부동산 투자! 서류만 잘보면 보인다.

부동산투자에 처음 관심을 갖기 시작할 때 가장 먼저 알아둬야 할 지식은 무엇일까? 부동산 투자이론일까 아니면 실전 투자전략일까? 투자자들은 늘 고민에 빠지기 쉽다.

필자가  부동산 거래현장에 있으면서 느끼는 점은 바로 ‘기본’에 충실해야 한다는 것이다.
투자 기본을 지키는 것 중 하나는 바로 부동산서류를 잘 보고 투자에 활용해야 한다는 생각이다.

부동산 서류 보는 법을 익혀 실무에 응용, 접목한다면 성공투자를 이끄는 기초체력을 닦아두는 것이며 서류를 통해 미리 부동산의 가치를 찾아낼 수도 있다고 확신한다.
부동산의 6대 공적장부로는 ‘등기부등본, 건축물대장, 토지(임야)대장, 지적(임야)도, 토지이용계획확인서, 공시지가확인서’가 있다.

부동산 공적장부(이하 공부(公簿))는 부동산의 정보가 숨어있는 보고라고 해도 과언이 아니다.
부동산거래에서 늘상 따라붙는 서류지만 투자자들은 소홀하게 취급하거나 서류 보는 방법을 모르고 대충 중개사에게 일임하는 경우가 많다.
그러나 본인이 정확히 서류 보는 법을 알고 거래를 한다면 부동산의 거래사고를 미연에 방지함은 물론 미래 투자가치와 활용성을 예측할 수 있다.

부동산거래는 ‘서류에서 시작해 서류에서 끝난다’고 한다.
어려운 용어가 많아 복잡한 듯 보이지만 서류마다 중요한 의미가 담겨 있다.

공부를 볼 때는 부동산의 용도와 규제부터 체크하는 게 가장 효과적인 방법이다.

개발업자나 중개업자의 투자를 유혹하는 백 마디 번지르르한 말보다 서류 하나를 믿고 투자를 결정하는 게 백번 낫다.
부동산투자를 결정하는 과정에서 우리가 흔히 발급받는 공적장부를 통해 투자성을 가늠하는 법과 공부 열람 시 유의할 점을 알아보자.

등기부등본 - 부동산의 권리관계를 모든 사람에게 알려주기 위한 방법으로 국가에서 등기부라는 장부를 만들어 부동산의 표시와 권리관계를 기재하도록 한 것이 부동산등기제도이다.

토지와 건물등기부로 구별되어 있는데 각각 발급받아 가장 먼저 소유자가 동일한지 확인한다.
소유자의 인적사항, 공유 지분 여부, 소유권 변동의 원인과 이전 시점, 압류․가압류․가처분․가등기 사항, 지상권․지역권․전세권․임차권․저당권 여부를 점검한다.

표제부는 부동산 소재지와 그 내용이 기재돼 있다.
계약하고자하는 부동산의 지번과 표제부에 표시된 지번의 일치 여부를 확인하고 아파트 등 집합건물은 동호수를 확인한다.

갑구는 소유권에 관한 사항이 접수된 일자 순으로 기재돼 있다.
소유권자의 이름을 확인한 후 계약 시에 소유권자와 직접 계약을 체결해야 한다.
단독주택의 경우 토지와 건물 등기부 모두 확인하여 소유주가 동일한가를 확인하고 압류, 가압류, 가등기, 예고등기 등이 없는지 확인한다.

을구에는 소유권 이외의 권리인 저당권·전세권·지역권·지상권 등이 기재된다.
저당권, 전세권이 먼저 설정된 경우 매수인은 그 권리를 안아야 하며 임차인은 전세권자 등이 배당받고 남은 금액만 배당 받을 수 있다.

전 소유자 관련 소송이나 세금, 상속문제, 조상 땅 찾기 등으로 예전의 권리관계를 따져야할 때는 폐쇄등기부를 발급받아야 한다.
이 등기부는 현재의 등기로서의 효력은 없으나 이기사항의 불명이나 과거의 권리관계에 대한 다툼을 해결하는데 중요한 의미를 가진다.
신 등기부에는 작성당시 효력이 없는 과거의 권리관계는 기재하지 않으므로 오래된 권리관계까지 알아볼 때 교부받는다.
이 등기부에도 없다면 전산이후 폐쇄등기를 발급받으면 된다.

등기부를 볼 때 유의해야 할 점은 등기부 상 대출 등이 한 건도 없는데도 불구하고 매도자가 서둘러 싸게 팔려고 한다면 어떤 이유로 매매하게 됐는지를 확인해야 한다.
이런 매물 중에는 간혹 사기매물, 이중매매, 위조 서류, 가짜 매도자가 매수자를 현혹해 값싸게 파는 매물로 둔갑하는 경우가 많다.
신도시나 중소도시에 이런 매물들이 출현해 가짜 매도자가 계약금을 챙기고 도주하는 사례가 빈발하고 있어 주의가 필요하다. 

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