판교, 중대형 돈많은 사람만..

판교신도시 중대형아파트의 최초 준비금액이 계약금과 채권분납액을 더해 대략 2억원에 육박, 웬만한 자산가가 아니면 당첨을 받고도 계약을 포기해야할 판이다.

계약금은 대출이 안 되기 때문에 개인의 여신 능력이 없는 사람에게는 언감생심일 수밖에 없다.

특히 청약을 하려는 사람은 채권 매입액을 어느 정도로 써내야 한푼이라도 적은 비용으로 판교에 내집을 마련할 수 있는지 가늠되지 않을 정도다.

45평형을 기준으로 채권매입액이 3억8600만-5억1400만원이다. 즉 꼭 당첨을 받아야겠다는 사람은 채권을 최고 5억1400만원까지 매입해야한다.

분양가를 주변 시세의 90%(현재 인근 시세 8억원)로 할 때 45평형의 실분양가는 대략 7억2000만원이 된다. 이는 채권입찰을 적용한 금액으로 실제 건설비용(분양가 원가방식)은 평당 1200만-1300만원 수준이다.

여기서 원가방식으로 아파트를 공급할 경우 평당 300만-400만원 수준의 차익을 당첨자가 갖게 된다. 이를 환수하는 방식이 바로 채권입찰제로 채권을 가장 많이 산 사람에게 아파트 당첨이 주어진다.

그러나 폐지된 채권입찰제 하에서 수요자들은 당첨과 동시에 채권을 매각하는 것이 일반적이었다. 따라서 일부 손실(추정 손실액 30%)을 보고 당첨이 돼도 또 차익이 남는 결과를 낳았다.

그래서 적용한 것이 채권상한제다. 즉 실분양가는 분양가+ 채권손실액으로 인근 시세의 90%에 맞춘다는 것이다. 채권손실률 35%를 더해서 채권을 구입해야하는 것이 판교신도시다.

따라서 판교신도시 45평형은 채권매입액 최고 수준까지 매입하고 들어간다면 분양가 5억4000만원+채권매입액 5억1400만원에 이르기 때문에 실제 구입가격은 10억5400만원이 되는 셈이다.

당첨 이후 채권 5억1400만원을 시장에서 매각할 경우 손실액 1억8000만원을 제외한 3억2600만원을 되돌려 받을 수는 있다. 그러나 초기 구입자금이 엄청나게 높아 요즘처럼 대출도 쉽지 않은 상황에서는 부담스러울 수 밖에 없다. 때문에 당첨되고도 돈을 마련하지 못하는 사람들이 많을 것이라는게 전문가들의 지적이다.

해밀컨설팅의 황용천사장은 "판교에서 45평형에 당첨되려는 사람은 지금 같은 분위기로는 최고금액을 매입해야 가능할 것"이라면서 "당첨되고도 초기 자금 마련에 안 돼 포기하는 사람이 충분히 나올 수 있다"고 설명했다.

특히 판교신도시의 경우 전매 금지기간이 중대형평형의 경우 5년간 금지된다는 점을 감안하면 이익이 별로 없다는게 전문가들의 지적이다. 따라서 청약방법과 채권상한액에 대해 사전에 잘 숙지할 필요가 있다.