농가주택이란 무엇인가?

초보자를 위한 부동산 : 농가주택이란 무엇인가?

2003년 정부의 잇따른 강력한 부동산 규제정책 이후 서울 및 수도권의 주택시장에 대한 투자자들의 관심이 크게 떨어지면서 토지에 대한 관심이 점차 고조, 더불어 농지와 농가주택 등에 대한 투자수요가 크게 늘고 있다.

특히 2005년 7월 1일부터 시행될 농지법은 외지인의 농지 소유 규모 제한을 단계적으로 풀기로 하는 등 대대적인 농업정책 전환을 예고하고 있어 농지 및 농가주택에 대한 관심이 더욱 높아지고 있는 상황이다. 정부는 농지라도 주택이나 공장용지로 활용할 경우 면적 제한을 대폭 해제한다는 방침이다.

변화된 투자환경 속에 실수요 및 투자수요 모두를 아우르며 알짜 재테크 상품으로 떠오르고 있는 농가주택에 대해 알아본다.

[농가주택의 개념]

농가주택이란 농촌에 있는 허름한 주택을 일컫는데 건축법상에는 적용되지 않는 용어로 농지법에 의해 규정을 받는다. 농어촌주택이라 함은 아래와 같은 경우를 말한다.

농가주택 : 수도권을 제외한 읍·면지역 + 대지면적 660㎡(200평) 이내 + 건물연면적 150㎡(45평)이내 (공동주택 전용 116㎡(35평)) + 취득가 (기준시가) 7,000 만원이하 + 매도가 1억원 이하

- 상속주택：피상속인이 취득 후 5 년 이상 거주한 사실이 있는 주택

- 이농주택：농업 , 어업에 종사하던 자가 취득일로부터 5년 이상 거주한 사실이 있는 주택

- 귀농주택：농업 또는 어업에 종사하고자 하는 자와 그 배우자 및 그들의 직계존속의 본적 또는 원적이 있거나 5 년 이상 거주한 사실이 있다는 곳에 300 평 이상의 농지와 함께 취득하여 거주하고 있는 주택 ( 대지면적 200 평 내외)

최근 농가주택에 대한 관심이 높아진 것은 주5 일 근무제 도입으로 전원주택 및 펜션에 대한 관심 고조와 궤를 같이 하는데 일반 전원주택 및 펜션에 비해 신규 투자비용이 적게 드는데다 부분적인 개축을 통해서 민박집으로도 활용할 수 있기 때문이다.

또한 농가주택의 경우 도시민이 취득한 뒤 기존의 소유하고 있던 도시주택을 팔아도 1가구 2주택 양도세 부과 대상에서 제외되는 지역이 많아 투자여건에 큰 제약이 없는 장점을 갖고 있다. 일정 규모나 가격 이하의 농어촌 주택의 경우에는 '별장' 으로 분류되지 않아 취득세와 종합토지세 등의 지방세가 중과되지 않는 점 또한 많은 이들이 관심을 보이는 이유다.

* 2004년부터는 대지면적 200평 이하, 건평 40평 이하, 기준시가 7천만원 이하 농어촌 주택의 경우 ' 별장' 으로 분류하지 않아 취득세와 종합토지세 등의 지방세가 부과되지 않는다. 그러나 모든 농가주택이 양도소득세 비과세, 지방세 감면 등의 혜택을 받는 것은 아니므로 주의해야 한다. 지역적으로는 수도권과 광역시, 토지거래허가구역, 토지투기지역, 관광단지 개발지역 등은 그러한 대상에서 제외된다.

* 1주택을 소유한 자가 서울·인천·경기도를 제외한 읍·면지역(단, 도시계획구역 안의 지역은 제외)에 소재한 농어촌 주택을 보유하여 1세대 2주택이 된 때에는 농어촌주택 외의 주택(일반주택)을 3년 이상 보유 (서울, 과천 및 5대 신도시 지역의 경우는 3년 이상 보유 및 1년 이상 거주) 하다가 팔면 양도소득세가 과세되지 않는다.