기업도시 주변땅 이렇게 투자!

기업도시 주변땅 이렇게 투자하라

정부가 지난 8일 충북 충주, 강원 원주, 전북 무주, 전남 무안 등 4개 기업도시 시범사업지를 발표하자 인근 토지시장이 다시한번 들썩일 조짐이다. 기업도시 시범사업지는 올하반기 국내 토지시장을 이끌고 갈 ‘최대어’로 꼽히고 있다. 그러나 이 일대 개발가능한 토지는 불과 1년 사이 최대 3∼4배수준으로 가격이 급상승한데다 각종 규제등으로 이미 묶인 지역도 많아 투자가들의 고민도 이만저만 아니다. 토지전문가들은 이번에 선정된 4개 지역 중에서 향후 인구유입효과가 큰 원주시에 가장 주목하고 있다. 반면, 충청권과 같이 도우넛형 주변지역 투자와 관광레져형 등의 외부인구 유입효과가 상대적으로 적은 지역 투자에 대해서는 대체적으로 부정적인 견해를 보였다. ◇작지만 자체개발력 충분한 ‘원주’ 돋보여=이번에 지식기반형 기업도시로 선정된 원주시의 경우 계획상 개발면적 자체는 100만평에 지나지 않는다. 4개 시범사업지중 가장 작은 개발면적이다. 그러나 대다수 부동산컨설팅 전문가들은 원주를 4대 시범사업지중 가장 유망한 투자지로 꼽고 있다. 원주가 수도권 인근도시로서 이례적으로 인구가 늘어나는 지역이어서 기업도시 이외에도 자체 발전력이 상당한 것으로 보기 때문이다. 실례로 공업도시이자 교육도시인 원주는 지난 2001년 27만여명이었던 인구가 현재 29만여명으로 늘어났다. JMK플래닝 진명기 사장은 “개발면적이 큰 다른 도시의 경우 신도시 영향은 있겠지만 지역적인 한계성으로 수도권에 있는 대학이나 기업이 자발적으로 옮겨갈 가능성이 적다”며 “원주의 경우 현재 기업들이 매년 100개 이상씩 늘어나는 등 외부인구 유입효과가 뛰어나 지속적인 주택과 토지수요가 발생할 것”이라고 지적했다. 오너스코리아 정훈록 사장도 “원주 지역의 경우 서울에서 가까운데다 제2차 영동고속도로 건설 등 여러가지 호재가 겹치기 때문에 발전가능성은 무궁무진하다”며 “기업도시 유치후 파생될 물류창고, 하청업체 등이 들어설 대상지역을 중심으로 장기적인 투자에 나선다면 토지보상시기에 즈음해 추가적인 상승여지는 충분하다”고 말했다. 그는 “다만 기획부동산 등이 이미 손댄 지역이나 도로 안쪽의 비싼 농지 등은 피하고 다소 가격이 올랐더라도 도로와 IC 등을 끼로 있는 유망지역을 중심으로 투자에 나서야 할 것”이라고 덧붙였다. 현재 원주지역은 지난 3월말 토지투기지역 지정이후 매수세가 줄어들면서 토지가격이 안정세를 보이고 있다. 현재 원주지역에서 기업도시가 들어설 지정면의 도로변을 따라서는 평당 25만원수준, 도로를 끼고 있지 않은 토지의 경우 평당 15만원선에서 20만원 수준을 보이고 있다. 산업교역형으로 선정된 전남 무안군의 경우 개발면적이 1200만평에 달해 규모의 효과면에서 긍정적으로 평가하는 전문가도 있다. 현도컨설팅 임달호 사장은 “전반적으로 기업도시 효과가 아직 검증되지 않아 불안하기는 하지만 비교적 토지거래가 자유롭고 개발면적이나 산업교역형이라는 특성상 대규모 기업유치효과 등이 기대되는 무안지역이 4개지역중 돋보인다”고 평가했다. ◇지역연고 바탕한 투자가 절대적 유리=기업도시 유치 지역에 안정적인 투자를 고려한다면 철저히 지역적인 연고가 있는 지역을 중심으로 투자할 것을 전문가들은 권고하고 있다. 기업도시 시범사업지중 대상지역의 대부분은 이미 토지투기지역 및 토지거래 허가 구역 등으로 묶여있어 투자가 쉽지 않을 뿐더러 주변지역 역시 향후 이같은 규제가 적용될 확률이 높기 때문이다. JMK플래닝 진사장은 “아무리 전망이 좋은 지역이라고 해도 강제수용을 당하게 되면 본전도 못챙기기 십상”이라며 “대상지역 주변지역의 정보에 정통하고 토지보상때 대토 수요가 발생하는 지역을 판단하려면 지역적인 연고가 반드시 필요하다”고 말했다. 현도컨설팅 임사장도 “정부정책이 추진되는 과정에 변수가 많고 토지투기지역 지정, 토지허가거래구역 지정 등의 각종 규제가 예상되기 때문에 일단 이 지역에 투자하려면 적어도 5년이상 돈을 묶어둔다는 마음가짐이 필요하며 이를 위해서는 출신지역의 토지를 중심으로 투자하는 것이 바람직하다”고 조언했다. 오너스코리아 정훈록 사장은 “지금 기업도시 대상지 주변의 토지가격이 보상금이 풀릴시기에 오르기는 하겠지만 약 2년후면 이 지역의 토지에 대한 수요보다 공급이 오히려 앞설 시기가 올수도 있다”며 “문제는 지금 사는 것이 급한것이 아니라 향후 시장이 어떻게 변화될 것인가를 눈여겨 봐야 하기 때문에 지역적인 연고가 있는 것이 유리하다”고 지적했다. ◇자칫하면 ‘쪽박’, 섣부른 투자 금물〓전문가들은 기업도시 대상지에 대한 ‘묻지마’식 투자에 대해서 우려를 나타내고 있다. 수요가 받쳐 주지 않아 실패했던 사례가 많기 때문이다. 현도컨설팅 임 대표는 “행정수도 주변은 대규모 기반시설과 함께 연관기업 이전 등에 따른 도시 확장으로 주변 땅값 상승을 염두에 둔 투자가 가능했다”며 “레저도시와 같은 경우 발생되는 효과가 도시내에서 모두 소화돼 인근 주변지역으로 확산되는 효과가 적기 때문에 투자 위험성이 높다”고 강조했다. 그는 “군산 등지에서도 10년전 기업유치 붐이 일면서 인근 서천 등지에 토지투기바람이 한창 불었지만 10년전 평당 10만원했던 땅이 지금도 10만원에 팔리고 있는 것이 대표적 예”라고 지적했다. JMK플래닝 진사장은 “관 주도로 조성해 놓은 전남 영암 대불공단의 입주기업이 없어 주변 땅값이 폭락하거나 강원도 횡성 성원리조트 주변 관리지역 농지가 개발 당시 80만원에서 30만원대로 추락한 경우도 있다”며 “이들 사례는 모두 수요가 공급에 미치치 못해 나타난 현상”이라고 지적했다. 즉, 기업도시를 만든다고 하더라도 규모가 수요를 넘어설 경우 오히려 마이너스 투자가 될 위험이 높다는 것. 시간과 공간 한광호 사장은 “민간 주도형 사업의 경우 중도 포기하는 사례가 많아 발표만 믿고 하는 투자는 낭패를 볼 수 밖에 없다”며 “원주 지역이 자체개발 효과가 크다고는 하지만 경기 광주와 강원 원주를 연결하는 제2영동고속도로 역시 민자사업이라 착공때까지는 적어도 5년이상 걸릴 것으로 예상돼 리스크가 크기는 마찬가지”라고 말했다.