그린벨트 해제지역 땅 뜰까

2003년 경기도 하남시 풍산동 일대 개발제한구역(일명 그린벨트) 내 농가주택(대지면적 250평, 건축면적 35평)을 3억5000만원에 매입한 서모(59)씨.

그는 올해 4월 이 농가주택을 허물고 2층 짜리 전원주택으로 증축했다. 이 땅이 그린벨트에서 풀리기 전에는 상상도 하지 못했던 일이다. 현재 이 전원주택은 10억여원을 호가한다.

타운하우스 부지를 찾던 부동산개발업자 이모(41)씨는 최근 그린벨트에서 해제된 시흥시 군자동 아랫말 취락지구 일대 임야 1만7000㎡를 ㎡당 45만원에 매입하는 매매계약을 체결했다.

이씨는 이 땅에 고급 타운하우스 20가구를 지어 일반인을 대상으로 가구당 5억원에 분양할 예정이다. 지난해 일대가 그린벨트에서 해제되면서 가능해진 일이다. 시흥시 지침에 따르면 그린벨트에서 해제된 취락지구에서는 지구단위계획만 수립하면 4층 이하 연립주택까지 지을 수 있다.

그는 “그린벨트는 대부분 서울 도심 반경 30㎞ 이내 위치해 고급 주택지로 안성맞춤”이라며 “쾌적한 주거환경을 선호하는 고급 수요가 많아 분양은 어렵지 않을 것”이라고 말했다.

해제지역 취락지구에 투자자 발길 늘어

무분별한 도시확장을 막기 위해 1970년대 도입된 그린벨트 내 부동산에 투자자들의 관심이 쏠리고 있다.

정부가 2003년 10월 그린벨트 내 집단취락지구 우선해제지침을 마련한 뒤 전국적으로 소규모(20가구 이상) 집단취락지의 개발제한구역 해제가 잇따르면서 일대 부동산값이 들썩이고 있어서다.

특히 수도권 개발제한구역 내 집단취락지구 그린벨트 해제를 주요 내용으로 하는 ‘2020 수도권 광역도시계획’이 지난달 5일 중앙도시계획위원회를 최종 통과함에 따라 서울과 수도권 그린벨트 해제지역에 투자자들의 관심이 뜨겁다.

이전까지는 그린벨트에서 해제가 됐더라도 ‘수도권 광역도시계획’에 반영되지 않아 개발이 사실상 어려웠지만 중도위 통과 이후 본격적인 개발이 가능해졌기 때문이다.

이번에 중도위를 최종 통과한 ‘2020 수도권 광역도시계획’에 따르면 전체 해제면적 125.8㎢ 중 서울과 인천에서 각각 13.3㎢, 8.3㎢ 해제되고 경기도가 104.2㎢ 풀린다.

이 중 경기도 해제지역은 서울에서 가깝고, 자연환경이 쾌적해 전원주택이나 고급빌라, 타운하우스 등의 용도로 인기가 높다. 또 해제지역 주변에는 대규모 택지지구, 물류·유통단지 등의 개발 호재도 많아 요즘 이곳을 찾는 투자자들의 발길이 부쩍 늘고 있다.

 

▲ 현재 수도권 31개 지방자치단체에서 그린벨트 104.2㎢에 대한 해제 절차가 진행 중이다. 건교부와 인천시, 경기도는 2020년까지 이를 완료한다는 계획이다. 사진은 2007년 5월 64개 취락지구에 대한 그린벨트 해제작업을 완료한 경기도 하남시 전경.

2020년까지 해제 완료 계획

 

현재 수도권 31개 지방자치단체에서 그린벨트 내 집단취락지구 우선 해제지침에 따라 20가구 이상 취락지구에 대한 그린벨트 해제 절차를 진행하고 있다.

 

건교부에 따르면 수도권 우선해제 대상 취락지구는 모두 596 곳이다. 지자체별로 ▶수원시 6곳 ▶성남시 19곳 ▶안양시 9곳 ▶부천시 15곳 ▶광명시 28곳 ▶안산시 17곳 ▶과천시 12곳 ▶시흥시 53곳 ▶군포시 10곳 ▶의왕시 23곳 ▶하남시 64곳 ▶김포시 14곳 ▶화성시 57곳 ▶광주시 43곳 ▶양평군 4곳 ▶의정부시 23곳 ▶고양시 61곳 ▶구리시 15곳 ▶남양주시 93곳 ▶양주시 32곳 등이다.

 

이 중 가장 최근 해제 절차를 모두 끝낸 지자체는 하남시, 부천시, 시흥시 등이다. 시흥시는 올해 5월에 완료됐다. 건교부와 경기도는 2020년까지 수도권 전지역의 20가구 이상 취락지구에 대한 그린벨트 해제 작업을 모두 끝낸다는 방침이다.

 

이미 그린벨트 취락지구 우선 해제를 끝낸 지방자치단체에서는 인터넷 홈페이지 공고를 통해 해제 현황을 공개하고 있다. 해당 지자체 인터넷 홈페이지에 접속한 다음 ＇고시공고＇에서 ＇취락지구＇로 검색하면 이를 확인해 볼 수 있다.

수도권 택지난으로 몸값 더욱 치솟아

투자 수요가 늘면서 그린벨트 해제지역 내 부동산 몸값도 치솟고 있다. 또 땅주인들이 그동안 제약받았던 재산권을 행사하면서 매물도 간혹 나오고 있다.

지난해 9월 그린벨트 해제가 고시된 경기도 하남시의 경우 자연녹지지역내 임야 값은 ㎡당 60만원을 호가해 해제 전해 비해 40∼50%가 올랐다. 지구단위계획이나 취락지구 정비계획을 세우지 않아도 높이 3층까지 증개축이 가능한 단독주택 값도 배 가까이 뛰었다.

올해 5월 그린벨트 해제를 위한 주민공람에 들어간 시흥시 군자동 일대 그린벨트 땅값도 부르는 게 값이 됐다. 그린벨트에서 해제되면 4층 이하 연립까지 가능해지는데다 주변에 군자매립지 개발 등 대규모 호재가 즐비해서다.

하지만 대부분 토지거래허가구역으로 묶여 거래는 뜸한 편이라고 현지 부동산중개업계는 전한다. 시흥시 장곡동 서해공인 김중헌 사장은 “땅값이 더 오를 것으로 기대하는 땅주인들이 많아 매물이 드물다. 간혹 가뭄에 콩나물처럼 나오는 급매 땅도 출시 즉시 소진된다”고 말했다.

그나마 직접 땅을 개발하겠다며 매각을 꺼리는 땅주인들이 많아 매물은 더욱 줄어드는 추세다. 그린벨트 내 집단취락지구 우선해제지침에 따르면 해제지역에서는 지구단위계획을 수립하면 최대 4층(6가구) 이하 연립 등 공동주택의 건축이 가능하다.

때문에 보다 많은 분양수익을 노리고 땅을 팔기 보단 현지 업자와 협력해 연립주택을 개발해 분양하려는 땅주인들이 적지 않다는 것.

4층 이하 공동주택 건축도 가능해 관심

지침에 따르면 그린벨트에서 해제된 땅은 먼저 주변 토지이용 현황을 따져 제1종 일반주거지역이나 제1종 전용주거지역으로 각각 용도가 결정된다.

제1종 일반주거지역은 건폐율 60%, 용적률 120% 범위에서 4층(6가구) 이하의 연립주택 등 공동주택을 지을 수 있다. 폭 10m 이상의 도로와 접한 경우에는 음식점 등 근린생활시설의 신축도 가능하다.

반면 제1종 전용주거지역으로 지정되면 건폐율 50%, 용적률 100% 범위에서 슈퍼마켓, 소매점(303평 이하), 단독주택 등의 건립만 가능하다.

물론 이 경우 지구단위계획을 먼저 수립해야 한다. 지구단위계획을 수립하지 않을 경우 신축은 허용되지 않고, 증·개축만 가능해 진다. 이때 증개축이 가능한 규모는 높이 3층 이하, 연면적이 297㎡ 이하로 제한된다.

또 증·개축 이전의 하수처리용량 범위를 넘어서는 규모의 증개축도 어렵다. 다시 말해 이는 증·개축 이전의 하수발생량이 2톤(1일 처리량)이었다면 이 규모에 맞춘 증개축만 허용된다는 의미다.

이미 땅값 많이 올라 투자에는 신중해야

전문가들은 그린벨트에서 해제된 지역의 땅 투자는 저평가된 곳을 중심으로 신중하게 나서야 한다고 조언한다. 이미 3∼4년부터 해제방침이 나오면서 땅값이 많이 올라 상대적으로 투자 이점이 떨어진다는 이유에서다.

하지만 토지거래허가구역에서 제외된 일부 지역은 장기 투자용으로 한번 노려볼 만하다고 전문가들은 본다.

토지컨설팅업체인 임광아앤씨 임수만 이사는 “택지 확보에 어려움을 많은 건설업체들을 중심으로 그린벨트 해제지역에 관심이 많다”며 “수도권 택지난이 심해지고 있는 만큼 장기적으로 해제지역 땅값이 더 오를 수도 있다”고 말했다.