목동아파트가 비싸진 이유??

지난해 8.31 대책 후 지금까지 아파트 가격 상승률이 가장 높게 나타난 곳이 양천구 내의 목동 신시가지입니다. 강남도 아닌 목동신시가지 아파트가 무척 비싼 이유로서 흔히 두가지가 언론에 가장 많이 등장하고 있습니다.

그 첫번째는 강남을 누르니까 풍선효과로 목동이 올랐다는 것입니다. 풍선효과라면 강남에서 가까운 곳에서 나타날 때 더욱 적합한 표현이 될 수 있으며, 강남과 방향이 전혀 다른 서울 서쪽의 목동이기에 풍선효과라는 말로만 설명하기는 곤란합니다. 두번째는 교육여건이 좋다는 것입니다. 지금 현재로서는 분명 그러합니다. 그러나 목동 신시가지는 교육환경이 지금처럼 매우 좋은 상태가 아니었던 때부터 비강남지역중 가장 빠른 속도로 오른 아파트 동네 중 하나였습니다.

◆목동신시가지는 안양천이 범람하던 침수지역이었으며 분양할 때에는 인기가 없었고 미분양까지도 발생했습니다. 1단지의 입주일은 1986년 10월이었으며, 그 당시의 평형별 분양가는 대략 20평형 2200만원, 30평형 3200만원, 35평형 4800만원, 45평형 6300만원, 58평형 7800만원이었습니다.

초창기에는 편의시설과 문화시설 등이 많지 않았고 대중교통 수단이 매우 불편하였습니다. 일방통행에 익숙하지 않던 시절에 목동신시가지내 도로는 일방통행으로 설계되어서 이 지역에 차를 가지고 들어오는 사람들은 길을 헤매곤 하였습니다. 외부에서 오는 손님이, 찾아 가려는 아파트가 뻔히 어느 쪽에 있는 것으로 알고 있는데 그쪽을 향하여 길을 가다보면 다가가기는커녕 엉뚱한 데를 돌게 되어서 짜증내는 것을 본 적도 있습니다.

교육환경도 목동신시가지 초창기부터 뛰어나게 좋았던 것은 아닙니다. 사교육 여건도 지금처럼 아주 잘 갖추어지지는 않았음에도 불구하고 아파트 가격은 빠른 속도로 올라갔던 것입니다. 교육여건은 후발적으로 좋아지게 된 것이므로, 목동신시가지 아파트가 초창기부터 빠른 속도로 가격상승이 이루어진 역사를 교육여건만으로 설명할 수는 없습니다. 목동신시가지 아파트가 서울에서도 최고수준으로 비싸지게 된 역사를 인과관계를 바탕으로 순차적으로 서술하겠습니다.

◆(1) 비강남권으로 서울의 서쪽에서 쾌적한 환경의 아파트 대단지를 갖춘 유일한 신시가지

강남도 아니면서도 무척 비싼 이유로는, 역설적으로 들릴지 모르지만, 강남이 아니기에 비싼 때문으로 이해해야합니다. 서울에서 경제력이 많은 사람들이 살면서, 지역 자체 크기로도 도시 규모에 이르는 대규모 지역으로는 강남권이 거의 유일하였습니다. 동부이촌동과 여의도 같은 곳도 있지만 규모가 그렇게 크지 않습니다. 그런데 직장이나 일터가 강남에서 가까운 사람들은 강남권에 사는 것이 좋지만, 강남에서 먼 지역은 오히려 강남에서 사는 것이 불편합니다.

◆(2) 서울의 서쪽에서 일하는 고학력자, 전문직 종사자, 경제력이 큰 사람들이 들어오기 시작함

지역 내의 교육 여건이 지금만큼 뛰어나지 않던 초창기 시절부터 인천, 부천지역이나 김포공항, 영등포, 여의도 등지에서 일하는 고학력자, 전문직 종사자, 경제력이 큰 사람들이 직장에서 멀지 않으면서 쾌적한 대단지 아파트 단지를 찾아서 목동신시가지에 들어오기 시작하였습니다. 제가 아는 사람들 중에서도 비슷한 상황에서, 목동신시가지 초창기부터 들어와 사는 사람들이 여럿 있습니다. 즉 상류 계층이면서 강남에서 살기에는 위치상 불편한 사람들이 들어와 사는 곳이 목동신시가지가 된 것입니다. 요즘도 여의도 금융가, 여의도 소재 대기업, 목동의 방송가, 대형 유통업 관련 종사자, 서울 서부지역이나 인천지역에 많이 몰려있는 대학교 근무자, 김포공항과 영종도 신공항의 근무자, 인천지역의 공장이나 회사의 중견 간부들이 목동신시가지를 주거 선호지역으로 꼽고 있는 것입니다.

◆(3) 그러한 사람들이 많이 살게 되면서 교육수준이 높아지게 됨

현대사회에서는 학부모가 고학력자이거나 전문직 종사자일수록, 일반적인 평균에 비해서는 흔히 아이들이 학업을 달성해가는 과정에 대해서 판단력이 좀더 있고, 아이들을 자신과 비슷한 길로 이끌고 싶어하는 욕망 때문에 아이들의 학업성취에 깊게 관심을 가지는 경우가 많은 편입니다. 즉 평균수준보다는 더 높은 수준으로 아이들의 학교 교육이나 사교육에 관심을 두는 부모들이 이 동네에 많이 살게 되었고, 그에 따라서 학교수준이나 사교육수준이 후발적으로 올라가게 된 것입니다.

◆(4) 교육환경이 좋아짐에 따라 그것만을 보면서 들어오는 사람들이 늘어남

일단 그렇게 되어가니까, 교육환경에 대한 소문을 듣고 아이들 교육만을 바라보고 들어오는 사람들도 늘어나게 되었습니다. 올해 7개 외국어고등학교 입학생을 가장 많이 배출한 중학교 리스트에서 1위인 목일중학교에서부터 5위인 목동중학교까지 목동 아파트 단지의 학교들이 전부다 차지하였습니다. 제가 아는 집들 중에서도 서울 서부지역에 살면서 아이들 교육에 유리한 곳을 찾다가 목동신시가지로 들어온 사람들을 여럿 보았습니다. 이 동네에 대한 주거수요의 계층이 확산되니까 가격상승이 더욱 유리해졌던 것입니다.

◆(5) 가격 상승이 커지니까 시세차익만을 원하는 사람들도 늘어남

수요확산에 따라 가격상승이 크게 이어지니 시세차익만을 원하는 투자자들도 많이 들어오게 되었습니다. 주거 상황은 목동에 살 필요가 없는 집에서도 투자목적만으로도 이 지역의 아파트를 구입하는 사람들이 늘어나게 된 것입니다. 아파트와 같은 부동산 투자를 할 때에 사람들은 흔히 자신이 살고 있는 동네나 자신이 잘 아는 동네에서 가까운 곳에 좀더 쉽게 투자하게 되는 심리가 작용합니다. 강남권에 살지 않고 서부권에 살던 사람들 중에서 요령있게 아파트 투자를 잘하는 사람들에게는 눈에 쉽게 들어오는 곳이 되었던 것입니다.

◆(6) 강남 저밀도 재건축아파트단지의 고수익성에 대한 학습효과로 인한 수요가 가세함

아파트가 단순히 주거의 목적이 아니라 투자내지는 투기의 목적으로도 사람들이 큰 관심을 가지게 되면서 강남의 저밀도 대규모 아파트 단지가 재건축 추진을 통하여 넓은 대지지분을 바탕으로 가격상승이 크게 이어지게 되었습니다. 목동 신시가지 단지는 서울의 최고 인기지역 중에서는 용적률이 매우 작아서 그로 인한 미래가치의 상승 가능성이 큰 대규모 단지입니다. 잠실, 개포를 비롯한 강남의 대규모 재건축단지들이 소형 평형으로 주거여건은 안 좋았기 때문에, 투자목적으로만 사두고 실제 거주는 다른 데에서 하는 경우가 보편적이었습니다. 그에 반하여 목동신시가지 단지는 중대형평형들도 함께 많이 있으면서 중소형평들도 실제 거주하기에 괜찮은 동네입니다. 따라서 주거를 잘 하고 있으면서 미래가치까지 내다본다는 점에서 매력있는 곳이 되었던 것입니다.


목동 신시가지 단지 아파트들 중에 용적률이 100%를 약간 상회하는 정도에 머무는 것들이 많습니다. 예를 들면,

단지 / 각 단지별 규모 / 건폐율 / 용적률

2단지/ 37동 1640세대/ 16.61 % / 119.74 %

3단지/ 30동 1588세대/ 17.36 % / 117.13 %

4단지/ 16동 1382세대/ 10.69 % / 99.43 %

5단지/ 36동 1848세대/ 14.30 % / 105.75 %

6단지/ 15동 1362세대/ 11.35 % / 134.35 %


◆목동신시가지 주변의 아파트는 바로 옆에 붙어있어서 생활권은 같지만, 대지지분을 보더라도 대지지분이 큰 목동신시가지 아파트와 비교가 될 수 없습니다. 목동신시가지 아파트가 미래가치를 미리 반영하면서 매우 높게 올라가 있는 가격이 되어있을 때에 미래에 추가이익이 어느 정도까지 얻어질지 여부에 대해서는 알 수가 없습니다. 이 글에서는 지금까지 나타난 현상을 순차적으로 설명하는 것뿐입니다. 이와 같이 다양한 형태의 수요가 꼬리에 꼬리를 물면서 이어지면서도, 1단지부터 14단지까지 매우 넓은 지역에 걸쳐서 도시 규모를 이루고 있기 때문에 규모의 경제도 이루어 많은 사람들을 흡수하기에 유리하였습니다.

강남권은 면적 자체가 무척 넓고, 강남이 확산되면서 송파로 이어졌고, 다시 강동권으로 이어지면서 강남권이 계속 확장되어갔습니다. 서울을 벗어나서는 수지, 판교, 분당, 용인 등으로도 계속 뻗어나서 강남에 대한 대안으로 살려는 사람들이 갈 수 있는 곳들이 많이 생겨났습니다. 반면에 목동 신시가지는 서울의 서부권에서 최근까지 유일하게 대규모로 택지가 잘 조성된 곳이라서 서남부와 서북부를 포함하여 서부 지역에서 목동신시가지를 대신한다는 기분으로는 사람들이 선택할 곳은 최근까지 별로 없었습니다.

즉 강남권은 절대적인 수요가 많은 반면, 목동신시가지는 대안이 적었던 관계로 '수요/공급' 측면에서 유리할 수 있었던 것입니다.

◆이제 목동신시가지 아파트에 새로 진입할 때 유의할 점으로는, 만약 수리를 안 한 집에 들어가면 노후화로 인해 5년 내에 보수해야 할 상황이 일어날 가능성이 높습니다. 수리 안 한 집은 생활에 불편함이 있다는 실거주자의 의견이 있으므로 이를 미리 감안해야합니다.

또한 서울에서 남쪽 지방으로 갈 때에 서부간선도로로 가다가 서해안고속도로로 들어서게 되는데 서부간선도로가 막히는 경우가 많습니다. 그렇지 않으면 올림픽대로로 한참 가다가 경부, 중부고속도로로 갈아타야하는데 이 또한 불편합니다. 반면에 인천, 안산, 김포, 국제공항 등 서쪽으로 갈 때에는 고속도로 이용하기에 편리합니다.

목동 신시가지는 건설된지 오래된 곳이라서 아파트 구조 자체는 옛날 구조라서 평수에 비해서는 구조가 안 좋은 경우가 많습니다. 신시가지 내에는 전용면적이 32평에 달하는 38평형 아파트가 화장실은 1개인 아파트도 있습니다.

10억이 훨씬 넘는 가격에 거래되는 35평형(전용면적은 28.8평)인데 복도형이고 화장실이 1개이며, 안방(4.9평)에 비하여 중간방(4.57평)이 너무 크고 작은 방(2.94평)은 너무 작아서, 요즘 주거 패턴상 비합리적인 구조를 가지고 있는 아파트도 있습니다. 발코니도 같은 평수의 요즘 아파트에 비하여 부족합니다. 따라서 아파트가 오래된 것과 아파트의 구조만 보자면 10억이 훨씬 넘는 돈으로 구입하여 주거하기에는 주거가치상 미흡한 경우도 있다고 볼 수 있습니다. 또한 조용하고 쾌적하던 지역이 요즘은 목동신시가지를 관통하면서 지나가는 차량들이 크게 많아져서 동네가 복잡해졌고 대기오염도 과거보다 크게 증가해있습니다.

세월이 지나면서 실질 주거여건 상으로는 이러한 단점들이 증가함에도 불구하고, 아파트 가격이 비싸짐에 따라 경제력이 큰 사람들이 더욱 몰리면서 교육환경이 더욱 올라가고, 넓은 대지지분에 따른 미래가치를 바라보는 투자자들이 몰리는 영향이 더 강해져서 투자목적으로 선호하는 지역이 되어간 것입니다.