등 숙박업소는 도시지역 중 상업지역과 계획관리지역에서만 건축이 가능하다. 다시 말해 농림지역의 농지는 숙박업소 건축을 위한 전용 허가가 나지 않지만 계획관리지역의 임야는 특별한 이용 제한사항이 없는 한 숙박업소 건축 전용 허가가 가능하다는 뜻이다.

 

도시지역(주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역)과 계획관리지역 중에서는 상업지역의 가치가 가장 높고 주거지역, 공업지역, 녹지지역, 계획관리지역 순인데, 보전녹지지역은 계획관리지역보다 개발 가능성이 낮다.

 

용도지구는 용도지역의 제한을 강화 또는 완화하여 적용함으로써 용도지역의 기능을 증진시키기 위한 지역을 말하며, 크게 미관지구, 고도지구, 방화지구, 방재지구, 보존지구, 시설보호지구, 취락지구, 개발진흥지구, 특정용도제한지구로 나뉘는데, 개발진흥지구 외에는 지정되지 않는 것이 유리하다.

 

용도구역은 용도지역 및 용도지구의 제한을 강화 또는 완화하여 따로 정함으로써 토지를 합리적으로 이용하기 위한 지역으로서, 개발제한구역(그린벨트), 도시자연공원구역, 시가화조정구역, 수산자원보호구역 등이 있는데, 지정되면 개발이 유보되거나 어려워지기 때문에 지정되지 않는 것이 좋다.

 

	구분			건폐율	용적률
용도지역	도시지역	주거지역	제1종 전용주거	50% 이하	50∼100% 이하
			제2종 전용주거	50% 이하	100∼150% 이하
			제1종 일반주거	60% 이하	100∼200% 이하
			제2종 일반주거	60% 이하	150∼250% 이하
			제3종 일반주거	50% 이하	200∼300% 이하
			준주거	70% 이하	200∼500% 이하
		상업지역	중심상업	90% 이하	400∼1500% 이하
			일반상업	80% 이하	300∼1300% 이하
			근린상업	70% 이하	200∼900% 이하
			유통상업	80% 이하	200∼1100% 이하
		공업지역	전용공업	70% 이하	150∼300% 이하
			일반공업	70% 이하	200∼350% 이하
			준공업	70% 이하	200∼400% 이하
		녹지지역	보전녹지	20% 이하	50∼80% 이하
			생산녹지	20% 이하	50∼100% 이하
			자연녹지	20% 이하	50∼100% 이하
	관리지역	보전관리		20% 이하	50∼80% 이하
		생산관리		20% 이하	50∼80% 이하
		계획관리		40% 이하	50∼100% 이하
	농림지역			20% 이하	50∼80% 이하
	자연환경보전지역			20% 이하	50∼80% 이하

⋇용도지역의 구분 및 건폐율, 용적률

⋇각 지역에서 실제로 적용되는 건페율과 용적률, 지을 수 있는 건축물의 종류는 법이 정한 범위 내에서

시∙군의 도시계획조례로 따로 정할 수 있으므로, 항상 조례를 확인해야 한다.