보유세 폭탄

올해 아파트와 다세대ㆍ다가구 주택 등 공동주택 공시가격이 크게 오르면서 집주인들의 보유세 부담도 커지게 됐다. 일각에선 또다시 ‘세금 폭탄’이란 말까지 등장하고 있다. 올해 공시가격은 과연 얼마나 올랐고, 보유세 부담은 얼마나 늘어날 지, 그에 따른 시장 상황은 어떻게 전개될 지 등에 대해 알아봤다.

초고층의 탁 트인 전망, 위 아래 층이나 옆으로 붙어 있는 두 가구를 터서 만든 큰 평형. 대개 맨 꼭대기층에 들어서는 펜트하우스는 ‘그들만의 천국’이다.

워낙 고가여서 일반인들로서는 꿈도 꾸기 어렵지만 고급 수요들이 군침 흘리는 게 펜트하우스이기도 하다.

근래 분양시장에서 대형 평형이 어려움을 겪고 있는 가운데서도 펜트하우스는 총액에서 뿐 아니라 평당 가격에서도 다른 평형보다 훨씬 비싼 데도 가장 먼저 팔려나간다.

그런데 펜트하우스 가격은 일반에 잘 알려지지 않은 내부와 마찬가지로 오리무중이다. 한 단지에서 손꼽을 정도로 물량이 적은 데다 거래가 거의 없어 시세 자체가 형성되지 않는 상황이다.

중개업소들이 거래가 없어 주먹구구식으로 올리다 보니 부동산정보업체에 따라 시세도 천차만별이다.

이런 펜트하우스의 시세를 가늠해볼 수 있는 방법의 하나가 공시가격이다. 공시가격은 감정평가 등을 거쳐 대략 시세의 80%에 맞춰지기 때문에 공시가격을 역산하면 시세가 나오는 것이다.

타워팰리스 3차 103평형 공시가격 40억원

펜트하우스 가운데 공시가격이 가장 비싼 것은 강남구 삼성동 아이파크 104평형. 2가구인데 36층짜리 공시가격이 48억2400만원이다. 시세는 60억원선으로 보면 될 것 같다.
지난해에도 39억9200만원으로 최고가를 기록했다.

우리나라 초고층 고급 주상복합아파트의 효시인 강남구 도곡동 타워팰리스 중 3차의 68층짜리 103평형 공시가격은 40억원. 시세는 50억원짜리인 셈이다. 실제로 지난해 4분기 거래된 가격이 50억원이었다.

용산구 이촌동 한강자이 93평형은 31억9200만원. 한강로 트럼프월드3 99평형은 24억6400만원이다.

35층에 자리잡은 11가구의 분당신도시 파크뷰 95평형은 27억400만원이다.

지난해 말 입주해 올해 처음으로 공시가격이 발표된 목동 현대하이페리온2의 75평형 펜트하우스는 15억2000만원.

이들 펜트하우스 가운데 지난해 가장 많이 오른 것은 타워팰리스 3차 103평형. 올해 공시가격이 지난해보다 39% 뛰었다.

거래 많을수록 공시가격도 많이 올라

펜트하우스는 재테크 수익성에서는 다소 떨어지는 것으로 나타났다. 단지에 따라 차이는 있지만 대체로 다른 평형보다 낮은 상승률을 보였다.

타워팰리스3차 103평형의 올해 공시가격은 지난해(28억8000만원)보다 39% 올랐는데 이 아파트 69평형(24억8000만원)은 같은 기간 33% 올랐다.

하지만 입주한 2004년 이후 상승률을 보면 103평형은 62%이고 69평형은 66%다. 올해 크게 올랐는데도 전체 기간으로 보면 다소 떨어진다.

한국 보유세 미국보다 많다

중앙일보조인스랜드 2007/03/19 08:10

관련기사 - 최신순 •펜트하우스 공시가격 1위, .. •"소득 수준 따라 보유세 차.. •입주 미뤄 종부세 일단 피해볼까 •보유세파장, '고가주택 얼고.. •경제부총리, 건교장관 주택도.. 정부가 선진국들과 비교해 부동산 세금의 착시효과를 부풀리고 있다는 지적을 받고 있다. 권오규 경제부총리는 지난 15일 “부동산 보유세 실효세율(집값과 비교한 세금 비율)이 공시가격 8억원 기준으로 0.4%에 불과해 미국의 1~1.5%보다 턱없이 낮다”고 말했다.“보유세 과표를 2009년까지 (실거래가와 똑같은) 100%로 올려도 문제 없다”고도 했다. 보유세 실효세율만 따지면 미국이 한국보다 훨씬 높다. 그러나 미국에선 보유세는 물론이고 주택담보대출(모기지론) 이자까지 소득공제를 받아 실제 부담하는 세금과는 차이가 크다. 심지어 모기지론을 많이 받은 사람은 소득공제로 감면받는 세금이 보유세로 낸 돈보다 더 많을 수도 있다. 따라서 실제 세금부담액은 외면하고 보유세 실효세율만 평면적으로 따지는 것은 문제가 있다는 지적이다. ◆한ㆍ미 보유세 부담은=미국 버지니아의 60만달러짜리 집에 사는 교포 제이슨씨는 최근 중앙일보에 자신의 세금 납부명세를 자세히 보내왔다. 이를 제이슨씨 집과 비슷한 가격대인 경기도 용인 이모씨(50)의 64평 아파트 보유세와 비교해 봤다. 지난해 제이슨씨는 재산세(property tax) 4000달러를 버지니아 주 정부에 냈다. 집값의 0.6%였다. 반면 올해 공시가격 6억7200만원인 용인의 64평 아파트에 사는 이씨는 200만6000원의 보유세를 내야 한다. 이는 집값의 0.3%에 불과해 세금 부담이 제이슨의 절반밖에 안 된다. 한국 정부가 의도적으로 부각시키는 대목은 여기까지다. 문제는 그 이후다. 제이슨씨는 집을 사면서 받은 모기지론 45만달러의 이자 2만5000달러와 버지니아 주에 낸 재산세 4000달러를 합친 2만9000달러를 연방정부로부터 소득공제를 받았다. 연봉 12만달러인 그는 이 덕분에 과세대상 소득이 9만1000달러로 줄어 7000달러의 세금을 아꼈다. 결과적으로 제이슨은 재산세 4000달러를 부담했지만 7000달러의 세금을 덜 내게 됐다. 정부로부터 3000달러를 지원받은 것이나 마찬가지다. 제이슨은 “미국에선 고액 연봉자가 소득세를 줄이려 일부러 모기지론을 많이 받아 비싼 집을 사기도 한다”고 소개했다. 반면 2억5000만원을 대출받아 집을 산 이씨는 사정이 딴판이다. 이자 1300만원은 물론 보유세 200만6000원까지 소득공제를 한푼도 못 받는다. 국내에도 주택담보대출 이자에 대한 소득공제가 있긴 하다. 무주택자나 전용면적 25.7평 이하,공시가격 3억원 이하에만 해당되며 그나마 한도도 연간 1000만원이다. 결국 실효세율은 한국이 낮지만 실제 부담은 한국이 훨씬 무겁다는 이야기다. ◆보유세 개념도 달라=미국에선 보유세를 주 정부가 거둬 전액 주 정부 예산으로 쓴다. 보유세를 많이 내면 자기가 사는 곳의 교육ㆍ경찰ㆍ환경 등이 그만큼 개선돼 조세 저항이 크지 않다. 또 재산세가 높은 곳은 주거환경이 좋은 곳으로 평가돼 집값도 오른다. 이에 비해 우리 종합부동산세는 집값이 비싼 곳에서 거둬 싼 지역 주민을 위해 쓰게 돼있다. 보유세가 부동산투기를 잡기 위한 수단인 만큼 조세 저항이 커질 수 밖에 없는 구도다.

분당 파크뷰의 경우 올해 펜트하우스가 33평형보다 훨씬 많은 30% 올랐지만 입주 후부터인 2005년 공시가격과 비교하면 33평형의 상승률은 95%인 데 반해 펜트하우스는 절반 수준인 47%다.

한강자이 93평형도 2004년 공시가격에 비해 45% 올랐는 데 비해 54평형은 63% 올랐다.

삼성동 아이파크는 104평형이 2005년부터 76% 올라 63평형 상승률(71%)보다 다소 높게 나왔다.

투자성은 환금성에 달려 있다는 것을 다시 한번 더 보여주는 예다. 거래가 많을수록 가격도 많이 올라가는 것이다. 공시가격을 정하는 데 실거래가격이 큰 역할을 하는데 펜트하우스는 거래가 드물어 공시가격 상승세가 거래가 많은 평형에 뒤지는 것이다.

거래가 없을수록 시세를 파악하기 어려워 공시가격도 상대적으로 낮아질 수밖에 없다.

올해 타워팰리스3차 103평형의 공시가격이 많이 오른 데는 지난해 10월 50억원에 거래된 게 크게 작용한 것으로 보인다.

"소득 수준 따라 보유세 차등 적용해야"

중앙일보조인스랜드 2007/03/20 13:34

관련기사 - 최신순 •펜트하우스 공시가격 1위, .. •입주 미뤄 종부세 일단 피해볼까 •한국 보유세 미국보다 많다 •보유세파장, '고가주택 얼고.. •경제부총리, 건교장관 주택도.. 현진권 아주대 경제학과 교수는 20일 "보유세를 과세할때 주택가격이 아닌 납세자의 소득수준을 기준으로 삼아야 한다"고 주장했다. 현 교수는 이날 바른사회시민회의 주최로 열린 종합부동산세 관련 토론회에서 발제문을 통해 "정부는 우리나라의 주택 보유세 실효세율이 0.4%로 미국(1.5%)보다 낮다고 하고 있지만 이는 세금을 주택가격으로 나눴을 경우"라며 "그러나 세금을 주택소유주의 실제 소득으로 나누면 3.52%로 미국(4.05%)과 격차가 대폭 줄어든다"고 밝혔다. 실효세율은 과세표준, 즉 표면세율(表面稅率)에 대한 실제의 세부담의 정도를 나타내는 지표로 사용된다. 법정세율로서 과세할 때는 각종 공제가 이뤄져 과세대상액이 과세표준액보다 작아지기 때문에 실효세율은 표면세율보다 낮아지게 된다. "1주택자는 보유세 강화의 최대 피해자" 그는 "납세자들이 소득으로 세금을 납부하지 주택을 팔아서 내지는 않는다"며 "보유세 강화는 소득수준과 연계해서 디자인해야 된다"고 주장했다. 현 교수는 "주택가격이 올랐다고 갑자기 세부담을 늘리면 국민에게 고통을 줄 수 밖에 없다"며 "특히 종부세 과세 대상 중 30%를 차지하는 1가구 1주택자들은 보유세 강화정책의 최대 피해자"라고 지적했다. 공급 확대 및 규제책 재검토 필요 그는 "＇종합부동산세를 줄이려면 싼집으로 이사가라＇는 정부의 시각은 주택을 삶의 터전이 아닌 단순한 소비재화로 보고 있는 잘못된 것"이라고 지적한 후 "거래세 부과기준이 과세시가표준액에서 실거래가액으로 전환되면서 부담액은 20%정도 증가했다"고 말했다. 현 교수는 이에 따라 ▲ 1가구 1주택자에 대한 종부세 면제 ▲ 부동산 공급물량 확대 및 건설규제책 재검토 ▲ 부동산정책을 계층간 갈등이 아닌 경제정책의 일환으로 볼 것 등을 제안했다. 심태섭 단국대 경영학부 교수도 "보유세 및 거래세 강화는 단기적으로는 부동산가격 안정 효과를 볼 수 있지는 몰라도 각종 부작용을 야기시킬 수 있기 때문에 1가구 1주택 소유자와 부동산 투기세력을 구분하는 세금정책이 필요하다"며 의견을 같이 했다.