지적도 알면 땅가치 보인다

투자를 위해 땅을 살 때 무엇보다도 계약 전 현장답사가 중요하다. 서류에는 평지로 나와 있는 땅이라도 실제 가보면 경사가 심해 쓸모 없는 땅으로 판명나는 사례가 많기 때문이다.

특히 시골 땅은 서류상 내용과 실제 현황이 일치하지 않는 경우가 대부분이다. 대부분 일제시대 때 수작업으로 작성한 지적도를 고치지 않고 아직까지 사용하고 있어서다.

현장답사란 이처럼 서류로는 파악할 수 없는 땅의 실제 상황을 직접 살피는 일이다. 이때 대개 카메라와 나침반, 지적도 등을 기본적으로 지참한다.

최근에는 휴대용 녹음기를 들고 다니는 사람도 늘고 있다. 종이에 일일이 메모하는 대신 땅의 상황을 그때 그때 음성으로 녹음해 두는 것이다.

‘지적도’나 ‘임야도’나

땅 투자를 위해 현장을 답사할 때는 반드시 지참해야 할 서류로는 지적도를 꼽을 수 있다. 답사할 땅의 위치를 정확히 파악하는데 없어서는 안될 서류라서다.

지적도란 지적법에 의해 땅 경계선 등의 사실관계를 일반에게 공시하는 공적 서류를 말한다. 대한민국 땅(대략 3000여만 필지)이라면 1개 필지마다 각각의 지적도를 가지고 있다.

이때 지목이 임야인 경우에는 지적도라고 하지 않고 ‘임야도’라고 부른다. 이는 임야와 기타 토지를 구분해 관리하는 토지관리시스템에서 비롯된 차이다. 지적도와 임야도는 이름만 다를 뿐 내용에는 차이가 없다.

행정관청에서 발급하는 지적도(임야도)에는 기본적으로 지번, 축적, 경계선 등이 표기된다. 지적도의 발급은 땅의 소재지와 상관없이 전국 어느 행정관청(시ㆍ군ㆍ구청, 읍ㆍ면ㆍ동사무소)에서나 가능하다.

지적도를 발급받을 땐 인지대로 필지당 700원 내면 된다.

업소용 도면도 함께 지참해야

땅을 직접 살피러 현장에 나갈 때는 행정관청에서 정식으로 발급해주는 지적도를 기본적으로 지참해야 한다.

이와는 별도로 민간에서 발행하는 축적 ‘1/25000’이나 ‘1/50000’짜리 업소용 ‘지적도’ 도 함께 지참한다. 민간에서 발간한 지적도에는 보다 상세한 기호와 지표가 표기돼 이를 참고하면 땅 찾기가 훨씬 수월하기 때문이다.

지적도를 통해 답사하려는 땅을 정확하게 찾아내는 것이 답사의 기본.

지적도를 근거로 땅 찾는 요령을 모르면 서울에서 김 서방 찾기만큼이나 어렵다. 특히 1∼2백 평 규모의 땅은 모양이 그만그만해서 전문가들도 구별에 애를 먹는다.

따라서 기본적으로 지적도를 이해하고, 지적도를 통해 현장을 분석하는 안목을 가지는 것이 중요하다.

우선 ‘기점’을 찾아라

현장답사에서 지적도를 근거로 해당 토지의 위치를 찾아내기 위해서는 먼저 해당 토지의 기점<사진참조>을 찾아야 한다.

기점(基點)이란 답사대상 토지를 찾아내는 기준이 되는 자연물을 말한다. 대개 인접한 도로나 계곡, 하천 등이 기점이 된다.

현장 답사 때는 먼저 이 지적도 상의 기점과 일치하는 현장 기점을 찾아내야 한다. 확인이 어려울 때는 대상 토지와 가장 가까운 곳의 농가주택을 찾아 도움을 받는 방법도 괜찮다.

이와 같은 방법으로 답사대상 토지를 확인했으면 정확한 지적 경계선을 파악해 본다. 내 땅이 어디서 어디까지인지 확인하는 것이다.

그러기 위해서는 도로에 붙은 전면 길이가 얼마인지, 또는 가로, 세로의 길이가 얼마인지를 확인할 필요가 생긴다. 이때 지적도면상의 1㎝는 1200분의 1 축적에서는 12m, 1600분의 1 축적에서는 16m를 나타낸다는 점을 참고한다.

인근에 전신주가 있다면 그 간격이 대략 50m이므로 이를 토대로 실제거리를 가늠해 보는 것도 좋은 방법이다. 
 

▲ 현장답사에서 지적도를 근거로 해당 토지의 위치를 찾아내기 위해서는 먼저 해당 토지의 기점을 찾 아내 이를 지적도와 일치시키는게 중요하다.

수첩 대신 지도 활용하는 것도 요령

대략적인 위치와 면적을 파악했다면 다음에 지적도 상단을 정북에 맞추고 이를 기준으로 해당 토지의 방위와 향을 확인한다. 이 과정에서 반드시 확인해야 할 점은 실제 상황이 공부상의 표시와 일치하는지를 여부다.

현재 우리가 사용하고 있는 지적도는 일제 시대에 만들어진 것으로 100년이 넘은 것이다. 때문에 지적도에는 멀쩡한 임야로 표기되어 있지만 현황은 하천이나 계곡일 경우가 있다. 세월이 흐르면서 물줄기가 바뀌어 발생한다.

때문에 해당 토지의 실제 경계가 지적도상의 경계선과 일치하는지 반드시 확인해야 한다. 또 현황 도로가 지적도상의 도로와 정확히 일치하는지에 대한 여부도 필수 확인사항이다. 만약 일치하지 않는다면 지적공사 등에 측량 의뢰해 이를 바로 잡아야 한다.

답사 때는 국립지리원에서 발급한 25000분의1 짜리 지도도 십분 활용한다. 따로 수첩을 들고 다닐 필요가 없다. 정보의 보고인 지도에 땅값, 소요시간, 시장 등 각종 편의시설, 도로상황 등 모든 걸 기록한다. 그러면 보다 감이 확실하게 잡힌다.

해당 지자체 들러 최종 확인해야

대상 토지가 대략 확인됐다면 주변 중개업소에 들러 땅값 등 현지 분위기를 살펴봐야 한다.

그런 다음 관할 시군구청에 찾아가 개발계획을 확인한다. 이는 지적도, 토지대장, 토지이용계획확인원 등을 떼서 들은 정보를 최종적으로 확인하는 절차다.

이때 반드시 체크해야 할 사항으로는 공법상의 이용 및 거래 규제, 민법상의 소유권 및 재산권 제한, 주변 토지 이용계획 등이다.