'반값 아파트' '환매 조건부' 이론적으론 좋지만… 현실은 "글쎄"

토지임대료 내고 40년이상 건물 소유한다 [조선일보 차학봉기자, 탁상훈기자] 임대와 분양을 혼합한 ‘대지 임대부 분양주택’, ‘환매 조건부 분양’ 등 분양가를 낮출 수 있는 새로운 아파트 공급제도에 대한 논의가 본격적으로 이뤄지고있다. 주택공사는 물론 한나라당과 열린우리당 의원들이 새로운 주택 공급방식을 제안하면서, 청와대와 건교부도 본격적인 검토작업에 들어갔다. 하지만 어떤 제도를 채택하든 재정과 택지 확보가 관건이라고 전문가들은 분석하고 있다. 홍의원안 -10년 후부터 차익 얻고 매매할 수도주공안 -재건축 초과이익 50%를 국가가 환수여당의원안 -건물·토지 소유하는 대신 전매금지 ◆홍 의원 법안, 10년 후 프리미엄 받고 전매 가능=홍준표 의원은 토지를 임대하고 건물만 분양할 경우, 분양가를 시세의 절반 수준인 평당 500만~600만원대로 인하할 수 있다고 주장하고 있다. 토지 임대료(서울 기준)는 30평대 기준으로 월 30만원 정도. 10년간은 전매(轉賣)는 금지된다. 하지만 10년이 지나면 일반 주택처럼 매매가 가능하다. 일반 주택과 같이 시세차익을 내고 팔 수 있다. 최초 계약기간은 40년이며, 주민들이 요구할 경우 40년간 재계약도 가능하다. 아파트가 노후화돼 재건축할 경우에는 계약 연장이 가능하다. 기존 임대주택과 달리, 토지 이외에는 상속·매매 등 완전한 소유권을 보장해 준다. 홍 의원은 임대부 분양주택의 공급을 늘리기 위해 용적률(대지면적 대비 건물연면적)을 400%까지 허용하자고 주장하고 있다. 분당·평촌 등 신도시의 용적률이 200% 미만인 점을 감안하면 같은 면적에 아파트를 두 배 이상 더 짓기 때문에 땅값을 대폭 내릴 수 있다. 강남권 등 재건축단지에도 용적률 인센티브를 주어 임대부 분양주택의 공급을 확대하는 방안도 담고 있다. 이 주택은 토지를 소유하지 않기 때문에 취득·등록세와 재산세 등 보유세도 크게 줄어든다. ◆주택공사와 열린우리당도 비슷한 제도 주장=주택공사도 지난해 토지 임대부 분양안을 마련, 청와대에 보고했다. 주공측 안(案)은 홍 의원 안과 기본 골격은 비슷하지만 시세차익 환수 방안과 구체적인 추진 방안까지 담고 있다. 홍 의원의 법안은 10년 후 당첨자에게 시세차익을 보장해준다. 하지만 주택공사 안은 전매금지 기간을 시장 상황에 맞춰 10~20년간 탄력적으로 적용하고 재건축 시 발생하는 초과이익의 50%를 국가가 환수하도록 했다. 주택공사 주택도시연구원 박헌주 원장은 “국공유지(國公有地)를 활용할 경우, 지역에 따라 시세의 30~70% 정도에 주택 공급이 가능하다”고 말했다. 열린우리당 김태년 의원이 주장하고 있는 환매조건부 분양방식은 일부 시민단체의 지지를 받고 있다. 일반아파트처럼 ‘건물+토지’를 시세보다 30~40% 저렴하게 분양하는 대신, 전매 자체를 금지하는 방식이다. 되팔 경우, 물가상승률을 감안한 가격으로 정부가 환수한다. ◆재원조달과 토지확보가 문제=전문가들은 이에 반대할 이유는 없지만 결국 재원과 택지확보가 관건이라는 입장이다. 우선, 택지 확보가 문제다. 토지 임대가격을 낮추기 위해서는 국공유지에서 아파트를 공급해야 하지만 땅이 많지 않다. 홍 의원은 국유지인 송파신도시를 활용하는 방안을 제시했다. 하지만 송파신도시도 국방부 소유로, 국방부가 대체부지를 요구하고 있어 막대한 비용이 들기는 마찬가지. 경원대 박환용 교수는 “서울 시내나 경기도에는 그만한 국유지나 공유지도 없다”며 “토지를 어떻게 확보하느냐가 관건”이라고 말했다. 주택산업연구원 장성수 박사는 “국공유지 확보가 어려운 만큼, 결국 재정으로 택지를 확보할 수밖에 없다”며 “일부 당첨자에게만 막대한 혜택을 주는 제도가 될 것”이라고 말했다. 최초 당첨자에 대한 시세 차익의 환수여부도 문제다. 홍 의원 주장처럼 10년 후 매매를 허용할 경우, 사실상 로또 복권이 될 가능성이 높다. 그렇다고 환매조건부 분양방식처럼 아예 시세차익을 허용하지 않을 경우, 기존 국민 임대주택과 차이가 나지 않는다. 건설산업전략연구소 김선덕 소장은 “주택공급제도의 다양화 측면에서 시도해볼 만하지만 만병통치약은 아니다”고 말했다.

정부 주도로 싼값에 분양 취지엔 공감… 토지 확보나 시세차익 환수 여부 문제

‘취지는 공감하지만, 현실적 타당성은 글쎄…’

한나라당이 최근 당론으로 채택한 ‘대지임대부 분양주택법안’과 열린우리당 일각에서 제기하는 ‘환매조건부 분양제도’의 실효성에 대해 서민들과 시장의 관심이 집중되고 있다. 이들 방안은 정부 주도로 시세의 반값 등에 주택을 공급하는 동시에 주택 가격 급등을 원천적으로 봉쇄하는 것을 주된 내용으로 담고 있다는 점에서 일단 긍정적인 평가를 받고 있다.

‘반값 아파트’ 공급 논리

한나라당 홍준표 의원이 대표 발의한 '대지 임대부 분양'은 토지, 건물을 모두 분양하는 현행 방식과 달리 토지에 대한 소유권은 국가 또는 공공기관이 가진 채 건물만 일반에 분양하는 것이다. 토지와 주택의 소유권을 분리하는 셈. 홍 의원은 이 경우 분양가를 지금의 절반 수준인 평당 500만~600만원대로 내릴 수 있다고 주장한다. 다만 입주자는 토지 임대료를 부담해야 한다. 이 경우 30평형대를 기준으로 서울의 경우 월 30만원 정도의 임대료를 내면 입주할 수 있다는 것. 분양받은 아파트는 10년간 전매가 금지되고, 10년 후에는 일반 주택처럼 사고 팔 수 있다. 홍 의원은 "임대부 분양주택의 공급을 늘리기 위해 용적률을 400%까지 허용하면 땅값을 더 낮출 수 있다"고 주장했다.

이에 비해 열린우리당 김태년 의원이 주장하는 '환매 조건부 분양 방식'은 이와는 개념이 다르다. 건물과 토지를 모두 분양하되 민간 분양가의 60~70% 수준으로 분양가를 낮추고, 대신 전매를 원천 금지하자는 것이다. 입주자가 불가피하게 팔아야 할 경우에는 물가 상승률을 감안한 가격으로 정부가 되산다

실현 가능성 있나?

부동산 전문가들은 이들 방안을 통해 아파트를 싸게 공급하는 것은 바람직하지만, 우리나라 부동산시장에 적용하기에는 많은 문제점이 있다고 지적하고 있다. 우선 ‘반값 아파트 공급 방안’의 경우 이를 무조건 적용하는데는 무리가 있다고 보고 있다. 내집마련정보사 김영진 대표는 “싱가포르의 경우 현재 시세의 50%선에서 주택을 공급하는 임대부 분양방식을 시행하고 있다”면서 “이는 싱가포르 국토의 90%가 국가 소유이기 때문에 가능하다”고 강조했다. 국가나 공공기관이 택지를 대규모로 갖고 있지 않은 우리나라와는 토지제도부터 차이가 난다.

건설산업전략연구소 김선덕 소장은 “대지 임대부 분양제와 환매조건부 분양제는 주택공급제도의 다양화 측면에서 한번 검토해볼 만하다”면서 “하지만 이 대책이 만병통치약은 아니다”고 평가절하했다. 서강대 김경환 교수는 “시장 전체로 볼 때 공급물량이 적어 전체적인 수급문제 해결에도 큰 영향을 미치지 못할 것이다”고 주장했다.

반값 아파트가 공급돼도 일반 아파트값에 미치는 효과가 크지 않을 것이란 시각도 많다. 김선덕 소장은 “우리나라 사람들은 주택에 대한 소유욕이 워낙 강해 대지임대부 분양아파트가 얼마나 공급될 지 모르지만 주택시장을 대표하는 상품으로 자리잡기는 어려울 것”이라고 말했다.

반값 분양은 택지 및 재원 확보가 관건이다. 토지 임대가격을 낮추기 위해서는 국공유지에서 아파트를 공급해야 하기 때문이다. 하지만 정부가 공공기관이 확보한 땅이 그리 많지 않다는 점에서 한계가 있다는 것이다. 서강대 김 교수는 “도시지역에는 국공유지가 거의 없어 땅을 수용해서 공급하려면 많은 재정이 필요하다”며 “결국 판교 신도시처럼 높은 보상비 등으로 임대료가 올라가면 최초 분양자 등 일부에게만 혜택이 돌아가는 효과밖에 거둘 수가 없다”고 말했다. 홍 의원은 국유지인 송파 신도시를 활용하는 방안을 제시하고 있지만, 국공유지가 적어 대지임대부 주택을 지속적으로 공급하기에는 어려움이 있다.

최초 당첨자에 대한 시세 차익의 환수여부도 문제다. 홍 의원 주장처럼 10년 후 매매를 허용할 경우 사실상 ‘로또 복권’이 될 가능성이 높다. 그렇다고 환매조건부 분양방식처럼 아예 시체차익을 허용하지 않을 경우 기존 국민 임대주택과의 차이가 나지 않는다.