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초고층 빌딩시대
현행법은 30층 이하에 맞춰져... 욕적률·도로사선제한 등 초고층 가로막는 규정 많아
현재 국내에서 가장 높은 빌딩은 높이 264m의 타워팰리스 3차 아파트로, 전세계 순위에서는 겨우 67위에 올라있다. 이미 국내 건설업체가 해외에서 높이 400m 이상의 초고층 빌딩을 건설한 경험이 있음에도 정작 국내에는 이렇다할 초고층 빌딩이 없는 셈이다. 전문가들은 우리나라가 본격적인 초고층 빌딩 시대로 들어서기 위해선 현행 건축법을 비롯한 건축 환경이 개선되어야 한다고 지적한다.
지금까지 국내에 건설된 대부분의 빌딩은 30층 이하로, 기존의 건축법 또한 이를 기준으로 하고 있다. 따라서 앞으로 건설될 50층 이상의 초고층 빌딩에 대해서는 새로운 기준의 적용이 필요하다는 지적이 나오고 있다.
현재 초고층 빌딩을 짓는 데 우선적으로 걸림돌이 되는 것은 높이의 제한이다. 건물의 높이는 우선 용적률을 통해 제한될 수 있다.<상자기사 참조> 현행법상 주거지역의 용적률 상한선은 최대 500%, 상업지역은 1500%까지로 되어 있으나 각 지자체의 조례에 의해 제한되기 때문에 실질적으로는 주거지역은 150~250%, 상업지역은 800~1000%의 용적률 제한을 받는다. 용적률 1000%를 적용받는 상업지역에 빌딩을 지을 경우 1000평 부지에 1개 층이 500평인 건물을 짓는다면 20층으로 지을 수 있다. 용적률이 1000%라면 건물 각 층의 합계면적을 1만평까지 할 수 있으므로 500평 넓이의 바닥을 20층까지 쌓아올릴 수 있는 것이다. 마찬가지로 1개 층을 250평으로 할 경우 40층으로, 125평으로 할 경우 80층으로 짓는 것이 가능해진다. 이처럼 제한된 용적률 아래에서도 건폐율을 낮춘다면 초고층 빌딩의 건축은 가능하다. 이 경우 상당히 넓은 부지를 확보해야 하기 때문에 건물주 입장에서는 비용부담이 커지게 된다.
용적률을 충족시켰다고 해도 문제는 남는다. 국내에서는 ‘도로사선(斜線)제한 규정’에 의해서 건물의 높이가 제한되기 때문이다. 건설 현장 관계자들은 이 규정을 초고층 빌딩 건축에서 가장 큰 문제점으로 꼽는다. 이 규정에 따르면 건물의 높이는 해당 건물에서부터 인근 도로(건너편 인도 포함)까지의 이격거리(떨어진 거리)의 1.5배를 넘지 못한다. 다만 도로 건너편에 공원과 같은 녹지나 하천 등이 있을 경우 이 면적을 길이에 포함시키도록 하고 있다. 현재 규정대로라면 400m 높이의 초고층 빌딩을 건설할 경우 건물 옆에 면한 도로의 폭은 250m 이상이 되어야 한다
그렇다면 서울 도곡동 타워팰리스는 어떻게 현재의 위치에 건설하는 것이 가능했을까? 우선 이 지역은 상업지역인 데다 부지매입시 서울시로부터 1300% 수준의 용적률을 보장받았다. 또 타워팰리스 옆 도로에는 양재천과 공원이 접해 있기 때문에 도로사선제한 규정에 구애받지 않고 250m 이상의 건물을 세울 수 있었던 것이다.
서울시는 도로사선제한 규정에 대한 보완책으로 ‘가로구역별 건축물 최고높이 규정’을 정해놓고 있다. 이는 서울시내 35개 주요 간선도로 주변지역을 대상으로 새로운 높이관리 지침을 세운 것이다. 이 규정을 적용받는 지역에서는 각 구간별로 정해진 최고 높이를 넘지 않는 한도 내에서 도로사선제한에 구애받지 않고 건물을 올릴 수 있다. 현재 서울 강남의 테헤란로, 강남대로를 비롯해 강북과 강서 지역의 원효로, 공항로, 미아로 등이 이 적용을 받고 있다. 하지만 대부분 높이 상한선이 100m 이하이고 가장 완화된 서울 강남·삼성역의 ‘특별높이운영구역’ 정도만 250m로 되어있어 전반적으로 초고층 빌딩을 짓기 위한 환경을 조성하지 못하고 있다. 이외에도 잠실 제2롯데월드의 경우처럼 군 당국의 고도제한 요구로 인해 높이에 제한을 받는 경우도 있다.
현재로선 세계 수준의 초고층 빌딩을 짓기 위해선 엄청나게 큰 대지를 확보하거나 공원이나 하천이 인접한 상업지역을 물색해야 한다. 이에 전문가들은 초고층 빌딩을 대상으로 한 별도의 법규가 마련되어야 한다고 주장한다. 건설교통부의 한 관계자는 “(건축법의) 일부 규정이 장애가 되는 것은 사실”이라며 “현재 건축학회에 초고층 건축물과 관련한 연구용역을 의뢰한 상태”라고 말했다.
현행 건축법은 또 건물의 층수가 11층 이상이며 11층 이상의 바닥면적 합계가 1만㎡ 이상인 건물에 대해 헬리포트(헬리콥터 이·착륙장)의 설치를 의무화하고 있다. 이는 화재시 옥상을 피난처로 이용하기 위함이다. 헬리포트를 설치하기 위해서는 자연히 옥상이 평평해질 수밖에 없다. 이 때문에 우리나라에서는 외국과 같이 옥상을 첨탑모양으로 만들어 초고층 빌딩의 랜드마크적 이미지를 살리거나 다채로운 스카이라인을 형성하는 데 어려움이 있다. 외국의 스카이라인과 우리의 경우를 비교해보면 우리나라 빌딩이 얼마나 단조로운 모습을 하고 있는지를 알 수 있다. 미국, 일본 등에선 고층빌딩에서 헬기를 이용한 구조활동에 어려움이 있다고 판단, 헬리포트의 설치를 강제하지 않는다.
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전문가들은 이외에도 현행 엘리베이터 및 주차장 설치 규정도 초고층 빌딩에 대해서는 예외를 인정할 필요가 있다고 말한다. 현행 건축법 및 주차장법은 건물의 연면적(전체 바닥면적의 합계)에 비례해 엘리베이터 수와 주차장 면적을 늘리도록 하고 있다. 서울시립대 최찬환 교수는 “연면적이 크더라도 상대적으로 각 층의 면적이 작은 초고층 빌딩에 대해 단순히 면적에 비례해 엘리베이터와 주차장 수를 늘려야 한다면 건물의 실제 이용면적은 상당히 줄어들 수밖에 없다”며 “특히 초고층 빌딩에 설치되는 초고속 엘리베이터의 성능을 고려한다면 엘리베이터 수를 줄이더라도 이용에 문제가 없다”고 말했다.
주변 환경 및 인프라 등을 고려하지 않은 채 초고층 빌딩을 주변의 섬처럼 지어놓는 무계획성도 문제점으로 지적된다. 외국의 초고층 빌딩은 주변 건물과 어울려 그림 같은 스카이라인을 형성하고 건물 주변에 확보된 넓은 지상공간이 시민의 휴식공간 기능을 한다. 이에 반해 그간 국내에 지어진 초고층 빌딩들은 주변과의 부조화 및 교통혼잡을 유발하고 보행자 통행을 방해하는 등 부정적인 효과를 발생시켰다.
성균관대 건축학부 신중진 교수는 초고층 빌딩이 주변 지역에 미치는 영향을 분석한 자신의 논문에서 “초고층 건축물은 도시문화적 환경 속에서 차지하는 비중이 크고 지역에 미치는 파급효과가 지대하다”며 “지금까지는 도시적 차원에서의 마스터 플랜(총체적인 계획) 부족이 문제점을 야기했기 때문에 앞으로는 도시·지역·환경적 차원을 고려해 초고층 빌딩 건설에 대한 계획을 세워야 한다”고 밝혔다.
김재곤 주간조선 기자(truman@chosun.com)