"땅"수도권은 규제 없으면 일단 OK

          

수도권지역은 가급적 규제를 피해 떠나야 한다. 부동산 규제는 없고, 주변 개발호재는 많은 지역을 우선 답사 대상지로 선정하는게 투자를 겸한 휴가의 성공 관건이다.

수도권을 동북권, 동남권, 서북권, 서남권으로 나눠 살펴보자.

경치가 돈, ＇동북권역＇

양평.남양주.청평.가평 등 수도권 동북권은 푸른 산과 강이 한 폭의 수채화를 그려낸다.

반면 대부분 지역이 수도권정비계획법상 자연보전권역으로 묶여 다른 지역에 비해 개발 속도는 더딘 편이다. 대규모 개발재료가 드물어 땅값도 경관이 좋은 강변을 중심으로 그나마 보합세다.

①양평
전원주택의 메카로 꼽히는 양평은 중앙선 복선전철 착공, 서울-춘천간 고속도로 착공, 하수처리물량 배정 등의 호재로 투자자들의 관심이 높다.

올 여름 이곳을 피서지로 정한 투자자라면 우선 중앙선 복선전철 역사 예정지 주변을 둘러볼 필요가 있다. 2010년 중앙선 복선전철 2단계(덕소-용문)가 개통되면 양평에는 5곳(양수역·신원역·국수역·아신역·양평역)의 전철역 역세권이 새로 조성된다.

새로 개통되는 전철 역세권은 수요층이 탄탄한데다 향후 시세차익이 기대돼 투자자들의 관심이 높다. 눈여겨 볼만 한 곳으로 양수역, 신원역, 국수역, 아신역 예정지 주변지역이 꼽힌다.

중앙선 복선전철 착공 재료가 이미 땅값에 반영됐지만 완공되면 한 차례 더 뛸 여지는 있다고 현지 부동산업계는 본다. 신원역 예정지 주변의 경우 자연녹지지역 내 660㎡(200평) 짜리 대지(두꺼비공인, 031-774-7888)는 ㎡당 30만원을 호가한다.

▲ 경기도 양평군에서는 복선전철 역사 예정지 등이 관심의 대상이다. 이 지역을 답사할땐 양평군이 내규로 정한 ＇숨은 규제＇도 반드시 살펴야 한다.

최근 건축허가에 필요한 하수처리 용량을 배정받은 양평, 강하ㆍ강상, 양서, 용문 등도 관심의 대상이다. 이곳은 하수처리 용량 배정으로 아파트 건축까지 가능해져 최근 땅값이 강세로 돌아섰다.

1일 하수처리 용량으로 5600t(이전에는 3600t)을 배정받은 강하ㆍ강상 하수처리구역 내 관리지역 임야는 ‘부르는게 값’이 됐다고 주변 부동산중개업계는 전한다.

서울-춘천간 고속도로 IC 개설이 예정된 서종면 일대 땅도 관심을 가져볼만 하다. 양평읍 건국부동산 관계자는 "양평은 토지거래허가구역에서 제외돼 외지인 땅 매입에 제한이 적은게 장점"이라고 말했다.

반면 지방자체단체가 내규로 정한 ＇숨은 규제＇도 적지 않은 유의해야 한다. 대표적인 숨은 규제로 ＇계획홍수위＇가 있다. ＇계획홍수위＇란 100년만에 한 차례 올 수 있는 최악의 집중호우를 감안, 설정한 수면 높이다.

이보다 지대가 낮은 땅에선 주택신축을 포함한 개발행위가 엄격하게 제한을 받아 땅값이 약세다. 양평군 옥천군 옥천교 부근의 경우 수해방지를 위해 필요한 계획홍수위를 31.7m로 설정하고 있다.

②남양주·가평
서울과 가까운 남양주는 2∼3년전부터 평내·호평·마석 등 대규모 택지개발이 활발해지면서 최근 각광을 받고 있다.

이곳에서는 수동면 일대를 눈여겨 볼만 하다. 축령산 수동계곡에 전원주택, 펜션, 타운하우스 건축이 활발하다. 하지만 서울 접근성이 떨어져 평당 가격이 ㎡당 9만∼15만원(평당 30만∼40만원)으로 저렴하게 형성돼 있다.

남양주시를 답사할때도 규제 내용을 잘 살펴야 한다. 현재 도시 전체 면적의 80%가 개발제한구역(41%), 상수원특별대책지역(42.3%) 등으로 지정돼 있다.

북한강권역인 가평은 강을 바라볼 수 있는 가평읍 금대리, 상면 덕현리 청평지역 등에 숨어 있는 ‘알짜 매물’이 많다.
특히 눈여겨볼 관심 지역으로 청평댐인근 북한강 주변으로는 청평리 호명리 일대의 자연녹지 관리지역 임야로

최근 ㎡당 15만원(평당50만원) 으로 관심을 갖을만하다,

최근 펜션단지로 개발을 시작했다가 타운하우스 단지로 전환한 곳도 심심치 않게 눈에 띈다. 상면 덕현리의 경우 관리지역 임야는 ㎡당 6만∼9만원(평당 20∼30만원), 전답은 ㎡당 12만∼15만원(평당 40∼50만원)에 시세가 형성돼 있다.

경춘고속도로 IC 예정지역인 설악면도 장기적 투자를 고려해 볼만 하다. 홍천강 인근지역의 경우 남면 모곡리 등 풍광이 수려한 임야지대를 중심으로 전원주택, 펜션 건축이 눈에 띄게 늘고 있다.

가평은 수도권에서는 드물게 토지거래허가구역에서 제외돼 외지인의 땅 매입에는 제한이 비교적 덜하다. 반면 청평면 대성·삼회리 등 3개 읍면, 16개 리가 상수권특별대책지역Ⅰ권역으로 지정돼 투자시 주의가 필요하다. 또 숙박업 등 근생시설의 입지가 엄격하게 제한되는 수변구역도 적지 않다

재료많아 관심, ＇동남권역＇

용인·광주·성남 등 수도권 동남권역은 경부고속도로 개발축에 위치해 개발이 집중되면서 요즘에도 땅값이 오르고 있다.

③용인
양평, 남양주와 함께 수도권 3대 전원주택지로 꼽히는 용인은 최근 도시기본계획 재수립으로 특히 동남부지역이 떠들석하다.

현재 일반공개를 눈앞에 둔 ‘2020년 용인 도시기본계획’의 핵심 내용은 서북부의 추가 개발은 막는 대신 동남부에선 신규 개발지를 확대하겠다는 것이다. 이에 따라 이동·원삼·백암·남사면 등이 투자 유망지로 떠오르고 있다.

도시기본계획상 ‘복합신도시’ 개발이 예정된 남사면은 봉무·봉명·통삼리 일대 주변지역을 눈여겨 볼만 하다.

이곳은 이미 신도시 개발계획이 알려지면서 땅값이 한차례 뛴 상태다. 하지만 현지 부동산업계에선 신도시 개발이 본격화되는 내년 이후 땅값이 한 번 더 상승할 것으로 보고 있다.

현재 신도시 예정지 주변지역의 자연녹지지역 임야는 ㎡당 12만∼15만원(평당 40∼50만원)을 호가한다. 이 지역은 대부분 토지거래허가구역으로 묶여 외지인 투자가 제한돼 거래는 뜸한 편이다.

첨단산업단지가 들어설 예정인 이동면 덕성리 일대도 최근 투자자들의 발길이 끊이지 않는다. 토지거래허가구역 지정 대상서 제외돼 외지인의 땅 매입이 자유로운 편이라서다. 지난해 말 ㎡당 6만∼9만원(평당 20만~30만원)에 그치던 이곳 논밭 값은 요즘 ㎡당 12만∼18만원(평당 40∼60만원)을 부른다.

관광ㆍ문화ㆍ휴양단지로개발이 예정된 원삼면 죽릉리ㆍ백암면 용천리 일대도 땅 호가가 강세다. 모현면 원삼면 죽릉리 일대 논밭의 호가는 ㎡당 9만∼15만원(평당 30만∼40만원)으로 올해 초보다 10∼20% 가량 올랐지만 매물이 말라 거래는 끊겼다. 원삼·백암면 일대도 대부분 토지거래허가구역 지정 대상서 제외돼 외지인 땅 매입에는 제한이 없다.

다산서비스 이종창 대표는 “개발행위 제한구역으로 묶여 있는 개발 예정지 안쪽보다는 주변지역을 노려볼만 하다”고 말했다.

용인시는 6월 4일부터 신도시, 산업단지, 관광단지 등 개발 예정지를 개발행위 제한구역으로 묶어 주택 신ㆍ증축 등의 개발행위를 그린벨트 수준으로 제한하고 있다. .

④광주·성남
광주는 서울 접근성이 뛰어나고 자연경관이 뛰어난 곳이 많아 전원주택지 등으로 인기가 높다. 하지만 인기가 높은 만큼 가격이 비싸고, 팔당상수원보호구역 등 규제가 중첩돼 투자에는 신중해야 한다.

일반 수요자들이 비교적 쉽게 접근할 수 있는 곳은 실촌면 일대다. 이곳은 매물도 끊이지 않고, 가격도 ㎡당 9만∼15만원(평당 30만∼40만원)대로 저렴해 투자자들의 관심이 높다.

분당신도시와 태재고개를 하나를 두고 들어선 오포면 일대도 눈여겨 볼만 하다. ㎡당 가격이 60만∼90만원(평당 200만~300만원)대로 비싼게 흠이지만 신도시 편의시설을 고스란히 이용할 수 있기 때문에 인기가 높다. 인근 목리지역은 분당신도시의 접근성이 좋지만 오포면에 비해 ㎡당 가격이 60만원(평당 200만원)대로 저렴한게 장점이다.

광주시는 도시 전체 면적의 대부분이 10여개의 각종 규제로 묶여 땅 거래는 물론 이용에도 제한이 크다. 현재 광주시는 전지역이 자연보전권역Ⅰ권역으로 묶여있다. 또 도척면 방도리 제외 전지역이 팔당호수질보전특별대책 1권역으로 지정돼 외지인의 주택 신축 등과 같은 개발행위가 엄격하게 제한을 받는다.

분당·판교 신도시 인근에 위치한 성남은 특히 고급 전원주택지로 인기가 높다. 신도시의 편의시설의 이용이 쉬울 뿐만 아니라 자연환경이 좋아서다.

하지만 가격이 비싼 것이 흠이다. 시흥동, 대장동, 금토동 등에서 가격이 무릎까지 빠진 급매물을 중심으로 투자를 고려해 볼 만 하다. 또 전 지역이 토지거래허가구역, 토지 투기지역 등으로 묶여 투자시 주의가 필요하다.

남북진전이 호재, ＇서북권역＇

파주·고양 등 수도권 서북권도 최근 경기도 명품신도시, 남북교류협력 단지 등의 대형 개발계획에 대한 소문이 나면서 투자자들의 관심을 끌고 있다.

⑤파주
파주지역의 최대 관심사는 현재 경기도 최종 승인을 남겨둔 ‘2025년 도시기본계획‘이다. 이 계획의 핵심내용은 현재 교하·탄현·금촌 등 남부지역에 치우진 개발 축을 문산·장단 등 북부지역까지 끌어올리겠다는 것이다.

이에 따라 그동안 상대적으로 개발에서 소외됐던 문산 등 북부지역이 새로운 투자 유망지역으로 떠오르고 있다. 특히 대규모 택지지구, 산업단지 개발계획이 예정돼 있는 문산읍 선유·내포리 일대를 눈여겨 볼만 하다.

이곳은 그동안 교통여건이 열악해 ’무늬만 파주’라는 지적이 많았다. 하지만 2008년 경의선 복선전철(용산~문산)이 완공되면 서울 길이 훨씬 빨라져 개발에 가속도가 붙고, 땅값도 오를 전망이다.

2025년까지 인구 10만명 규모의 ‘남북교류 배후 신도시’로 개발될 예정인 문산읍 일대에 투자자들의 관심이 쏠린다. 주변 땅값은 근린생활시설을 지을 수 있는 도로변 임야를 기준으로 ㎡당 24만∼30만원(평당 80만~100만원)을 호가한다. 하지만 대부분 토지거래허가구역으로 묶여 외지인 투자가 제한돼 거래는 뜸한 편이다.

개성공단의 배후 지원을 담당할 남북교류협력단지가 들어설 예정인 선유리 일대 주변지역도 한번 둘러봐야 할 곳으로 꼽힌다. 파주시는 이곳을 산업물류 유통단지, 남북협력 업무단지, 남북기술교류단지 등으로 세분화해 개발할 계획이다.

2005년부터 주민공청회 등을 통해 개발 소문이 나돌면서 이곳 대로변 임야는 지난해 초에 비해 10∼20% 가량 오른 ㎡당 21만∼30만원(평당 70만~100만원)을 호가한다.

하지만 파주시는 지리적 여건상 군사시설보호구역으로 지정된 곳이 많아 투자자들은 주의가 필요하다고 전문가들은 조언한다. 시간과 공간 한광호 대표는 "파주는 도시 전체 면적의 92% 가량이 군사시설보호구역으로 지정돼 개발에 제한이 많다"고 말했다.

⑥고양
고양시에서도 현재 수립 중인 ‘2020년 도시기본계획‘에 새로 시가화 예정용지로 반영된 개발 예정지 주변지역이 관심의 대상으로 떠오르고 있다. 이번 계획에서 시가화 예정용지로 반영된 곳은 장항동 지식기반정보단지, 덕은동 미디어밸리 사업지 일대다.

특히 영화촬영 세트장 등이 는 덕은동 ‘미디어 밸리’ 주변 지역은 아직까지 손때가 묻지 않은 땅이 적지 않아 노려볼만 하다고 현지 부동산업계는 전한다. 덕은동 그린벨트 내 임야의 경우 현재 ㎡당 15만원(평당 50만원) 선에 거래가 가능하다는 것.

하지만 장항동 일대 농지는 이미 주변지역 개발 바람을 타고 땅값이 크게 오른 상태다. 도로변에 있는 농지는 현재 평당 ㎡당 30만∼45만(100만~150원)을 훨씬 웃돌아 투자 이점이 떨어지는 편이다.

장항동 바이일산공인 관계자는 “주유소나 근린생활을 지을 수 있는 도로변 잡종지 중에서 급매물을 한번 노려볼만 하다”고 조언한다.

서해안 개발로 몸값 상승, ＇서남권역＇

김포·강화 등 서남권지역은 최근 서해안권 개발계획으로 관심의 대상이 되고 있다.

김포시는 서울시계에서 불과 5㎞밖에 떨어져 있지 않다는 점이 장점이다. 택지개발사업이 한창인 김포 중심부나 서울 접경지역보다는 아직 땅값이 많이 오르지 않은 외곽지역을 집중 공략하는 것이 좋다.

48번 국도 4차선 확장과 수도권외곽순환도로 개통으로 서울 출퇴근이 편해지면서 상대적으로 땅값이 싼 양촌, 대곳, 하성, 월곶면 등에 대한 관심이 높아지고 있다.

강화 길상면과 강화 제2대교로 이어질 예정인 352번 국도변 대곶면 일대도 투자가 유망한 곳으로 꼽힌다. 월곶면 일대 관리지역 땅값은 대곶면과 함께 ㎡당 6만∼10만원(평당 20만∼30만원) 선이다.

군사보호구역으로 묶인 곳이 많은 김포시는 특히 답사할 때 주의를 기울여야 한다. 군사보호구역은 주택건축은 물론 묘지에 비석 하나 세우는 일까지 관할 군부대의 동의를 받아야 하기 때문이다. 해당지역이 군사보호구역에 포함되는지의 여부를 확인해보려면 토지 매입전에 해당 시·군·구청에 가서 토지이용계획확인서를 떼어보면 된다.

강화군은 수도권 유일의 섬 관광지로 최근 펜션 등이 많이 들어서면서 땅값이 오르고 있다. 화도면 동막리의 경우 교통여건이 뛰어난데다 바다를 향한 남향 필지가 많아 땅값도 높다. 관리지역 내 농지는 ㎡당 7만∼10만원(평당 25만∼35만원)에 거래된다. 임야는 ㎡당 6만∼10만원(평당 20만∼30만원) 정도다.

선원면과 불은면 지역에서는 ㎡당 6만∼7만원(평당 20만∼25만원)에 관리지역 농지를 구할 수 있다. 반면 북쪽인 하점면과 양사면 지역은 교통여건이 떨어져 개발이 더딘 상태로 ㎡당 4만∼7만원(평당 15만∼20만원)이면 살 수 있다.