토지경매 비수기,알짜 땅 잡아 볼까

#경기도 시흥시에 매매가의 절반까지 대출을 받아 농지를 샀던 김모(58)씨. 경영하던 중소기업이 자금난에 몰리면서 공장 운영자금을 마련할 요량으로 농지 가격을 낮춰 여러 중개업소에 매물로 내놨다. 하지만 결국 매수자를 찾지 못해 투자 목적으로 매입했던 농지는 경매물건으로 전락했다.

#지난해 12월 18일 충남 천안지원 2계 입찰 법정. 충남 아산시 둔포면 둔포리에 있는 대지 64평이 1억1877만여만원에 입찰에 부쳐졌다. 침체한 토지시장 분위기를 반영한 듯 응찰자는 단 4명에 불과했다. 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)도 66%에 그쳤다. 낙찰가격이 감정가에 훨씬 못 미치는 7851만원에 새 주인에게 돌아간 것이다.

부동산시장에서 토지의 인기가 끝없이 추락하면서 토지 경매시장도 꽁꽁 얼어붙고 있다. 낙찰가율은 하락세이고, 입찰 경쟁률도 낮아지고 있다. 경매 물건을 갈수록 늘고 있다.

특히 토지 거래시장에 찬바람이 불면서 경매시장에도 ‘괜찮은’ 물건들이 많이 나온다. 자금 운용에 문제가 생겨 담보로 잡힌 부동산이 무더기로 경매에 부쳐지는 경우가 적지 않기 때문이다.

따라서 시세보다 싼값에 좋은 땅을 잡을 수 있게 된 셈이다. 경매가 불황기 재테크 수단으로 각광받는 이유다. 법무법인 산하 강은현 실장은 “경매를 잘 활용하면 좋은 물건을 확보할 수 있는 데다 향후 시세 차익도 누릴 수 있는 등 두 마리 토끼를 한꺼번에 잡을 수 있다”며 “경매시장의 거품이 걷힌 지금이야말로 실수요자나 투자자들이 토지 경매시장의 문을 노크해볼 만한 호기”라고 말했다.

풀죽은 경매시장…낙찰가율ㆍ경쟁률 동반 하락세

토지는 한동안 아파트와 함께 경매시장의 쌍끌이 종목으로 군림해 왔다. 하지만 요즘 토지 경매시장에는 찬바람에 쌩쌩 불고 있다. 전국 토지의 낙찰가율과 경쟁률은 꾸준한 하강 곡선을 그리고 있다.

경매정보제공업체인 지지옥션에 따르면 지난해 12월 수도권 지역 토지 낙찰가율은 86.15%로 전달(92.82%)보다 6.67%포인트 빠졌다. 지난해 10월과 비교해서는 10.12%포인트 떨어져 낙폭이 더 커졌다. 경매 물건도 증가 추세다. 지난해 1월 727건에서 같은 해 12월에는 월간 평균 838건으로 늘었다.

응찰자 수도 줄고 있다. 12월 수도권 토지 입찰경쟁률은 2.81대 1로 전달(2.95대 1)보다 낮았다. 경쟁률이 크게 떨어진 만큼 선택의 폭은 한결 넓어진 셈이다. 지지옥션 강은 팀장은 “행정도시, 혁신도시, 신도시 개발계획이 쏟아지던 때 땅을 산 사람들이 토지 보유에 따른 세금 부담과 금융비용을 감당하지 못해 땅이 경매로 넘어가고 있다”고 말했다.

행정도시 건설 호재로 최근 몇 년간 호황을 누렸던 충청권 토지 경매시장도 침체 국면에서 헤어나지 못하고 있다. 충청권 토지 낙찰가율은 지난해 1월 95.31%를 기록했으나, 같은 해 12월에는 76.17%로 뚝 떨어졌다. 디지털태인 이영진 이사는 “세금 부담과 실거래가 적용으로 양도 차익이 예전보다 크게 줄었다”며 “경매 토지는 토지거래허가구역 등 규제를 피해 낙찰받을 수는 있지만 되팔 때 매수자를 찾기 어렵기 때문에 인기가 시들해진 것 같다”고 말했다.

강원도 지역도 사정은 마찬가지다. 지난해 1월 낙찰가율이 107.73%로 과열 양상을 띠면서 순조로운 출발을 했다. 하지만 12월에는 81.22%를 기록, 11개월 새 무려 26.51%포인트나 추락했다. 응찰자 수는 줄고 있지만 우량 물건은 꾸준히 늘고 있다. 지난해 12월 11일 경매된 강원도 홍천군 홍천읍 진리 대지(46평)는 감정가 9424만원에 나와 6625만원에 낙찰됐다. 낙찰가율이 70%로, 현 시세보다 훨씬 싼 가격에 낙찰받았다는 게 경매 전문가들의 지적이다.

위기는 곧 기회다?

요즘 같은 토지시장 침체기는 비교적 저가에 땅을 매입할 수 있는 기회가 될 수도 있다. 토지는 아파트에 비해 환금성이 떨어져 경매에 나오면 2회 정도 유찰되는 경우도 적지 않다. 한번 유찰될 때마다 가격이 20~30%씩 떨어지기 때문에 시세의 절반 가격에 낙찰받는 사례도 많다. 지지옥션 강은 팀장은 “제 주인을 찾지 못하고 유찰되는 경매물건을 잘 살펴보면 최초 감정가보다 훨씬 싼 가격에 좋은 물건을 잡는 기회를 얻을 수 있다“고 말했다.

다만 환금성이 떨어지고 나중에 되팔 때 매수자를 찾기가 쉽지 않기 때문에 장기 투자자금을 넉넉하게 준비할 필요가 있다고 전문가들은 충고한다. 지지옥션 박갑현 매니저는 “금리 인상 악재까지 겹쳐 대출을 통한 경매 투자는 삼가는 게 좋다”며 “특히 토지는 토지거래허가구역 등 각종 규제로 인해 매입은 쉬워도 팔 때 신규 매수세가 없어 단기 투자용으로는 적합하지 않다”고 말했다.

어디 지역 땅을 노려볼까

전문가들은 개발 재료가 있거나 개발 잠재력이 높은 곳을 노려볼 만하다고 말한다. 토지의 경우 양도세나 종합부동산세 부담 등이 만만치 않지만 확실한 개발 호재가 있거나 뉴타운 등 우량 지역에 위치해 가격이 지속적으로 오를 가능성이 큰 물건은 각종 세금을 감당하고도 충분히 수익을 낼 수 있기 때문이다.

수도권의 경우 경기도 파주ㆍ인천 검단 등 신도시로 지정된 곳뿐만 아니라 신도시 후보지역으로 거론되고 있는 경기 광주ㆍ용인ㆍ이천ㆍ포천ㆍ하남 등에도 꾸준히 관심을 가져보는 게 좋겠다. 디지털태인 이영진 이사는 “토지거래허가구역 등 규제 적용 지역이라도 경매를 통하면 토지거래허가를 받지 않고 취득할 수 있다”며 “개발 호재 및 토지 보상 등에 대한 기대감이 커지면서 땅값이 오를 가능성도 배제할 수 없다“고 말했다.

또 입지에선 대규모 개발지구 인근이나 그린벨트 해제 등 현재보다는 미래에 더 좋을 지역에 투자하는 것도 방법이다. 정작 개발예정지 해당 지역은 수용평가 방식에 의해 보상이 되므로 오히려 손해를 보는 사례도 허다하기 때문이다.

하지만 부재지주에 대한 중과세, 의무보유기간 강화, 양도세 실거래가 신고, 공시지가 인상 등의 악재가 겹쳐 있는 만큼 토지 투자에 보다 신중할 필요가 있다고 전문가들은 조언한다.

자금 동원 능력 범위 내에서 응찰해야

토지시장이 조정기를 맞고 있는 만큼 보수적인 입찰 전략이 필요하다는 게 전문가들의 지적이다. 철저한 권리분석을 통해 추가로 인수해야 할 것은 없는지 따져보고, 시세의 하한선을 기준으로 80~90%를 넘지 않도록 낙찰가를 산정하는 것도 좋다.

그래야만 향후 추가 가격 하락이나 거래 부진에 대비할 수 있기 때문이다. 법무법인 산하 강은현 실장은 “자신의 자금력을 넘어서는 무리한 입찰을 자제해야 한다”며 “자금 동원 능력을 무시하고 무리한 입찰을 할 경우 수익은커녕 대출이자 부담 등에 따른 예상외 손실이 발생할 수도 있다”고 말했다.

또 토지의 경우 단기 투자보다는 장기 보유 전략으로 접근해야 한다고 전문가들은 말한다. 지지옥션 강은 팀장은 “올해부터 부재 지주의 토지에 대한 양도소득세 중과로 예전만큼의 투자 수익을 올리기 어려워진 게 사실”이라며 “토지의 경우 오랫동안 보유한다는 자세로 취득 후 소규모 주말농장 등으로 개발하는 것도 방법”이라고 말했다.

발품 반드시 팔아야

경매투자 성공의 관건은 권리 분석이다. 권리 분석이란 경매 물건에 설정돼 있는 근저당권 등 물권과 가압류ㆍ압류 등 채권이 낙찰 후 소멸될 수 있는지 살펴보는 절차다. 권리관계가 복잡한 물건인 경우에는 경매 전문가와 상의한 뒤 입찰에 참여해야 한다.

특히 경매 물건은 서류와 실제 내용이 다른 경우가 많아 권리분석 과정에서 현장 답사와 시세 조사가 필수다. 법무법인 상운 이성문 변호사는 “토지 경매 입찰에 참여하기에 앞서 반드시 발품을 팔아 현장 조사와 시세조사를 철저히 할 필요가 있다”며 “특히 토지는 거래가 활발하지 않아 시세 산정이 쉽지 않다는 점도 감안해야 한다”고 말했다.

결국, 다리품을 얼마나 파느냐에 따라 경매 수익률이 결정된다는 얘기다.