주택시장에 ‘하방투자’ 가 많다는데...

서울 서대문구 연희동에 사는 박모(여ㆍ52)씨는 지난해 충남 천안시 하리벌지구(주거환경정비사업구역)내 11평짜리 다세대주택(재개발 지분)을 4500만원에 매입했다.

전세금(1300만원)을 뺀 실투자금액은 3200만원. 하지만 대대적인 천안 구도심 개발 붐을 업고 이 다세다주택의 호가는 현재 6000여만원을 넘나든다. 박씨는 “그동안 모아두었던 여유자금으로 이 다세대주택을 샀다”며 “이미 가격이 정점을 지난 서울 재개발 지분보다 투자 수익률 면에서 낫다고 주변에서 권해 투자하게 됐다”고 말했다.

최근 서울 사람들이 지방 도시의 구도심내 재개발 지분 등을 사는 ‘하방(下放, 상경의 반대말) 투자’가 부쩍 늘고 있다. 서울 재개발시장 등은 값이 너무 오르고 규제도 심한 반면, 지방은 규제가 덜한데다 소액투자도 할 수 있어 서울 사람들이 돈보따리를 들고 지방으로 몰려 가고 있다.

천안 성정동 뉴타운공인(041-572-6655) 이준호 사장은 “예전에는 전매 가능한 아파트 분양권 등에만 한정됐던 투자가 다세대ㆍ연립, 빌딩 등으로 다양해지고 있다”며 “올해 전체 중개건수의 70∼80%는 서울ㆍ수도권 투자자들 차지”라고 말했다.

투자자들 ‘집 사러 지방 가자’ 열풍

서울 투자자들이 가장 문전성시를 이룬 곳은 재개발사업을 추진중인 지방 중소도시의 구도심내 다세대ㆍ연립주택 등이다. 대부분 공시가격 1억원 미만으로 1가구2주택 양도세 중과대상에서 제외된데다 소액투자도 가능해 서울 투자자들의 집중 매입 대상이 되고 있다.

올해 6월 80여곳의 재개발ㆍ재건축구역이 확정된 천안에서는 최근 투자수요 유입으로 도심지 노후 다세대ㆍ연립주택 값이 크게 뛰었다. 신부동 천일공인 박상규 실장은 “지난해말께 구역지정 결정고시가 떨어진 문성ㆍ원성ㆍ봉명동 등에서 특히 서울 투자자들의 지분매입이 활발하다”며 “투자자들이 몰리면서 올해초 평당 300만여원에 불과했던 다세대주택의 호가는 현재 500만여원으로 올랐다”고 말했다.

뉴타운식 구도심 개발을 추진하는 대전시 동구도 최근 투자자들의 발길이 부쩍 늘었다. 가오동 가오사랑공인(042-273-8945) 홍승만 사장은 “최근 재개발 후보지로 확정된 신흥지구(19만여평)에서 발빠른 서울 투자자들이 낡은 단독주택을 많이 매입했다”며 “이 때문인지 평당 250만여원이던 집값이 최근 400만여원으로 크게 올랐다”고 말했다.

지방에 비해 실수요 및 투자수요가 풍부한 수도권에서는 이미 다세대ㆍ연립주택 값이 서울을 따라잡은 곳도 있다. 지난해 11월 재개발이 확정된 경기도 성남의 다세대주택 값은 이미 평당 2300만원을 호가해 서울 성수동 집값인 2400만원에 근접했다.

수정구 태평동 금공인(031-758-3300) 오경규 사장은 “올해 10월 판교 중대형 당첨자 발표 이후 투자자들이 갑자기 몰리는 바람에 집값이 급등했다”며 “입지가 좋은 수진2ㆍ산성1구역의 집값은 진작에 평당 2000만원을 넘어섰다”고 말했다. 오 사장은 이어 “지금도 문의는 많지만 비수기인데다 매물도 없고, 집값도 너무 올라 실제 거래는 뜸한 편”이라고 말했다.

▲ 서울 재개발 지분등의 가격이 크게 오른데다 각종 규제가 집중되면서 투자자들이 상대적으로 규제가 덜한 지방과 수도권의 다세대, 연립 등에 발길을 돌리고 있다. 사진은 최근 ＇묻지마 투자열풍＇이 불었던 김포시 북변동 일대 다세대 연립주택 밀집지역.

왜 지방 다세대ㆍ연립으로 투자자 몰리나

이는 각종 규제로 서울에서 투자가 막히자 상대적으로 규제가 덜한 지방으로 투자자들이 발길을 돌리면서 벌어지는 현상으로 전문가들은 보고 있다.

재개발ㆍ재건축 전문업체인 지오랜드 문제능 사장은 “땅 면적이 6평 이상인 재개발 지분은 거래허가를 받아야 하는 서울과는 달리 지방은 대개 54평 미만이면 허가가 필요없다”며 “이 때문에 매입부담이 덜한 지방에 투자자들이 몰리는 것”이라고 설명했다.

1가구2주택에 대한 양도세 중과 부담도 투자자들을 지방으로 끌어 모으는 요인이다. 현행 세법상 지방의 군지역이나 수도권 도농복합도시(경기도 11개) 읍ㆍ면에 있는 공시가격 3억원 이하 주택은 양도세 중과대상서 제외된다. 1억원 이하의 5대 광역시나 수도권 주택의 경우도 이 집을 먼저 팔면 양도세가 정상 과세(9∼36%)된다.

하지만 다세대ㆍ연립주택에 서울 투자자들이 몰리는 근본 원인은 지방자치단체의 개발계획 남발. 건교부 자료에 따르면 2003년 7월 ‘도시 및 주거환경정비법’ 시행 이후 구도심 개발이라는 명목아래 무더기 재개발ㆍ재건축사업을 추진중인 지자체만 30여곳에 달한다.

수도권에서는 부천, 구리, 군포 등 15개 지자체가 뉴타운 방식으로 구도심 재개발을 추진 중이다. 결국 비슷한 시기에 각 지자체마다 경쟁적으로 대형 주거지 개발사업을 벌이면서 대규모 투자수요를 불러오고 있는 것이다.

토지전문업체인 다산서비스 이종창 대표는 “구도심개발로 지방과 수도권 핵심지역에 10만∼20만평 규모의 ‘미니신도시’가 여러개 생기는 셈”이라며 “지자체의 개발계획이 쏟아지면서 지방 다세대ㆍ연립주택에 묻지마 투자 열풍이 불고 있다”고 말했다.

유앤알 박상언 대표는 “지방 아파트는 값이 오르지 않아 투자 이점이 떨어지는 편”이라며 “반면 재개발 대상인 다세대ㆍ연립은 가격상승이 기대돼 서울 투자자들의 관심이 높다”고 말했다.

사업기간 길고, 변수많아 유의해야

지방 도시의 재개발은 대부분 사업 초기단계라 투자시 주의가 필요하다. 아직 사업기본계획을 확정하지 못한 곳도 상당수에 이른다. 이런 곳에 잘못 투자하면 장기간 자금이 묶여 손해를 볼 수 있다.

대개 시ㆍ군 등 지자체 개발계획은 입안에서부터 검토, 심의까지 4∼5단계 정도를 거쳐 결정된다. 이 경우 실제 입안이 되었던 계획이라도 심의를 통과하지 못해 폐기되는 경우도 많다.

때문에 계획을 확정하는데만 보통 1∼2년이 소요되는 게 다반사다. 이처럼 복잡한 절차를 거쳐 최종 계획이 확정되는 만큼 지방 재개발은 해당 계획이 어느 단계인지 확인한 후 투자를 결정해야 한다고 전문가들은 조언한다.

천안 성정동 뉴타운공인 이준호 사장은 “당장은 아니라도 언젠가는 아파트로 개발될 것이라는 기대감으로 장기투자에 나서는 사람이 많다”며 “하지만 지방 구도심 재개발은 대부분 소요기간이 장기간으로 사업지연등 변수가 많아 투자에는 신중을 기할 필요가 있다”고 말했다.