하반기 부동산관련 세제본격시행

[한겨레] 내달부터 실거래가 등기부 적어야

부동산 거품 붕괴에 대한 경고가 잇따르면서, 집값 상승의 진원지인 강남권 재건축 단지를 중심으로 가격이 내리고 있다. 치솟던 집값이 하향 안정세로 돌아설 조짐을 보이고 있는 것이다. 전문가들은 종합부동산세, 양도세 중과 등 크게 강화된 세제 정책으로 하반기에는 집값이 갈수록 떨어질 것으로 예상하고 있다. 하반기에는 8·31대책과 3·30대책으로 발표된 주요 정책이 현실화하기 때문이다. 정부가 집값 안정을 자신하는 것도 이런 이유 때문이다.

당장 6월1일부터 부동산 거래를 하면 실거래가격을 등기부등본에 기재해야 한다. 부동산 시장에 적지 않은 영향을 미치는 재산세는 7월, 9월에, 종합부동산세는 12월에 부과된다. 양도소득세 중과는 내년초부터 시행된다. 재건축 단지들은 기반시설부담금과 재건축개발부담금을 내야 하는 것이 큰 부담이다. 6월부터 차례로 시행되는 각종 부동산 관련 정책을 살펴본다.

부동산 실거래가격 등기부등본에 기재= 실거래가를 등기부등본에 기재하는 것이 의무화되면 거래가격을 실제보다 낮게 쓰는 이른바 ‘다운계약서’ 등 불법·편법 행위가 상당부분 사라질 것으로 보인다. 등기부등본에 기재된 실거래가격은 관할 세무서 등의 검증을 거친 뒤 대법원 등기전산망에 등록되기 때문에 등기부등본을 보면 가격을 금새 알 수 있다. 올 1월1일부터는 부동산실거래가 신고제도 또한 시행 중이다. 이르면 7월부터는 개별아파트의 평형별 가격도 공개된다. 이때 쯤이면 아파트 부녀회를 통한 가격 담합이나 부동산 정보업체의 시세왜곡 행위는 막을 수 있을 것으로 보인다. 요즘 경기 군포 산본새도시를 포함해 수도권 주요지역 아파트의 일부 주민들이 가격 담합으로 집값을 크게 올려 사회 문제화되고 있는 실정이다.

기반시설부담금 부과=7월12일부터 모든 신·증축 건축물에 대해 건축허가 때 기반시설부담금을 물린다. 부담금은 연면적이 넓고 공시지가가 비쌀수록 많다. 재건축아파트는 증축분에 대해서만 물린다. 강남 재건축 30평형대는 500만~2500만원 정도를 부담해야 할 것으로 예상된다. 땅값이 비싼 상업지역은 더 많다. 강남에서 연면적 201.4평인 4층 빌딩을 신축하려면 9894만원, 명동에서 1000평 규모의 상가를 신축하기 위해선 7억5000만원 안팎의 부담금을 내야 한다.

재건축 안전진단 강화=8월25일부터는 ‘3·30 부동산 대책’의 핵심 중 하나인 ‘도시 및 주거환경정비법 개정안’이 시행된다. 그동안 서울 강남에서는 재건축만 하면 수억원의 차익을 얻어, 모든 아파트 단지들이 20년만 지나면 너도나도 재건축을 추진해 왔다. 앞으로는 안전진단 예비평가를 시설안전기술공단 등 공적기관에서 맡게 돼 무분별한 재건축 추진을 막는 효과가 있을 전망이다. 안전진단 결과 사는데 문제가 없는 것으로 보이는 아파트에 대한 재건축 재검토 의뢰 권한도 시·도지사로 옮겨진다.

재건축 개발부담금 시행=9월24일부터 재건축 단지들은 임대주택 의무건설(25%), 소형주택 의무비율(60%) 적용에 이어, 최고 50%에 달하는 개발부담금을 물어야 해 사업 추진 자체가 쉽지 않을 전망이다. 서울 강남권(강남·서초·송파·강동구)의 경우 현재 재건축 움직임이 있는 100여개 단지(8만여가구 추정)가 재건축초과이익 환수 대상이다. 조합추진위 설립부터 준공 때까지의 개발이익이 3천만원을 넘을 때 물린다. 개발이익이 1억원이면 1600만원, 2억원이면 6500만원, 3억원이면 1억1500만원 정도를 내야 한다. 다만, 개발이익 3천만원 이하는 부담금을 물리지 않는다. 징수한 개발부담금은 국가와 지자체가 일정 비율로 배분해 서민주택건설, 도시재정비 사업 등에 쓴다.

7월, 9월 재산세 부과=주택분은 7월과 9월에 반씩 나눠 부과하고 토지분은 9월에 부과한다. 올해는 재산세 과표인 공시가격이 20% 이상 올라 세 부담도 늘어난다. 공시가격별 재산세(지방교육세, 도시계획세 포함)는 △1억원 18만3000원 △2억원 43만8000원 △3억원 81만3000원 △4억원 118만8000원 △5억원 156만3000원 △6억원 193만8000원이다.

연말에 종합부동산세 부과=일부 언론에서 ‘세금폭탄’이라고 표현한 종합부동산세가 12월에 부과된다. 종부세는 6월1일 기준으로 확정된다. 종부세는 과표 적용 비율이 올해는 시세의 70%지만, 2007년 80%, 2008년 90%, 2009년 100%로 높아져 갈수록 세부담이 늘어난다. 부과 대상은 6억원 초과 주택을 보유한 사람과 3억원 초과 토지를 가진 사람이다. 토지의 경우 부재지주와 비업무용토지 소유자만 해당된다. 공시가격 7억원 짜리 주택 보유자한테 부과되는 보유세는 올해 285만3천원, 8억원은 376만8천원, 10억원은 601만8천원, 15억원은 1269만3천원, 20억원은 1936만8천원 정도다.