송도 코오롱 오피스텔 경쟁률 최고 9521대 1

송도 오피스텔 청약요? '돈 놓고 돈 먹기' 게임이죠

“돈 놓고 돈 먹기 게임입니다. 청약 안 하는 사람들이 바보지요.”

인천 송도의 ‘더 프라우’ 오피스텔에 신청한 한 직장인(37)은 “당첨만 되면 몇 천만원의 시세 차익을 당장 낼 수 있다는데 청약을 하지 않을 이유가 있느냐”고 혀를 찼다. 그는 “투기도 아니고, 자본주의 경제에서 하지 않는 게 오히려 이상한 것 아니냐”고 반문하기도 했다.

코오롱 건설의 송도오피스텔 ‘더 프라우’ 청약열풍은 가히 전국적이었다. 전국에서 36만여 명이 청약, 평형대에 따라 최고 9521대1의 경쟁률(평균 경쟁률 4855대1)을 보인 것은 ‘시세차익’ 때문이었다. 돈이 된다는 소문이 퍼지면서 인천뿐만 아니라 전국의 직장인·주부들도 청약대열에 가세했다.

‘청약광풍’이 안정세를 되찾아 가던 부동산 시장을 뒤흔들지 모른다는 우려가 나오자 건교부는 “시세차익이 나지 않는다”, “자금 추적을 벌이겠다”며 뒷북 대책 마련에 나섰다.

◆시세차익은 얼마나=더 프라우는 10~70평대 123실(室)의 오피스텔. 오피스텔은 주상복합·아파트와 달리 청약통장이 필요 없다. 또 계약 즉시 분양권 전매가 가능하다. 재당첨 제한도 적용되지 않는다. 청약 증거금(500만~1500만원)만 내면 1인당 3건까지 청약이 가능하다. 20세 이상·4인 가족이라면 한꺼번에 12실의 청약도 가능하다는 얘기다.

여기에 결정적인 요인은 평당 650만원이라는 싼 분양가였다. 비슷한 지역에서 지난 2005년 평당 500만원에 분양된 포스코건설의 오피스텔은 현재 평당 1000만~1200만원에 거래 중이다. 건교부는 “더 프라우의 전용률(실제 사용가능한 면적 비율)이 52%로, 포스코의 66~69%보다 낮기 때문에 시세 차익이 거의 없다”고 주장하고 있다.

그러나 현지 중개업소 관계자들은 “입지가 포스코보다 떨어지고 전용률은 낮지만 평당 100만~200만원 정도는 저렴하다”는 입장이다. 70평형대는 1억원까지 프리미엄이 치솟을 것이라는 소문까지 나돌고 있다. 박원갑 스피드뱅크 부사장은 “‘로또 복권’ 사는 심정으로 직장인들이 대거 몰린 것 같다”며 “주택시장이 더 얼어 붙으면 시세차익이 발생하지 않을 수도 있다”고 말했다.






◆과열 확산시킨 인터넷 청약=청약 광풍사태는 지난달 12일 모델하우스 분양에서 ‘밤샘 줄서기’ 등 과열 현상이 나타나 신청접수 중단 사태가 발생할 때부터 예견됐다. 그러나 건교부와 코오롱건설이 대책으로 마련한 인터넷 청약은 오히려 청약 열풍을 서울 등 전국으로 확산시키는 기폭제 역할을 했다. ‘부동산 114’ 김혜현 팀장은 “1인당 1실만 청약하도록 하는 등 보완책을 마련했다면 이런 식으로 과열되지는 않았을 것”이라고 말했다.

오피스텔에 대한 법적 정비도 필요하다고 전문가들은 지적하고 있다. 오피스텔은 실제 주거용으로 쓰여도 법적으로는 사무실이다. 이러다 보니 10억원 넘는 고가 오피스텔도 상당수가 종합부동산세를 내지 않고 무주택자로 분류된다. 정부가 주거용으로 쓰이는 오피스텔은 주택으로 보고 세금을 부과하겠다는 입장이지만 이를 확인하는 것은 불가능하다. 사무실로 허가가 나다 보니 학교·주민편의시설 등 기반시설도 제대로 갖추지 않고 있다.

◆아파트로 청약광풍 확산 우려도=부동산 업계 관계자는 “더 프라우는 당초 시세수준에서 분양할 예정이었지만 업체가 인·허가 관청의 눈치를 보다 시세보다 낮게 분양가를 책정, 청약과열을 촉발시켰다”고 말했다. 전문가들은 청약 광풍현상이 분양가 상한제가 도입되는 9월 이후 아파트로 확산될 수 있다고 우려하고 있다. 오피스텔은 수천만원의 시세차익이 나지만 분양가 상한제가 적용되는 대형평형 아파트의 경우, 당첨만 되면 수억원의 시세차익이 보장된다. 삼성경제연구소 박재룡 수석연구위원은 “분양가 상한제가 도입되면 제2·제3의 송도 청약광풍 현상이 벌어질 수 있다”며 “벌써부터 위장전입 등 편법 행위가 극성을 부리고 있다”고 말했다.

 

청약 과열로 모델하우스 청약 접수 중단사태까지 겪었던 인천 송도국제도시 오피스텔 청약경쟁률이 평균 5000대 1에 육박하면서 아파트와 오피스텔 청약 사상 최고의 경쟁률을 기록했다.

청약자가 대거 몰린 10~20평형대는 무려 9521대1의 경쟁률을 보였다. 

코오롱 건설은 지난 3~5일 사흘간 진행한 송도국제도시 ＇코오롱 더 프라우＇의 청약 결과 전체 123실 모집에 59만7192건이 접수돼 평균 4855대1의 청약경쟁률을 기록했다고 6일 밝혔다.

 

36만명이 청약 레이스에 뛰어들어 청약금만 5조2900억원에 이른다. 이는 지난 2004년 대우건설과 롯데건설이 분양한 시티파크 청약증거금 6조9000억원 이후 최고 금액이다.

 

청약자 36만334명…청약금만 5조2899억원

 

기존에 가장 높은 경쟁률을 기록한 아파트인 강남구 도곡렉슬 43평형의 경쟁률을 앞지른 수치다.  도곡렉슬 43평형은 2003년 5월 분양시 2가구 모집에 9590명이 몰려 4795대1이라는 사상최고의 경쟁률을 기록했었다.

평형별 청약건수를 보면 27실을 모집한 10~20평형대에 25만7076건이 몰려 9521대1의 경이적인 경쟁률을 보였다. 이는 청약금이 500만원이어서 직장인 등 젊은층이 부담없이 신청했기 때문으로 풀이된다.

51실을 모집한 30평형대(청약금 1000만원)에는 21만9433건이 신청, 4302대1의 경쟁률을, 45실을 모집한 40~70평형대(청약금 1500만원)에는 12만683건이 접수돼 2681대의 1의 경쟁률을 나타냈다.

청약 첫날인 3일 14만8860건(25%)이 접수되더니 4일 18만809(30%)건, 5일 26만7523(45%)건 등으로 청약 열기가 갈수록 고조됐다.

전체 청약 인원은 36만334명이다. 청약자 80% 가량이 서울과 인천, 경기 등 수도권 일대 거주자인 것으로 전해졌다.

 

인터넷 청약이 51%

 

인터넷 접수가 30만2734건(51%), 창구 접수 29만4458건(49%)으로 고루 분포했다.

전문가들은 이렇게 많은 사람이 청약한 것에 대해 오피스텔은 아파트와 달리 분양권 전매가 자유롭다는 것을 가장 큰 원인으로 꼽고 있다. 아파트는 입주때까지 팔 수 없고, 공공택지에 분양가 상한제를 적용받은 아파트는 5-10년간 전매가 금지된 것과 달리 오피스텔은 계약만 하면 돈을 받고 되팔 수 있는 것이다.

뿐만 아니라 앞으로 민간택지에 짓는 아파트에도 분양가 상한제가 적용되면 5-7년간 전매가 불가능해 앞으로 아파트로 돈벌기가 쉽지 않을 것이라는 투자들의 ＇조급증＇을 자극해 청약 과열로 이어졌다는 분석이다.

청약통장이 필요없고, 재당첨 제한에 걸리지 않아 당첨이 되더라도 다른 아파트 청약에 지장이 없다는 점도 한 원인이다.

분양가가 주변 시세보다 싸다는 것도 매력으로 작용했다. ＇더 프라우＇의 평당 평균 분양가가 650만원대로 인근에서 지난 2005년 분양한 포스코 더샵 주상복합아파트 오피스텔 시세보다 평당 300만원 정도 싸다. 

부동산 전문가들은 "이번 청약자 상당수가 프리미엄을 노린 투자자들이기 때문에 당첨자를 발표하면 전매가 활발해질 전망"이라며 "아파트 등에 정부 규제가 집중되자 시중 여유자금이 자금이 오피스텔에 몰린 것 같다"고 말했다.

일년 내 팔면 차익의 50% 양도세 내야

 

그러나 송도 국제도시 인근 중개업소 사이에서는 "코오롱 오피스텔 분양가(평당 650만원)가 인근 포스코건설 오피스텔의 분양가보다 싼 것처럼 보이지만 코오롱 오피스텔의 전용률이 50%에 불과해 큰 시세차익을 기대하기 어렵다"는 말도 나온다.

 

전용률을 따져보면 더 프라우의 시세차익은 과장됐다는 지적이다. 더 프라우의 평수 대비 실제 사용면적은 52%다. 인근 포스코 오피스텔은 66~69%다. 따라서 전용률로 환산하면 더 프라우의 분양가가  인근 시세보다 평당 100만 원 안팎 싸다.

 

입지조건은 포스코 오피스텔보다 못하다. 더 프라우는 송도 국제업무도시에서 3~4㎞ 떨어져 있다. 청약자 상당수가 실수요자라기보다 단기 차익을 겨냥한 사람이어서 당첨자 발표 후 전매 매물이 쏟아져 나올 가능성도 크다. 자연 웃돈이 떨어져 시세차익이 줄어들 수 있다는 것이다. 분양권을 최초 계약자가 계약한 후 1년 이내에 전매할 경우 양도차익의 50%를 양도세로 내야 한다.  

 

유엔알컨설팅 박상언 사장은 “오피스텔을 주거용으로 사용하다 적발되면 주택으로 간주된다”며 “이 때 오피스텔을 포함해 다른 집 한 채를 더 가졌다면 2주택자로 분류, 양도세 중과 대상이 된다는 점도 유념해야 한다”고 말했다.
 

코오롱건설은 금융결제원 컴퓨터 추첨에 의해 단지구분없이 각 군별로 오는 12일 당첨자를 선정, 농협 인터넷뱅킹 홈페이지에 발표한다. 분양면적과 동호수도 무작위로 결정된다. 전화 ARS(1588-2100)에서도 당첨자를 확인할 수 있다. 미당첨자 청약금 환불은 13일, 당첨자 계약기간은 16일과 17일이다.