판교신도시 상가 딱지 투자 주의보

 

경기도 성남 판교신도시 ‘생활대책용지’ 공급 대상자를 놓고 상가 조합간 유치경쟁이 과열양상을 빚으면서 생활대책용지 투자 주의보가 내려졌다.

상가 조합 측에서 무리한 조건을 내세우면서 조합원 유치에 나서는 사례가 많아 상가 개발시 수익성 악화 등으로 사업차질을 빚을 가능성도 있기  때문이다.

 

특히 아직 분양권 전매가 합법화 되지 않은 단계로 잘못 투자하면 이중매매 등으로 투자금을 날릴 수도 있다고 전문가들은 조언한다.

 

상가정보연구소 박대원 수석연구원은 “판교신도시 생활대책용지는 공급 대상자가 확정됐지만 아직 전매가 합법화되지 않아 조합 이중 가입, 다수자 전매등으로 낭패를 볼 수 있다”고 말했다. 

일부 조합에서는 확정수익 제시하기도

생활대책용지는 택지지구내 상업용지나 근린생활시설용지를 우선 분양받을 수 있는 권리(조합원 지분)을 말한다. 택지지구 공람공고일 이전부터 예정지에서 농사를 짓거나 장사를 한 원주민에게 생계대책 차원에서 주어진다.

한국토지공사는 이달 8일 판교신도시 ‘생활대책용지’ 공급 대상자 1474명을 확정돼 최근 개별 통보했다.

 

토지공사는 공급 대상자로 확정된 원주민에게는 19.8㎡(6평)∼26.4㎡(8평) 규모의 생활대책용지를 공급한다.

그런데 토지공사가 생활대책용지 소유자를 대상으로 분양하는 상업용지나 근린생활시설용지의 필지당 면적은 대략 330㎡∼1650㎡ 단위다. 때문에 이를 공급받으려면 최소 10여명의 조합원이 필요하다.

이에 따라 상가 조합들은 각종 파격적인 조건을 내세우며 조합원 모집에 열을 올리고 있다.

상가업계와 현지 부동산업계에 따르면 상가 조합들이 주로 내세우는 조건은 조합원과 시행사 간의 개발이익(상가 분양이익) 배분 비율이다. 현재 상가 조합마다 내놓은 조합원과 시행사 간 개발이익 배분률은 5대5, 6대4 등이다. 파격적으로 9대1의 조건을 건 조합도 있다.

웃돈만 최고 9500만원 붙어 거래

조합간 유치경쟁이 치열해지면서 최근에는 아예 확정 수익 지급을 조건으로 조합원을 모집한 상가조합도 등장했다는 게 현지 부동산업계의 설명이다.

실제로 A상가 조합의 경우 조합원으로 가입만 하면 ㎡ 당 350만원의 확정수익을 보장하고 있다. 이 조합의 약속 대로라면 26.4㎡(8평) 지분을 가진 조합원은 가만히 앉아서 9200만원의 수익을 얻게 된다.

 

또 일부 조합에서는 ▶토지매입비 대납 ▶건축비 대납 ▶상가개발 중에 발생할 추가분담금을 대납해준다는 조건 등을 내세우기도 한다.

특히 딱지를 사려는 투자자들이 나타나면서 생활대책용지 웃돈도 치솟고 있다. 현재 판교신도시 생활대책용지는 19.8㎡(6평)는 6000만∼7000만원, 26.4㎡(8평)는 9000만∼9500만원의 웃돈이 붙은 채 거래되고 있다. 이는 생활대책용지 공급 대상자 확정이전의 웃돈(최고 6000만원)보다 최고 60% 가량 오른 값이다.

 "판교신도시 상가는 상업용지 비율이 비교적 낮아 대상자 확정 이후 상가 딱지를 사려는 투자자들이 몰리면서 웃돈은 더욱 오를 것"이라며 "현재 거래도 간혹 이루어지고 있다"고 말했다.

현단계 생활대책용지 투자는 신중해야

 

전문가들은 생활대책용지 공급 대상자를 놓고 각 상가조합 간 유치경쟁이 과열을 빚으면서 투자에는 주의가 필요하다고 조언한다. 상가 조합 측에서 무리한 조건을 제시하며 조합원을 유치할 경우 수익성 악화 등 사업 차질을 빚을 가능성이 크다는 이유에서다.

 

예컨대 조합원과 시행업체 간의 개발이익(상가 분양이익) 배분 비율이 6대 4를 넘어설 경우 시행사의 비용 부담이 가중돼 심할 경우 사업 중단이나 지연 등의 위험성이 있다.

 

또 조합원 유치를 위해 과도하게 지급된 비용은 결국 분양가로 떠넘겨지고, 결과적으로 고분양가를 초래해 상가 분양 실패로 이어질 수도 있다.

 

이러면 투자금이 장기간 잠겨 낭패를 볼 수 있다는 게 전문가들의 조언이다. 시간과 공간 한광호 대표는 "판교신도시 인근 정자동 근린상가의 현재 매매가는 ㎡당 907만원(평당 3000만원)"이라며 "상가 분양가가 이 수준을 넘어서면 분양이 어려워 현단계 상가 딱지 투자에는 신중해야 한다"고 조언했다.

 

무리한 조건 제시하는 조합은 피해야

 

상가 조합이 조합결성 후 프리미엄을 받고 조합을 통째로 제3자에게 매각할 경우에도 투자자들의 피해가 우려된다.

 

대부분의 상가조합은 시행대행, 공동사업을 조건으로 자금을 지원해주는 시행사를 끼고 조합원을 모집한다. 이때 과도한 조합원 유치경쟁으로 자금확보에 어려움이 많은 일부 상가 조합에서는 시행사로부터 무리하게 자금을 끌어 쓸 수 밖에 없다.

 

이 때문에 문제가 발생해 조합간부가 프리미엄을 받고 조합을 제3자에게 매각하거나 잠적하는 사례가 종종 있다는 것.

아직 분양권 전매가 합법화되지 않은 만큼 현단계 생활대책용지 매입에도 신중을 기할 필요가 있다. 판교신도시 생활대책용지 전매가 합법화되는 시점은 상가 조합이 결성되고, 분양 대상 상가용지 필지가 확정된 이후부터다.

현재 판교신도시 생활대책용지는 공급 대상자가 확정됐을 뿐 분양 대상 상가용지의 구체적인 필지는 확정되지 않은 상태로 이중 매매의 위험성도 크다.

주의 “지금 생활대책용지를 잘못 사면 조합원 자격을 얻지 못할 수 있다”