허가구역 토지 5년내 전매행위 금지

[토지거래허가구역 땅 최장 5년간 못판다]전국토 투기열풍 막기 ‘초강수’ 정부가 토지거래허가구역 내의 땅에 대한 전매제한 기간을 대폭 강화한 것은 행정중심복합도시 건설과 기업도시 및 혁신도시건설 등 참여정부의 지역균형발전 정책 등에 따른 투기열풍으로 전국 토지시장이 ‘투기장화’되고 있는 것을 조기에 안정시키기 위한 것으로 풀이된다. 하지만 개인의 재산권을 과다하게 침해한다는 지적은 피할 수 없을 것으로 보인다. 더구나 토지투자의 특성이 아파트 등과는 달리 최소 3년에서 길게는 10년 정도라는 점을 감안하면 장기투자자에게는 별 효과를 기대하지 못하는 데다 채권-채무방식으로 거래한 뒤 소유권을 이전하지 않고 공증전매 투기를 일삼는 등의 편법 투기에 대해서는 속수무책이다. 더구나 이미 투기가 이뤄질 대로 이뤄진 상황에서 취해진 것으로 ‘사후약방문’이라는 지적도 없지 않다. 건교부 관계자는 국민의 재산권 과다침해라는 지적에 대해 “토지거래허가구역에 대한 토지전매 제한 자체는 지금도 적용하고 있고 기간을 연장한 것일 뿐”이라며 “부득이한 경우 소명을 통한 거래를 허용해 실수요자 등 선의의 피해를 최소화하겠다”고 말했다. ◇전매제한 강화 배경=이번 토지전매제한 강화는 전매제한 기간을 지금보다 최대 10배(6개월에서 60개월로) 늘린 것으로 지난 89년 도입된 ‘토지공개념 3법’에 버금가는 초강력 대책이다. 그동안 지속적인 규제에도 불구하고 땅값이 꺾이지 않고 있는 데 따른 것이라는 게 건교부의 설명이다. 실제 전국의 땅값은 올해 상반기에만 평균 2.672%나 급등했고 지난 2월 이후 상승폭이 커지면서 지난 6월에는 0.798%의 상승률로 올해 최고치를 기록했다. 특히 행정중심도시가 들어서는 충남은 이 기간에 4.73% 올랐고 수혜지역인 대전도 3.72%나 상승했다. 서울(3.40%)과 경기(3.38%), 인천(2.97%) 등도 수도권 규제완화 대책과 경제자유구역 개발 등의 영향으로 땅값이 많이 올랐다. 공공기관 지방이전, 기업도시 등 개발호재를 타고 상대적으로 안정세를 보이던 광주(1.10%), 전남(0.82%), 부산(0.78%), 대구(1.24%), 충북(2.14%) 등의 땅값도 초강세를 보이고 있다. 올 상반기 토지거래필지수는 28만7059필지, 면적은 1억1586만평으로 지난해 동기에 비해 각각 12.1%, 10.2% 늘었다. ◇주요내용=토지거래 허가를 받을 때 제출한 이용계획의 의무이행(전매제한)기간이 종전 6개월(임야는 1년)에서 대폭 늘어난다. 최소의무 이용기간은 ▲농지 수확기 포함, 현행 6개월에서 2년 ▲임야 수확기 포함, 1년(수확이 없는 경우 5년)에서 3년 ▲개발사업용(대부분 ‘대지’로 분양 목적으로 취득한 아파트용지 등은 제외)은 6개월에서 4년 ▲기타 용지(잡종지, 염전 등) 6개월에서 5년으로 대폭 늘어나게 된다. 이 기간이 경과한 경우는 사유를 소명하고 전매가 가능하다. 다만 해당 토지소유자가 입영이나 이민할 경우, 재해발생 등에 의한 행위제한시에는 이용의무가 면제된다. 이용 목적 없이 매매차익만을 노리며 땅을 살 경우 이용 목적 위반에 따른 과태료가 매년 부과된다. 건교부는 특히 이용 목적 위반 때의 과태료 부과액을 현행 500만원에서 대폭 상향 조정할 방침이다. 또 이용의무기간을 어기고 땅을 팔 경우에는 2년 이하 징역 또는 공시지가 30% 이하의 벌금이 부과된다. 이번 조치가 시행되는 10월13일 이전에 취득한 토지는 종전 이용의무기간의 적용을 받게된다. 이와 함께 허가신청서 첨부서류에 땅 취득에 소요된 자금조달계획을 반드시 제출해야 한다. 자금조달 계획에는 자기 자본이 얼마인지, 사채나 금융기관 대출은 얼마인지를 구체적으로 기재해야 한다. 이 자료는 국세청 등에 통보돼 탈세, 명의신탁 여부 등을 조사하는데 쓰인다. 허가관청인 지자체는 허가필지별로 관리카드를 작성하고 허가 및 조사 때마다 현장조사를 벌인 뒤 이를 사진으로 찍어 이용실태를 기록하고 관리를 하게 된다. 지난해의 경우 7043건의 위반행위가 적발돼 241명이 고발조치되고 5207명에게 116억7200만원의 과태료가 부과됐다. 한편 현재 토지거래 허가구역은 2만926㎢(약 63억3000만평)으로 전국토의 20.9%를 차지한다. 서울 전 지역과 자연보전권역(경기 이천시 및 가평·이천·여주·양평·옹진·연천군)을 제외한 수도권 전 지역, 광역권(부산·대구·광주·울산·대전, 경남 마산·창원·진해)의 개발제한구역, 충청권의 대전과 충북 청주시 등 17개 시·군, 강원 원주 등 기업도시 신청 8개 시·군·구 일부 지역 등이다. 2005년 8월 10일 (수) 20:00  세계일보

토지 전매제한 강화 배경·전망…투기자금 원천봉쇄

정부가 토지거래허가구역 내의 땅에 대한 전매제한을 최장 5년까지 강화키로 한 것은 행정도시 건설과 혁신·기업도시 건설 등 전국적인 개발호재로 급등하고 있는 전국 땅값을 잡기 위한 것으로 보인다. 특히 개인의 재산권 침해라는 지적에도 불구하고 투기 목적의 땅 매입은 원천 차단하겠다는 정부의 강력한 의지로 풀이된다. 정부는 이번 조치로 땅 투기수요가 크게 위축되고 땅값 상승세도 둔화될 것으로 기대하고 있다. 하지만 전문가들은 이번 조치로 단기차익을 노린 투기수요는 크게 줄어들겠지만 토지거래허가구역으로 지정되지 않은 지역으로 투기수요가 몰릴 가능성이 높고, 전국의 땅값이 이미 올라 효과가 크지 않을 것으로 전망하고 있다. ◆토지 취득목적 이용 의무기간 확대=시·군·구로부터 토지거래를 허가받을 때 제출한 이용계획의 의무이행기간이 대폭 늘어난다. 특히 이용목적 없이 매매차익만을 노리고 땅을 살 경우 이용목적 위반에 따른 과태료의 매년 부과와 함께 최장 5년까지 매매가 불가능하게 된다. 이와 함께 이용목적 위반 시 현행 500만원인 과태료를 대폭 상향조정하는 방안도 검토 중이다. 이용의무기간을 어기고 불법적으로 땅을 팔면 2년 이하 징역 또는 공시지가 30% 이하의 벌금이 부과된다. 이 같은 강력한 조치는 올 들어 정부의 각종 개발정책이 발표되면서 전국의 땅값이 큰 폭으로 올랐기 때문이다. 올 상반기 전국 땅값은 정부의 각종 부동산 안정대책에도 2.67%나 급등했다. 6월에는 0.79%로 올해 최고치를 기록하기도 했다. 특히 상반기엔 행정도시 예정지인 충청권이 상승세를 주도했지만 공공기관 이전지와 기업도시 예정지가 확정되면서 전국이 투기장화하는 양상을 보이고 있다. ◆단기 투기수요 차단에 기여할 듯=전매제한 기간이 농지는 2년, 임야는 3년, 개발사업용 토지는 4년, 나대지 등 기타 토지는 5년으로 강화된다. 따라서 섣불리 땅을 샀다가는 장기간 돈이 묶일 수 있어 단기차익을 노린 투기세력이 상당부분 차단될 전망이다. 주택산업연구원 장성수 박사는 “토지시장을 실수요자 중심으로 만들자는 취지에서 마련된 것으로 투기 차단에 효과가 있을 것”이라고 말했다. 또 자금이 부족한 토지개발 시행사들이 땅을 구입했다 곧바로 되팔아 시세차익만 챙기는 사례도 대폭 줄어들 것으로 예상된다. 실제로 경기 동탄신도시에서는 한 시행사가 560억원에 토지를 분양받아 420억원의 웃돈을 붙여 땅을 되팔아 구설수에 오른 경우도 있었다. 하지만 이번 조치로 투기세력들이 토지거래허가구역으로 지정되지 않은 곳으로 몰릴 가능성도 있고, 땅값이 이미 오를 만큼 올라 그 효과는 크지 않을 것이란 전망이다. JMK 플래닝 진명기 사장은 “기획부동산은 지금도 주로 토지거래허가구역이 아닌 곳에서 활동하고 있다”면서 “규제가 없는 지역으로 투기세력이 몰릴 것”이라고 말했다.