“50평형 아파트 건물값만 2억7천만원”

住公의 청와대 보고서 ‘아파트 반값’ 계산해보니…
송파신도시 50평형 아파트 건물값만 2억7천만원
<땅 임대료는 별도… 월세 185만원 또는 전세 5억6000만원線>

- 부동산 정책

주택공사가 송파신도시 등에 대해 ‘토지 임대부 주택분양’ 방식을 시뮬레이션(모의실험)한 결과, 재정 투입 없이도 시세의 24~55%에 주택공급이 가능한 것으로 나타났다. 주택공사는 토지는 50년간 임대해주고 건물만 분양하는 방식으로 ‘반값 아파트’ 공급방안을 지난해 제안했었다. 주공(住公)은 주택도시연구원을 통해 이 같은 보고서를 작성, 청와대·열린우리당에 전달했다. 주택을 직접 공급하는 주공이 ‘반값 아파트 공급이 가능하다’는 입장이어서 논란이 확산될 전망이다.

강남 구룡마을은 3억6천 안팎… 시세의 24~55%
“전면 실시땐 집값 급락… 투기지역에 국한” 권고
“일반분양 물량·임대주택 가구 크게 줄어” 비판도

◆시세의 24~55%에 분양할 수 있다

주공 보고서에 따르면 송파 신도시에 50평형 아파트(시세 15억원)를 토지 임대부 분양방식으로 공급할 경우, 건물 값은 2억7000만원이면 된다. 토지 임대료를 월세로 낼 경우, 매달 185만원을 내야 한다. 토지임대료를 전액 전세보증금으로 낼 경우, 토지사용료 5억6000만원과 건물 값(2억7000만원) 등 8억3000만원이 들어간다. 전세보증금(토지사용료)은 계약 해지시 돌려받을 수 있다. 보고서는 “계약자가 원할 경우, 전세보증금과 월세를 반반씩 혼합하는 방법도 가능하다”고 밝혔다. 주공측은 “송파신도시를 개발하는 데 필요한 국방비 대체부지 마련 비용까지 포함해 산정한 가격으로 재정부담은 없다”고 밝혔다.

주공측은 서울 강남구 개포동 구룡마을을 개발해 토지 임대부 주택을 분양할 경우, 건축비(2억7000만원)와 토지 전세보증금 9000만원 등 3억6000만원이면 가능하다고 밝혔다. 구룡마을의 경우, 토지 보상비를 공시지가(公示地價)로 계산했기 때문에 이보다 토지 보상비가 높아지면 분양가도 더 오를 수도 있다고 주공 측은 밝혔다.

◆전세보증금으로 재정부담 최소화

주공 보고서는 월세보다는 전세 보증금이 재정부담은 물론 소비자 부담도 줄일 수 있다고 밝혔다. 전세 보증금은 토지 감정(鑑定)가격 수준에서 책정하는 방안이 제시됐다. 주공은 임대부방식이 사업비를 공공기관이 부담하는 국민임대주택에 비해 투자비와 주택관리 비용이 적게 든다고 강조했다. 국민임대주택 100만 가구 공급에 드는 재정이 79조9000억원 정도로 추정된다. 국민임대는 소형 평형 중심으로 토지 임대부 분양주택은 중대형 중심으로 공급, 중산층 이상의 수요를 분산시킬 수 있다고 보고서는 강조했다. 주공 보고서는 “계약자가 10년 이후 건물의 매매를 허용하는 방안”을 제시했다. 그러나 주공관계자는 “전매(轉賣)차익이 발생하지 않도록 시장 상황에 맞춰 전매 금지기간을 10~20년 정도로 탄력적으로 설정할 수 있을 것”이라고 밝혔다.

◆송파 신도시 등에서 2만8000가구 공급 가능=주공은 값이 많이 오르고 투기가 예상되는 대도시권 개발예정지와 공영개발지구, 공공시설 이전 예정지역에 토지 임대부 주택을 집중 공급해야 한다고 제안했다. 지방의 경우, 행정중심 복합도시·혁신도시를 대상으로 삼았다. 주공측은 “전면적으로 실시할 경우 집값 급락 등 부작용도 발생할 수 있는 만큼, 투기우려가 있는 지역에 대해 제한적으로 실시해야 한다”고 밝혔다. 주공은 현재 개발 중이거나 개발이 가능한 서울 송파신도시·강남구 구룡·서초구 우면3·강동 하일, 성남 도촌·여수지구 주택 공급 물량의 40% 정도를 토지 임대방식으로 분양할 경우, 40~50평형대 2만5000~2만8000가구 공급이 가능하다고 밝혔다.

◆일반분양·국민임대 물량은 줄어=하지만 주공 보고서가 분석 대상으로 삼은 성남 도촌지구 등은 이미 분양이 진행 중이다. 주공 보고서처럼 송파신도시 등에서 토지임대부 분양을 할 경우, 일반 분양물량과 국민임대 주택 공급 가구수가 큰 폭으로 줄어들 수밖에 없다. 삼성경제연구소 박재룡 연구위원은 “주변 집값을 낮추려면 막대한 주택 공급이 이뤄져야 가능한 일”이라고 지적했다. 특정지역에 소량만 공급된다면 당첨자만 ‘로또 복권’의 행운을 누릴 수 있다는 것. 결국 이 제도가 도입되려면 택지와 물량확보가 관건. 대구가톨릭대학 전강수 교수는 “단기적으로 폭등한 집값을 잡기는 어렵지만 주택을 바라보는 인식자체가 바뀌는 계기가 될 수 있다”고 말했다.