토지공개념} 개발이익 환수 기반시설 확충

2005.7.18 (월) 17:21   파이낸셜뉴스

[토지공개념 강화]개발이익 환수해 기반시설 확충

부동산 시장 안정 종합대책 발표를 앞두고 있는 가운데 땅값 안정과 토지소유의 편중현상을 완화하기 위해 토지공개념제 강화 방안이 급부상하고 있다. 각종 개발의 영향으로 전국의 토지시장이 ‘투기장’으로 변질되고 이로인한 땅값 상승이 각종 개발정책 시행과 기업활동의 걸림돌이 되고 있는 데다 최근 개인 토지소유자 중 상위 1%가 전체 사유토지 면적의 50%를 소유하는 것으로 나타나 토지의 소유편중 현상이 심각하기 때문이다. 토지공개념제는 토지에 대해 공공적 기능을 대폭 강화하는 것으로 지난 89년 말 도입됐던 ▲택지소유상한제 ▲개발이익환수제 ▲토지초과이득세 등 이른바 ‘공개념 3법’이 대표적인 제도다. 하지만 이들 토지공개념 3법 중 택지소유상한제와 토지초과이득세는 국민의 재산권 침해와 미실현 이득 환수 등의 이유로 헌법재판소가 위헌 또는 헌법불합치 판결을 내림에 따라 90년대 중?후반 폐지됐다. 개발이익환수제는 ‘개발부담금’이라는 명목으로 그동안 부분적으로 적용해 오다 지난해 1월1일부터 부과가 중지됐다. 그렇지만 용도지역 설정이나 고가토지보유자에 대한 보유세 중과(종합부동산세)와 토지시장 과열지역 토지보유자를 대상으로 한 양도세 중과(토지투기지역) 등 넓은 의미에선 공개념적 성격의 각종 제도가 시행되고 있다. 다만, 행정중심복합도시 및 기업도시건설, 공공기관 지방이전에 따른 혁신도시 개발, 경제자유구역 및 신도시개발 등 각종 국책사업의 시행을 틈타 시중 부동자금이 토지시장으로 흘러들면서 이 정도의 억제장치로는 뛰는 땅값을 잡기에 역부족이라는 판단에 따라 정부는 토지에서 발생하는 불로소득을 보다 효율적으로 환수하기 위한 공개념 확대를 부동산시장 안정대책의 수단으로 활용하는 방안을 적극 검토중이다. ■보유세·양도세 대폭 강화 가장 확실한 정책수단은 과거 공개념 관련 제도를 모두 부활하는 것이다. 하지만 이미 위헌이나 헌법불합치 판결이 내려져 폐기된 상황에서 이를 재도입하는 것은 불가능하다. 따라서 가장 현실적인 방법으로 재산세(보유세) 및 양도소득세를 강화하는 방법이 있다. 보유세 중과방안으로는 현행 종합부동산세의 과세대상 기준가격을 낮추는 등의 방법으로 과세대상을 확대하고 세율을 대폭 상향 조정하는 방안을 상정할 수 있다. 토지 종합부동산세는 현재 공시지가 기준 6억원 이상인 나대지(지목이 대지이면서 건물이 없는 토지) 및 임야와 40억원 이상의 영업용 부동산에 대해 가격규모에 따라 과세표준액(공시지가의 50%)의 1∼3%를 부과하도록 돼 있다. 토지투기지역내 양도세 중과방안도 역시 과세 대상지역을 확대하거나 세율을 상향조정하는 방법으로 강화할 수 있다. ■개발부담금제 부활 과거 토지공개념 3법 중 개발이익환수제의 골간인 개발부담금제는 기획예산처의 ‘부담금관리기본법’이라는 이름으로 유일하게 제도적 명맥이 유지되고 있다. 지난해부터 부담금 부과가 전면 중단되기는 했지만 일부 조항만 변경할 경우 곧바로 부과가 가능하다는 게 정부측 관계자의 말이다. 이 제도는 수도권 200평 이상, 지방 대도시 500평 이상의 토지를 개발할 때 발생하는 이득의 일부를 개발이익으로 환수하는 것이지만 역시 미실현 이득을 미리 거두고 토지의 효율적 이용을 제한한다는 지적과 함께 해당 사업지에만 부과하도록 돼 있어 이에 편승한 주변지역 땅값 상승에 대해선 억제효과가 없다는 문제점이 제기되고 있어 도입에는 상당한 기술적 보완이 필요하다. ■기반시설부담금제 도입 일정 지역을 기반시설금 부과대상지역으로 정해 이곳에서 각종 개발을 할 때 일정 규모의 비용을 미리 납부하도록 해 이를 해당지역의 기반시설 설치에 사용하도록 하는 것이다. 개발부담금제와 성격이 비슷하지만 개발부담금은 단위 사업별로 부과하고 부과된 부담금의 사용처가 불분명한 데 비해 기반시설부담금제는 광역단위로 부과지역이 설정되고 자금이 해당지역 기반시설 설치에 사용된다는 점에서 차이가 있다. 정부는 이 제도를 오는 2006년 입법을 추진하고 2007년부터 도입키로 한 바 있다. 하지만 이 제도의 도입시기를 앞당기는 방안도 검토될 수 있다. 이밖에 보다 강력한 공개념으로 토지의 소유와 이용(개발)을 분리해 택지나 산업단지 등의 개발시 소유권은 정부나 지자체, 공공기관 등 사업시행자가 갖고 기업이나 개인 등은 토지에 대한 이용권만 부여하는 방안도 검토될 수 있다.