1 주택 재태크 시대온다

'1주택 재테크'시대 열린다

[매일경제 2005/07/30]

8월 부동산 안정대책에 다주택자에 대한 세금 중과 방침이 알려지면서 가격을 낮춘 급매물이 늘고 있다. 내년부터 주택 거래시 실거래가 신고 의무화, 2007년부터 양도세 과세기준이 실거래가로 전환되기 때문에 연말이 다가올수록 주택 매물은 더욱 늘어날 것으 로 보인다. 매물은 개발호재가 있는 지역보다 그 동안 집값 상승에서 소외된 비인기 지역 에서 더 늘어날 가능성이 높다. 이제 집을 쉽게 사고팔며 재산을 크게 키우는 '다주택 재테크 시대'는 저물고 있다. 효자 노릇 톡톡히 할 만한 알짜 주택 한 채를 보유해 재산을 서서히 늘 리는 '1주택 재테크' 전략을 신중히 검토할 때가 됐다. ◆ 다주택 보유, 고통 현실화 되나＝정부가 보유세를 최고 집값의 1%까지 높이 는 조치를 앞당길 경우 다주택자의 고통이 현실화될 것으로 보인다. 최근 2~3년 간 집값 급등기에 낮은 금리를 이용해 집값의 50~60%를 대출받아 매입했던 봉급생활자의 부담이 가장 높을 것으로 보인다. 예를 들어 기준시가 5억원 아파트에 살면서 시세 3억원 아파트(전세 1억5000만원)를 전세를 끼고 1 억원을 대출받아 매입한 경우를 보자. 보유세를 최고 1%까지 인상할 때 거주 주택의 보유세는 매년 500만원, 전세 놓 은 3억원짜리 주택의 보유세는 240만원(집값의 80% 기준시가 적용시) 정도를 납부해야 한다. 여기에 대출금 1억원에 대한 연 이자부담도 480만원(월 40만원 )에 달한다. 거주주택에 담보대출이 없다고 가정해도 매년 최소 1220만원의 비 용(보유세+대출이자)이 발생하는 셈이다. 임대사업 등 부수입이 없는 일반 봉급생활자는 2주택을 유지하기가 갈수록 힘 들고, 3주택 소유는 말 그대로 고통으로 와 닿게 된다. ◆ 무주택자, 첫 주택매입에 신중＝무주택자에게는 오히려 내집을 장만하기에 좋은 환경이 갖춰지고 있다. 시장에 매물이 늘면 가격이 안정되고 신규 분양시 장에도 다주택자 참여가 줄어 당첨 가능성도 높아지게 된다. 첫 주택 매입이 향후 재테크에 결정적인 역할을 하는 만큼 최근 주택시장 트렌 드에 주목해야 한다. 구별 평당 아파트 가격과 가격 상승(하락)률, 평형별 집 값 상승 정도 등도 살펴봐야 한다. 7월 현재 서울 아파트 가격은 △10평형대 1억2646만원 △20평형대 2억932만원 △30평형대 3억3258만원 △40평형대 5억1603만원 △50평형 이상 9억8002만원 선이다. 시세의 50% 선에서 담보대출을 받으면 20평형대는 1억원 이상, 30평형대는 1억 5000만원 이상 본인 자금이 있어야 서울에서 평균 수준의 아파트를 매입할 수 있다. 평형대별 가격 차이가 더 벌어지는 점을 감안해 자금이 된다면 첫 주택을 20평 형대보다 30평형대를 매입하는 것이 유리하다. 청약을 한다면 △대단지 △한강 조망 △브랜드 개발 호재 등 기본에 충실해야 한다. ◆ 1주택자, 이사도 재테크＝1주택자가 주택으로 재산을 불리기에는 한계가 따 른다. 논란이 되고 있는 부녀회 가격담합도 실거주자들이 어떻게든 집값을 높 여 보려는 생각에서 비롯됐다. 도곡동 타워팰리스에 거주하는 50대 주부는 "여기 오기까지 결혼 후 이사만 20 번가량 했다"고 말하기도 했다. 고소득자가 아닌 일반인은 이사도 중요한 재테크 수단이다. 투기지역에서 2년 거주, 3년 보유 후 팔면 양도세가 면제된다. 일부에서 1주택자에 대한 양도세 부과도 거론하고 있지만 당분간 도입될 가능성은 희박해 보인다. 이사를 갈 때 등기는 부부 공동명의로 하는 것이 유리하다. 누진과세 성격이 있는 한 사람이 하는 것보다 보유ㆍ양도세 부담이 줄어들기 때문이다. 현재 거주중인 주택을 부부 공동명의로 바꿀 경우 증여로 간주돼 증여세가 부 과된다. 단 부부간 3억원 미만 증여는 증여세가 공제된다. 주택을 매입해 이사할 계획이 있다면 시기 선택이 중요하다. 8월 부동산 종합 대책 이후 시장 동향을 주목할 필요가 있다. 다수의 부동산 전문가들은 이번 대책의 강도는 예전보다 강해 연말까지 집값 하락세가 이어질 것으로 내다보고 있다. ◆ 2주택자, 비투기지역 주택부터 처분＝2주택자는 내년부터 거주하지 않는 집 을 팔 때 실거래가 기준으로 양도세가 부과된다. 과세표준을 시세의 70~80% 선 인 기준시가에서 실거래가로 바꾸면 양도세 부담이 30%가량 늘어날 것으로 보 인다. 따라서 올해 안에 비투기지역 비거주 주택부터 파는 것이 유리하다. 주택 2채가 모두 투기지역 내에 있다면 거주 여부와 관계없이 지금도 실거래가 로 양도세가 부과된다. 매도를 서두를 필요없이 양도세가 적은 집을 우선 매각 한 후 거주 주택은 비과세 요건(2년 거주, 3년 보유)을 갖추는 것이 중요하다. 기본적으로 2주택자는 최소 2년 이상 주택을 보유하는 것이 좋다. 1년 미만 보 유는 50%, 1~2년 보유는 40%의 세율이 적용된다. 3년 이상 보유하면 장기보유 특별공제(3~5년 10% 감액, 5~10년 15% 감액, 10년 이상 30% 감액) 혜택도 받을 수 있다. 오래 보유할수록 양도세 부담은 줄게 된다. ◆ 3주택자, 집값 오를 가망 없으면 팔아야＝올해부터 3주택자는 주택 매도시 장기보유특별공제를 받을 수 없고 세율도 60%를 적용받고 있다. 현재 거론되는 3주택자에 대해 양도세 탄력세율 적용 방침이 결정되면 세율은 15% 범위에서 늘어날 수 있다. 탄력세율과 주민세를 더하면 양도차익의 최대 8 2.5%까지 세금으로 내는 경우도 발생할 수 있다. 3주택자는 집값 상승을 더 기대하기 어려운 주택부터 우선 처분하는 것이 바람 직하다. 주거 여건이 좋고 양도차익이 큰 주택은 본인이 거주하며 비과세 요건 을 갖추도록 한다.