전국토지투자정보

지난해 토지시장은 전국적인 활황을 보였다. 올해 토지시장은 신행정수도 위헌판결과 각종 규제 등으로 확실한 개발재료가 있는 지역을 중심으로 한 국지적인 상승세를 보일 전망이다. 정부가 신행정수도 후속대책을 포함한 국가균형발전사업과 서남해안 개발 등의 추진에 강력한 의지를 피력하고 있기 때문에 굵직한 개발재료 가시화에 따른 ‘재도약’을 기대해 볼 수 있다.

토지시장을 가늠할 주요 잣대는 무엇일까? 가장 주목해야 할 것은 충청권의 신행정수도건설 후속대책. 2월 말 대책이 확정되면 이와 국가균형발전사업의 향방을 예측할 수 있을 것이다. 그리고 기업도시, 공공기관 이전도 중요한 개발 재료다. 기업도시의 경우 특정 지역이 결정되더라도 기업의 적극적인 참여가 가능한 지역인지 여부가 기간 등에 변수로 작용할 것이다. 그밖에 서울~춘천~동홍천~양양간 고속도로 건설, 중앙선·경춘선 복선 전철화사업 등 굵직한 도로 및 철로 개발사업, 신도시 건설·택지개발에 따른 대토 수요 등 크고 작은 개발재료도 상존한다. 도시민의 농지소유제한이 없어지는 농지법 개정·시행이 예정돼 있고 가용토지 활성화방안, 토지이용규제기본법 제정 등으로 개발할 수 있는 토지가 늘어나며 규제는 완화될 것이다. 그러므로 초저금리와 주거용 부동산 침체가 지속되고 마땅한 대체 투자처가 없는 상황에서, 400조원이 넘는 부동자금은 개발재료를 따라 언제든 토지로 흘러들어올 것으로 보인다. 지역별 토지시장 지난해 말 신행정수도 위헌 발표로 인해 충청권뿐만 아니라 전국적인 토지시장의 동반 하락을 가져왔다. 유력시 검토되고 있는 2110만평 행정중심도시로 확정된다면, 수혜지역은 공주, 연기와 조치원읍 등 인근지역 이상으로 넓혀지기는 어려운 상황이다. 시장에 미치는 파급효과는 한정적인 수준일 것이다. 그러나 택지개발 등 자체 개발 재료가 있는 천안아산역 인근과 경기 서남부와 가까운 아산 둔포, 인주, 영인면 일부지역, 당진 등은 눈여겨볼 필요가 있다. 당진은 석문국가산업공단 개발 재추진이 일부 지역에 호재로 작용하고 있다. 그러나 행정수도 호재와 함께 덩달아 가격이 뛴 서산, 논산, 부여, 청양, 홍성, 예산 등은 가수요가 많아 회생을 기대하기 어려울 것으로 보인다. 반면, 전반적인 충청권의 침체 속에서 환금성이 좋은 수도권과 교통망 확충으로 접근성이 좋아지는 강원권은 레저개발 수요 증가로 반사이익이 예상된다. 수도권 지역 농지는 농지법 개정에 따른 최대 수혜지가 될 것이다. 또한 대체로 토지거래허가구역에서 제외된 지역 위주 거래가 활기를 띨 것이다. 단, 관리지역 세분화가 수도권은 2005년까지 완료되므로 개별 토지의 투자가치를 잘살펴 투자해야 한다. 지역별로는 미군기지 이전과 대토 수요로 평택, 오산, 화성, 안성 일부지역 등의 투자성이 올라갈 것이며, 경전철 사업 등의 호재가 있는 용인 지역도 여전히 주목할 만하다. 그밖에 가평, 양평군은 서울~춘천간 고속도로 개발에 따른 수혜와 전원주택, 펜션 등 실수요가 몰릴 것이다. 파주는 산업단지와 택지개발에 따라 도시 확장의 효과가 예상되며 김포는 신도시 재조정에 따른 효과가 기대된다. 강원권의 경우 경춘선, 중앙선 전철화사업과 서울~춘천~동홍천~양양간 고속도로 건설사업 진행과 함께 교통환경 대폭 개선이 예상되고, 공기업 이전 후보지 등으로 거론되면서 주5일 근무제 확산에 따른 레저용 토지 수요의 대상지가 될것이다. 수혜지역은 원주, 횡성, 춘천, 홍천지역 등이다. 수도권, 충청·강원권을 제외한 기타 지역은 호재가 가시화되면서 훈훈한 봄바람이 일 조짐을 보이고 있다. 영남권은 그 동안 지지부진했던 부산·진해 경제 자유구역 개발이 138만평 규모의 남양·두동·가주지구가 본격화되면서 활기를 띨 것으로 보인다. 호남권도 전남의 최대 역점 사업이라 할 수 있는 J 프로젝트가 정부·전남 공동 추진으로 가닥이 잡혔기 때문에 개발에 탄력받을 것으로 판단된다. 농지·기타 용도별 토지 시장 토지시장에서 국지적 상승세를 주도할 종목은 단연 농지가 될 것이다. 지난해 말 농림부는 전업농 임대를 통해 사실상 비농업인의 소유상한을 철폐하는 등의 농지법 개정안을 확정·발표했다. 이 법이 시행되는 하반기부터는 도시민의 농지 소유 상한이 없어지는 등 규제가 대폭 완화되는 셈이다. 게다가 종합부동산세 부과 대상에서 농지가 제외되면서 세제 부담을 피하기 위한 대체 수요 증가가 예상된다. 정부는 가용토지 활성화 방안에 따라 농업기반공사가 농지를 매입한 후 비축·활용할 수 있도록 함으로써, 가용 농지도 늘려나갈 계획이다. 그러므로 농지의 투자가치는 더욱 올라갈 것으로 보인다. 그러나 농지 시장에도 돈이 되는 농지와 그렇지 않은 농지로 양극화될 것이므로 투자에 특별히 유의해야 한다. 또한 농지는 단기수익성이 별로 없는 투자품목에 속하기 때문에, 미래 가치를 보고 5~10년 이상 중장기적인 안목으로 접근해야 할 것이다. 농지법상 농지는 농업진흥지역(이하 진흥지역) 내 농지와 진흥지역이 아닌 농지(관리지역 농지가 대부분을 차지함, 이하 비진흥지역 농지)로 구분된다. 투자성은 비교적 규제가 적은 비진흥지역 농지가 높고, 경지정리가 안 된 곳이면 더 올라간다. 신·구도시 사이나 도심에서 가까운 곳의 농지가 좋고 개발제한구역 내 농지도 투자 여력이 있다. 농지조성비가 면제되고 규제에서 비교적 자유로운 한계농지도 레저용 부동산 개발에 유리하므로 투자할만하다. 그밖에 규제가 상대적으로 강한 임야 구입시에는 토지적성평가를 통한 관리지역 세분화를 예의주시해야 한다. 경사도나 미관지구 인접 여부 등에 따라 투자성의 희비가 엇갈릴 것이기 때문이다. 투자전략과 유의사항 올해 토지시장은 전반적으로 보수적 투자자세가 강할 것이므로 꼼꼼한 투자 분석에 따르는 전략이 요구된다. 투자 1순위는 역시 수도권. 그러나 환금성이 높은 만큼 투자금액이 높기 때문에 투자금액별로 전략을 세워 투자하는 것이 좋다. 1억원 대 투자자라면 개발 재료가 지가에 아직 반영이 안 된 수도권 외곽지역 농지나, 환금성은 다소 떨어지나 레저 수요가 예상되는 강원권, 충청권 일부 토지에 투자해 봄직하다. 2억~5억원 정도 여유자금이 있다면 수도권 내 비진흥지역 농지를 구입하는 것이 좋다. 이들 지역은 계획관리지역으로 지정되면서 투자가치 상승을 기대할 수 있기 때문이다. 5억원 이상이라면 개발 예정지 인근의 근린생활시설 개발이 가능한 대로변 토지에 투자하는 것이 좋다. 이들 지역은 땅값이 비교적 높지만 그만큼 투자수익도 크기 때문이다. 주의해야 할 것은 개발재료의 옥석을 철저히 가려야 한다는 점. 시행주체가 건교부, 토지공사, 주택공사 등이면 믿을 수 있다. 대기업 등 자금력이 있는 민간 개발도 기대할만하지만, 지자체 시행 사업은 예산 등의 문제로 변수가 많다. 또한 수요 증가와 투자가치가 항상 비례하는 것은 아니므로 덩달아 투자는 자제하는 것이 좋다. 예컨대 별다른 개발 재료 없이 규제가 약하다고 해 도시화 진행 정도 이상으로 수요가 넘치고 지가가 오른다면, 되팔 때 제값 받기 어려울 수 있다. 따라서 토지 투자시에는 검증된 전문가의 컨설팅을 통해 개발계획의 인구 유발 효과, 지역 발전 가능성 등 꼼꼼한 가치분석이 선행돼야 한다.