재건축,'돈벼락제동" 50%환수

2006년 3월 30일 (목) 20:26   한겨레

재건축 ‘돈벼락’ 제동…개발이익 최고 50% 환수

[한겨레] 이르면 오는 8월부터 전국의 모든 재건축아파트에 개발부담금이 최고 50%까지 부과된다. 예를 들어, 재건축 착수시점(조합추진위 승인일)에 6억원하던 아파트가 준공시점에 12억원으로 올랐다면 개발비용 1억원, 정상상승분 2억원을 뺀 3억원을 개발이익으로 보고 부담금을 물린다. 개발이익이 3억원이면 부담금은 누진율(0~50%)이 적용돼 1억1500만원 정도로 예상된다. 재건축은 임대주택 의무건설(25%), 소형주택 의무비율(60%) 적용 등에 개발부담금까지 물게됐다.

개발이익 1억땐 15%
3억땐 40% 부담금
이미 인가 받았어도
법 시행뒤 상승분 적용

정부와 여당은 다음달 중에 ‘재건축 초과이익 환수에 관한 법률(가칭)’ 제정을 추진해 공포 4개월 후 시행할 방침이다. 징수한 개발부담금은 국가와 지자체가 일정 비율로 나눠 서민주택 건설, 도시재정비 사업 등에 쓴다.

개발부담금 최고 50%=그동안 서울 강남에서는 재건축만 하면 수억원의 차익을 얻었다. 실제로 지난해 말 입주한 강남 도곡렉슬아파트 33평의 경우 재건축 착수시점은 집값이 1억9천만원에 불과했으나, 준공 때는 10억원 정도였다. 7년 만에 무려 8억원 가량 올랐다. 경실련이 지난해 강남지역 5개 재건축 단지의 개발이익을 조사한 결과, 가구당 개발이익은 평균 3억400만원이었다. 앞으로는 이런 곳에 부담금을 물린다.

강팔문 건설교통부 주거복지본부장은 “개발이익이 1억원인 경우 15%, 2억원이면 30%, 3억원이면 40% 안팎의 부담금을 물릴 것”이라며 “개발이익을 최고 50%까지 환수하고 팔 때 양도소득세를 내면 재건축으로 인한 불로소득은 사라질 것”이라고 내다봤다. 그러나 개발이익 3천만원 이하는 부담금을 물리지 않는다. 현재 강남에서 재건축을 추진하고 있는 아파트 단지는 80여곳에 가구수만 7만~8만 가구에 이른다.

개발이익 많을수록 부담금 증가=개발부담금은 준공시점과 착수시점의 집값 차액에서 분담금 등 개발비용, 정상집값 상승률(해당 구 평균 상승률)을 뺀 개발이익에 물리는데 누진율이 적용된다. 누진율은 △3천만원 이하 0% △3천만~5천만원 10% △5천만~7천만원 20% △7천만~9천만원 30% △9천만~1억1천만원 40% △1억1천만원 초과 50%로 예상된다. 따라서 개발이익이 1억원일 경우 1600만원, 2억원이면 6500만원, 5억원이면 2억1500만원 정도로 추정된다.

법 시행일 현재 일반분양 전인 관리처분계획인가를 신청하지 못한 단지는 모두 부담금을 내야 한다. 이미 사업시행인가를 받은 단지라도 착수시점에서 준공시점까지의 개발이익 가운데 법 시행일에서 준공시점에 해당하는 기간은 부과 대상이다. 따라서 강남구 개포동 시영·주공, 대치동 은마, 송파구 잠실 주공5단지, 강동구 고덕 주공·둔촌 주공아파트 등 재건축을 추진 중인 단지 대부분이 대상에 포함될 전망이다. 고종완 아르이(RE)멤버스 대표는 “지금까지는 재건축 이익의 20% 가량이 환수되는 수준이었으나, 개발부담금이 시행되면 최고 70%까지 환수될 것”으로 예상했다. 따라서 강남 재건축은 앞으로 크게 위축될 것으로 보인다.

한편, 무분별한 재건축을 막기 위해 안전진단 예비평가는 시설안전기술공단 등 공적기관에서 맡는다. 안전진단 결과 재검토 의뢰권한도 시·도지사로 상향조정했으며, 필요하면 건교부 장관도 재검토를 요청할 수 있도록 했다.