용산권 부동산 팔자가 바뀐다

 

서울시 도시.건축공동위원회가 29일 서울 용산구 용산역 주변 철도정비창 부지에 최고 620ｍ 높이의 초고층 랜드마크 건물을 짓도록 허용함에 따라 향후 6년 후에는 이 일대에 세계 2위 높이의 건물이 들어서게 됐다.

한국철도공사는 `용산 국제업무지구 특별계획구역 변경안＇이 도시.건축공동위원회를 통과함에 따라 5월 말까지 공모를 거쳐 사업자를 확정한 뒤 본격적인 개발사업에 착수할 방침이다.

세계 2위 높이..150층 규모될 듯

 

물론 도시.건축공동위를 통과한 `용산 국제업무지구 특별계획구역 변경안＇은 심의 안건이 아닌 자문 안건이어서 그 자체로 사업의 정확한 규모나 방향이 확정되는 것은 아니다.

시 관계자는 "자문 결과는 이 일대 개발계획에 대한 일종의 가이드라인으로서 앞으로 개발 사업자가 이 범위 안에서 개발계획을 세워야 한다는 의미"라고 설명했다.

그러나 도시.건축공동위가 이 일대 랜드마크 건물의 높이를 최저 350∼최고 620ｍ로 정함에 따라 앞으로 이곳엔 620ｍ짜리 랜드마크 건물이 들어설 수 있는 길이 열렸으며, 한국철도공사측은 최고 허용치인 620ｍ 규모로 랜드마크를 건립할 것으로 관측된다.

620ｍ의 초고층 랜드마크는 현재 `세계 1위＇인 대만의 타이베이 101빌딩(508ｍ.101층)보다 훨씬 높은 수준이며, 아랍에미리트 두바이에 내년 완공을 목표로 건축 중인 버즈두바이의 목표 높이 830ｍ(160층)에 이은 `세계 2위＇ 규모다.

물론 620ｍ짜리 건물이 지어질 경우 국내에서는 최고층이 된다. 현재 건립이 추진중인 송도 인천타워(610ｍ.151층)를 제치고 `국내 1위＇가 되는 것이다.

현재 국내 최고층 건물은 서울 강남구 도곡동의 타워팰리스(261ｍ.69층)이지만 부산 롯데월드(510ｍ.107층), 서울 잠실 제2 롯데월드(555ｍ.112층), 상암동 국제비즈니스센터(580ｍ.130층) 등 한반도의 스카이라인을 바꿔놓을 건축사업이 경쟁적으로 추진되고 있다.

용산구는 당초 랜드마크 건물의 최고 높이로 600ｍ를 제안했으나 뒤늦게 인천타워가 610ｍ로 지어진다는 것을 알고는 615ｍ로 올려줄 것을 시에 수정 건의했고 시가 이를 수용한 셈이다.

시 관계자는 "600ｍ와 620ｍ 사이에 큰 차이가 없고 해당 지역이 남산 등 주변 경관에 미치는 영향이 크지 않은데다 국제업무지구란 성격을 감안해 이런 높이를 허용했다"고 말했다.

`서울에 국내 최고층 건물이 들어서야 한다＇는 서울시민들의 여론도 감안한 결과로도 해석되고 있다.

민간사업자,교통대책 등 남은 과제

 

 서울시가 한국철도공사의 개발안을 대체로 수용함에 따라 용산 철도정비창 주변 개발사업은 급진전될 것으로 전망된다.

지난해 말까지만 해도 서울시와 철도공사측은 용적률, 높이 등을 둘러싸고 갈등 양상을 빚어 왔으나 양측이 원만한 합의점을 찾게 됨에 따라 개발사업은 속도를 낼 것으로 관측된다.

남은 숙제는 620ｍ짜리 초고층 랜드마크를 건설할 민간사업자를 찾는 일이다.

초고층 건물은 구조적으로 일반 건물에 비해 건축비가 비싼 점을 감안할 때 사업비가 최대 10조 원에 달할 것으로 서울시 관계자는 추산하고 있다. 웬만한 우량기업의 연간 매출에 맞먹는 `매머드급＇ 사업인 셈이다.

이처럼 막대한 사업비가 들어가는 만큼 건설업계에서는 몇몇 대기업이 컨소시엄을 구성해 620ｍ짜리 랜드마크 건물을 짓는 방안을 모색하지 않겠느냐는 관측이 나오고 있다.

교통대책도 만만치 않은 과제로 지적되고 있다. 지금까지 거의 빈 땅이나 다름없던 곳에 초고층 건물들이 들어설 경우 교통량이 폭발적으로 증가할 것이 자명하기 때문이다.

이에 따라 서울시는 강변북로에서 용산 국제업무지구로 바로 드나들 수 있도록 도로구조를 개편하거나 이 일대 광역 교통시설을 개선하는 방안을 강구할 가능성이 높아 보인다.

 

진단과 전망

 

용산에 세계에서 두번째로 높은 150층짜리 초고층이 건물이 들어선다면 주변지역에 어떤 영향을 미칠까.

 

엄청난 파장을 일으킬 게 분명하다. 가장 큰 변화는 주변의 주거시설과 상가및 업무시설들이다. 물론 주거ㆍ상업 등이 들어서는 복합단지로 조성돼 그 안에서 모든 게 해결되도록 하겠지만 그래도 바깥으로 흘러나오는 수요가 있게 마련이다. 그 빌딩안에 사는 사람이 꼭 단지내에서만 식사를 하라는 법은 없다. 오래 근무하다 보면 인위적인 곳보다 사람사는 맛이 나는 주변지역 음식점을 찾는 경우도 적지 않다는 얘기다.

 

복합단지내 편의시설을 어떻게 꾸미느냐에 따라 상황이 달라지겠지만 한국의 랜드마크를 구경하기 위해 몰려들 관광객도 주변의 개발을 촉진시키는 기폭제 역할을 할 것으로 보인다.

 

그래서 복합단지 주변의 자투리땅의 팔자는 이제 상팔자로 바뀌게 되고 허름한 주택들도 상종가를 치게 된다. 주변의 크고 작은 미개발지는 용산복합단지에 포함돼 개발되든 아니면 독자개발되든 금싸라기 땅으로 바뀌게 된다.

 

특히 주변 아파트의 인기도 자연적으로 높아진다. 사람이 많이 모이니 그만큼 투자수요도 증가하지 않겠는가. 더욱이 150층 등 복합단지내에 근무하는 사람만도 엄청날테니 주변 지역은 북적거릴게 뻔하다. 사람이 몰리면 부동산의 가치도 높아진다.

 

문제는 주변을 복합단지에 포함해 한꺼번에 개발할 경우 사정이 달라진다. 그렇게 되면 개발할 땅이 없어져 모든 게 복합단지 내에서 해결할 수 밖에 없다. 63빌딩 주변과 같은 현상이 벌어진다.  이렇게 되면 인근의 아파트 단지내 상가 등이 위축될 가능성이 크다. 이 복합단지가 주변 수요를 끌어들일 공산이 크다.

 

아무튼 한국의 랜드파크가 용산에 세워질 경우 용산권의 명성은 더욱 높아져 서울의 부동산 시장 판도를 바꿔놓을 공산이 크다. 고급 주거수요가 용산공원 주변으로 몰려들지 않겠느냐는 분석이다. 주변을 계획적으로, 그것도 선진국형 시가지로 개발할 경우 투자수요는 자연 늘어날 수 밖에 없다.