보전녹지,생산녹지,자연녹지지역의 차이점

 국토의 이용및 계획에 관한 법률에 의해 (구 도시계획이 포함)
세분된 용도지역으로 자연환경.농지.산림의보호및
도시의 무질서한 확산을 방지 하기위해 주로 녹지의 보전을 목적으로
일정한 구역을 정한 지역을 녹지지역이라 합니다.
녹지지역은 자연녹지.보존녹지.생산녹지 이렇게 다시 분류 하구요.
이중 에 자연녹지는 보전목적에 해하지 않는 제한적인 범위 내에서
개발을 할수 있는데 반해 보존녹지와 생산녹지는 개발행위자체를
엄격히 제한합니다.즉 건축 행위.형지변경등을 어렵게 합니다.
보존녹지에서 건축 가능한 건축물로는


1종 근생시설(연면적500제곱미터이하)
교육연구.복지시설중 초등학교.교도소.농축수산업용창고시설
그리고 해당시도조례에의해 설치 가능한것은
단독주택.2종근생시설.종교집회장.납골당.의료시설.중고등학교.가스충전소.묘지관련시설.끝
참고로 보존.생산녹지는 건폐율20.용적률80%
자연녹지는 건폐율 20.용적률 100% 입니다.

<자연 녹지란???>
1. 자연녹지라고 해서 모두 개발될 가능성이 있는 것은 아닙니다. 자연녹지는 장차 도시개발이 확대됨에 따라 단계적으로 개발될 유보지적 성격도 있고, 도시지역의 자연경관을 유지하기 위해서 필요하기 때문에 실제 개발 가능성이 없는 녹지 지역도 있습니다.

2. 긍정적인 면으로 도시지역이 확장된다면, 자연녹지가 주거지역이나 상업지역으로 용도가 변경되는 경우도 있지만, 변경여부는 해당지자체만 알 수 있으므로 투자시에는 최악의 시나리오 까지도 생각해 보아야만 합니다. 개발가능성이 없는 자연녹지 지역이라면 투자금이 장기간 묶이게 됩니다.

3. 자연녹지는 건폐율 20% 용적율 100% 이내에서 지자체 조례로 정한 범위 내에서 개발 가능하지만, 또한 지자체마다 경사 몇% 이상, 고도 몇 미터 이상, 임목도(나무가 얼마나 있는지) 몇 % 이상은 개발행위를 금하고 있기도 합니다.

4. 따라서 자연녹지라고 해도 현지 지형을 살펴야 하고, 지자체 조례를 검토해 봐야 하고, 개발 가능지라고 해도 도시 확산의 속도에 비추어 일정 기간내 개발될 잠재력이 있는지 평가해 봐야 합니다.

5. 또한 자연녹지지역은 건폐율/용적률도 타 용도지역에 비해 적으면서도, 건축시 제한사항도 많으므로 투자목적을 정확히 정하고, 건축이 목적인 경우에는 해당지자체에 문의하여 해당 업종의 건축과 영업이 가능한지 반드시 확인하여야 합니다.

6. 따라서 도로여건, 기존 도심과의 연계성, 주변여건등을 고려하여 1차적으로 판단후, 해당지역이 인구가 증가하거나 새로운 도시계획의 수립으로 도시지역이 팽창하는 지역인가 철저하게 분석하고 판단해 보아야 할것 입니다. 실제로 도시계획이 잡혀있어도 개발의 진행은 수년간 정체되는 사례도 있으니 유의 하여야 합니다.