2008년 부동산시장, 이곳을 노려라

 

 

침체기에도 땅값 뛰는 곳 무슨일 있나

 

2008년 원주에 부는바람!

남원주IC와 남원주 전철확정 역세권 주변일대 330만㎡(100만평)신도시 수용지구인근 은 노려볼만,

 

토지시장에 침체의 그늘이 깊어 가지만 수도권 서부지역 땅값은 고공행진을 이어가고 있다. 또 그동안 수도권 토지시장의 소외지역으로 꼽혔던 여주·이천 원주등 외곽지역 땅값 오름세도 가팔라지고 있다.

건설교통부가 지난달 말 발표한 ‘10월 토지거래 및 지가동향’에 따르면 수도권지역(서울 제외) 땅값은 한 달 새 0.35% 올랐다.
특히 파주(0.57%)·평택(0.57%)·부천(0.53%)·시흥(0.49%)·안산(0.47%)·인천서구(0.42%) 등 수도권 서부지역의 가격 상승폭이 컸다. 같은 기간 용인·남양주·광주. 등 동부지역이 각각 0.25%, 0.30%, 0.23% 오르는데 그친 것과 대조를 이룬다.

토지거래허가 등의 규제가 없는 여주와 이천 원주도 각각 0.41%, 0.35%씩 상승해 수도권지역 평균 상승률(0.35%)을 넘어서 관심을 끈다.

남북관계 개선 수혜지 '파주' 상승률 가장 높아

수도권 서부지역의 상승률이 높은 것은 이 지역에 쏟아진 각종 개발재료가 땅값을 끌어올리고 있기 때문으로 풀이된다.
가장 높은 상승률을 보인 파주는 남북관계 진전에 대한 기대감이 땅값에 반영되면서 최근 가격 오름세가 가팔라지고 있다.
제2차 남북정상회담 개최 발표 직전인 지난 8월 0.27%에 그쳤던 파주지역 땅값 상승률은 9월 0.56% 뛴 데 이어 10월에는 0.57%나 올라 수도권 최고치를 기록했다.

특히 남북교류의 관문격인 북부 문산지역이 파주의 땅값 오름세를 주도하고 있다. 이곳에 남북교류 확대를 대비해 남북교류배후신도시, 남북교류협력단지 등과 같은 각종 대형 개발계획이 집중적으로 쏟아지고 있어서다.

하지만 파주시는 대부분이 토지거래허가구역, 군사시설보호구역 등의 규제가 중첩돼 실제 투자에는 신중해야 한다고 전문가들은 조언한다.

부동산개발 시행업체인 프라임에이치디앤씨 배성호 이사는 "부재지주는 양도차익의 60%가 세금으로 환수돼 5년 이상을 내다본 중장기 투자가 필요하다"고 말했다.

대형 개발재료 널린 '평택'원주' 상승세도 가팔라

경부고속도로 개발 축 상에 있으면서 그 동안 서울 도심과는 상대적으로 거리가 멀다는 이유로 ‘무늬만 수도권’이라는 지적이 많았던 평택의 땅값도 크게 오르고 있다. 미군기지이전과 평화신도시개발이 가시화에 따른 기대감 때문인 것으로 풀이된다.

건교부 통계에 따르면 1998년부터 최근까지 9년간 평택시의 누적 땅값 상승률은 68.4%로 수도권에서 파주시(79.0%)에 이어 두 번째를 기록하고 있다.

전문가들은 평택지역 땅 투자는 때 늦은 감은 있지만 미군기지와 평화신도시 주변지역의 땅은 한번 노려볼 만 하다고 조언한다. 이들 지역은 각종 개발에 따른 인구유입과 토지 수요 증가에 대한 기대감으로 땅값이 꾸준하게 오를 수 있다는 이유에서다.

하지만 2001년부터 토지거래허가구역으로 묶여 외지인의 땅 매입은 쉽지 않아 실제 투자에는 신중해야 한다는 게 전문가들의 조언이다.

 

원주지역또한 땅투자는 늦은감이 있지만 기업도시.혁신도시등 가장 큰 호재지역으로 개발붐이 왕성하게 진행되는 곳으로 산업단지 와 배후신도시개발 건교부 승인준비 등 주변호재를 찾아보면 뜻밖의 큰 매리트 지역을 찾을수있다,

특히나 원주는 영동고속도로 와 중앙고속도로 금년 착공예정인 제2영동고속도로 착공중인 복선전철 남원주역세권주변 1백만평 신도시 예정지역을 노려볼만하다

'시흥·안산', 수도권 토지시장 관심지역으로 급부상중

시흥·안산 일대 땅값이 강세인 것은 최근 송산그린시티, 시화MTV 등의 대형 개발 호재가 가시화되고 있는 때문으로 풀이된다.

시흥은 시화MTV 개발의 최대 수혜주로 꼽히는 정왕동 일대를 중심으로 땅값이 크게 오르고 있다. 이곳은 주변 서해안 매립지 410만㎡에 글로벌 테마파크를 비롯한 국제관광도시를 짓겠다는 시의 계획이 발표되면서 일약 토지시장의 관심지역으로 부상하는 분위기다.

하지만 토지거래허가구역으로 묶여 외지인의 땅 매입에는 제한이 큰 게 단점이다.

안산은 송산면 일대의 땅값 오름세가 특히 가파르다. 지난달 말 용인 에버랜드의 세 배 규모에 해당한다는 미국 유니버설스튜디오 테마파크가 주변에 조성될 것이라는 발표가 나면서부터 호가가 더욱 치솟고 있다.

그러나 이곳도 토지거래허가구역으로 지정돼 외지인의 땅 투자가 어렵기는 마찬가지다. 때문에 전문가들은 토지거래허가 대상서 제외된 1000㎡ 미만 임야, 500㎡ 미만 논밭 등의 소규모 땅을 노리라고 조언한다.

"거래 규제 없다" 여주·이천 땅값 들썩

여주·이천지역은 수도권에서는 드물게 토지거래허가구역에서 제외됐다는 희소성 때문에 땅값이 크게 오르고 있는 것으로 보인다. 게다가 성남-여주간 복선전철 착공도 내년으로 앞당겨질 예정이라 땅값 상승세는 당분간 이어질 것으로 전문가들은 본다.

여주는 지난 6월 대규모 프리미엄 아울렛인 신세계첼시 개장을 전후로 땅값이 급등세를 보이고 있다. 현지 부동산중개업계에 따르면 신세계 첼시에서 가까운 여주IC 인근 땅값은 ㎡당 60만원선을 호가한다. 올 초보다 50% 이상 오른 가격이다.

이천은 행정타운 예정지(50만㎡)인 증일동·율현동 일대의 땅값 상승세가 가파르다. 행정타운 예정지와 인접한 농지는 ㎡당 100만~150만원을 호가해 지난해 말보다 30∼50% 가까이 올랐다.

내년 착공예정인 성남-여주간 복선전철 역세권에서 가까워 땅값 오름세는 당분간 그치지 않을 것으로 보이지만 선별적인 투자에 나서야 한다고 전문가들은 조언한다.

황금부동산 유보열 사장은 “땅은 개발예정지에서 1~2km만 벗어나도 가격이 잘 오르지 않아 주의해야 한다”고 말했다.

지가동향 통계 표본오차 0.52%

건교부가 매월 발표하는 지가동향 통계는 전국의 거래대상 모든 토지를 대상으로 4만5000필지의 표본을 추출해 산정하는 것으로 표본오차는 0.52%이다.

그러나 이 통계는 일반적인 땅값 움직임을 측정하는 하나의 기준이라는 점에서 공시지가와는 다르다는 게 건교부 관계자의 설명이다.

조사는 ‘부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률’과 ’지가변동률 조사·평가에 관한 규정‘에 따라 감정평가사가 표본지의 적정가격을 조사·평가하고 통계를 내는 방식으로 이뤄진다.

이 통계는 토지 보상금의 액수, 개발부담금 등을 산정할 때 참고자료로 활용되고 있다. 또 토지거래허가구역·투기지역 지정 등 정부 부동산 정책결정이나 경제·사회지표와의 상관관계 분석·연구 등의 근거자료로 쓰이기도 한다. 
 

[[2008 부동산시장]뜨는 도심 vs 지는 외곽]

전문가들은 2008년 부동산시장을 '뜨는 도심, 지는 외곽'이 될 것으로 전망했다.

주택시장에서는 규제완화가 예상되는 재건축·재개발(뉴타운)이 최대 수혜 상품으로 꼽혔다. 반면 신도시개발에 부정적인 MB정부의 정체성으로 미뤄볼때 수도권 외곽 토지와 분양시장은 위축될 가능성이 높다는 지적이다.

다만 토지시장은 한반도대운하 건설과 U자형 국토개발 등 MB정부의 개발지도에 따라 움직일 가능성이 높다고 내다봤다.

상가시장은 그동안 분양시장에서 인기를 누려왔던 신도시와 재건축단지 주변 상가가 인기를 끌 것으로 점쳐졌다.

◇용산일대·뉴타운예정지 "뜬다"=부동산 전문가 8명 모두가 MB시대의 최대수혜지역으로 '뉴타운'을 꼽는데 주저하지 않았다. 강북뉴타운 등 재개발은 이명박 대통령 당선자가 서울시장 재임시절부터 핵심사업으로 추진해 온데다 규제완화를 약속했기 때문이다.

전문가들은 강북뉴타운 가운데 용산과 성수동 뚝섬일대 등 4차 뉴타운 예정지를 1순위 투자처로 지목했다.

용산구 서계·청파동과 성동구 성수 1,3동의 경우 개발호재에 따른 후광효과와 4차 뉴타운 후보 지역으로 물망에 오르고 있는 만큼 투자가치가 있다는 것.

부동산써브 함영진 실장은 "용산과 뚝섬은 이미 지분값이 오를대로 올라 기대수익이 크지 않지만 그 주변에 위치한 곳은 투자수익을 기대할 수 있다"면서 "경매를 통해 연립주택이나 다세대 및 다가구 위주의 지분투자가 유망하다"고 말했다.

개발이 한창 진행 중인 은평뉴타운 2지구, 왕십리와 흑석뉴타운 등은 신규 분양아파트를 노려볼만 하다는 분석이다. 부동산뱅크 김용진 본부장은 "이들 지역은 강북 재개발지역의 중심축에 속해 있는데다 올해 아파트 분양을 앞두고 있어 신규 분양에 투자 초점을 맞춰야 한다"고 했다.

유앤알 박상언 대표는 도봉구 창동, 2,3동과 구로구 구로동, 강서구 화곡동 등도 투자 유망지역으로 분류했다.

◇강남권 재건축 "큰 기대는 말라"=강북 재개발과 함께 주목을 받는 곳은 강남권 재건축 아파트다. 이명박 후보가 대통령으로 당선된 직후 이미 집값이 들썩일 정도다. 박 대표는 강남 재건축의 대표단지인 은마아파트와 잠실 5단지 그리고 초고층 재건축 가능성이 있는 압구정 현대아파트를 꼽았고 김 본부장은 서초구 반포와 강남구 개포주공 등 저밀도 단지 중심의 투자가 유망하다고 내다봤다.

규제완화가 시기적인 선택의 문제 일뿐, 효과적인 공급확대를 위해서는 강남 재건축 개발이 불가피할 것이란 논리다.

하지만 신중한 투자접근을 권유하는 전문가도 있다. 부동산시장의 안정기조 전반을 뒤흔들수 있기 때문에 기대만큼 규제완화 폭이 크지 않을 수 있다는 지적이다. 따라서 분양가상한제와 개발이익환수제 등의 규제가 유지될 가능성이 커 투자 대비 기대수익은 물론 손해를 볼수 있다는 점을 염두해 둬야 한다는 것이다

스피드뱅크 박원갑 부동산연구소 소장은 "강남권 재건축 투자를 원하는 수요자들이라면 자기자본 비율을 최대한 높이고 사업추진이 빠른 곳을 중심으로 장기적 투자에 임해야 한다"면서도 "규제완화 폭이 크지 않을 경우 리모델링 재료가 있는 단지를 대안으로 삼아야 한다"고 조언했다.

◇올 분양시장의 최대 이슈는 '광교'= 지난해 말 전국적으로 미분양 아파트가 10만가구가 넘어섰다. 수도권에서도 청약미달사태가 잇따르고 있지만 시세차익이 보장되는 신도시와 유망택지지구의 신규 분양아파트의 청약광풍은 지난해에 이어 올해도 계속될 것으로 전망됐다. 전문가들이 공통적으로 추천하는 유망지역은 올해 9월 첫 공급되는 광교신도시를 비롯해 인천 송도국제도시와 청라지구 등 국제자유구역의 분양 아파트.

부동산써브 함영진 실장은 "분양가상한제 적용으로 이들 지역은 시세차익이 예상된다"며 "앞으로 분양가상한제가 공공택지로 축소될 경우 이들 아파트의 희소성은 더욱 클수 밖에 없다"고 말했다.

이밖에 올해 분양시장을 달굴 지역은 교통여건 개선과 개발호재가 있는 곳이라는 답변이 많았다.

내집마련정보사 김영진 대표는 판교와 광교신도시 사이에 위치해 있고 용인-서울 고속화도로와 신분당선 개통의 호재가 있는 용인 성복·신봉지구가 여전히 매력적이라며 청약 공략대상으로 삼을 것을 권했다. 김용진 본부장은 서울시 U턴 프로젝트의 중심축인 뚝섬과 강남대체 주거지로 부상할 한남동 단대부지를 주목할 지역으로 꼽았다.

◇개발지도를 읽어라…경부대운하 수혜지역·남해안 '주목'=토지시장 역시 새 정부의 정책 향방이 가장 중요한 변수로 작용할 것이라고 전문가들은 내다봤다.

이명박 당선자가 공약으로 내건 한반도대운하 사업이 실행될 경우 부동산시장의 최대이슈가 될 것이란 전망이 지배적이다. 대운하가 지나는 여객, 화물터미널 기지 등을 중심으로 토지시장이 크게 요동칠 수 있다는 것이다.

김 대표는 충북 충주시와 경기도 여주시가 대운하 건설의 가장 핵심적인 수혜지로 봤다. 그는 "충주는 충주호를 중심으로 호남과 경부운하를 잇는 물류의 중심지가 될 가능성이 크다"며 "또 경기도 여주는 수도권 진입의 관문 역할을 하게 될 것"이라고 설명했다.

U자형 국토개발 계획에 여수엑스포 효과까지 나타나는 남해안지역을 주목해야 한다는 의견도 제시됐다. 박 소장은 "U자형 국토개발이 진행 될 경우 해안지역의 개발열기가 높아질 것"이라며 "여수의 경우 2012년 세계박람회 개최에 따른 인프라 구축이 토지시장에 큰 영향을 미칠 것"이라고 말했다.

◇오피스텔·상가 "선점해라"=수익형 상품인 오피스텔과 상가시장은 새 정부의 경제살리기 의지가 강한 만큼 활성화될 것이란 전망이다. 경제가 살아나면 오피스텔과 상가의 임대수익이 증가되기 때문에 수요도 늘어나게 된다.

함 실장은 "오피스텔의 경우 아파트에 비해 소액으로 투자할 수 있고 올 하반기부터 전매제한 규제가 적용되기 때문에 상반기 오피스텔 분양물량에 관심을 가질 필요가 있다"고 했다.

상가의 경우 수도권 신설 역세권과 주거선호도가 높거나 대규모 개발호재가 있는 지역 중심으로 투자방향을 잡아야 한다는 게 전문가들의 의견이다.

상가뉴스레이다 정미현 연구원은 "서울에서는 9호선 역세권과 마곡, 발산, 장지지구 등을, 경기권에서는 성남 판교신도시와 주요 신도시와 택지지구의 상가가 유망하다"며 "중장기적으로는 용산과 뉴타운 개발이 진행 중인 곳을 노려볼 만하다"고 말했다.

◇불투명해지는 '외곽'은 피해라=이 당선자가 신도시 개발에 대해선 부정적 입장을 취해 온 만큼 앞으로 대규모 택지개발 후보지에 대한 투자는 리스크가 크다는 지적이 많다. 행정중심복합도시를 비롯해 지방 혁신도시에 대한 새정부의 궤도 수정 가능성을 지켜 볼 대목이다. 특히 서울시의회에서 송파신도시 개발에 반대입장을 취하고 있어 인근 지역에도 악재로 작용할 수 있다는 것이다.

박 대표는 "송파신도시와 인근 거여·마천동 일대나 동동탄 주변 지역의 주택이나 토지시장은 새정부의 정책 방향성에 비춰 봤을 때 역풍을 맞을 수 있다는 점을 고려해야 한다"고 조언했다.

지방 부동산시장은 전체적으로 여전히 침체양상을 보일 가능성이 높다는 지적도 나왔다. 지방경제 활성화 방안으로 규제완화가 잇따르겠지만 투자와 수요가 뒷받침이 되지 않는다면 당장 회복세를 나타내기 힘들다는 것이다.

이밖에 지난해 말 태안 앞바다의 기름유출사고 후유증이 큰 지역도 일시적으로 시장이 위축될 수 있다는 의견도 나왔다. 박 소장은 "충남 태안, 당진, 서산, 군산 등은 서해안 개발의 중추적인 도시거점이지만 당분간 투자심리는 위축될 수 있다"고 지적했다.

◇고분양가·공급과잉 '고전'=전문가들은 유망지역으로 꼽히더라도 시세에 비해 과도한 분양가로 책정된 아파트나 공급과잉이 된 상권은 고전을 할 것으로 예상했다.

분양가상한제효과가 본격적으로 나타나고 있는 시기에 고분양가 아파트에 대한 수요자의 외면현상이 갈수록 심화되고 있기 때문이라는 것.

상가시장의 경우도 명동 신촌등의 유명 상권이라해도 신촌 민자역사 등 대형 쇼핑몰 등의 공실률이 높아 손해를 보는 투자자들이 늘고 있다.

상가정보연구소 박대원 연구원은 "실물경기의 회복세가 과건이겠지만 쇼핑몰은 상권 범위가 상대적으로 작고 공급이 넘치고 있기 때문에 주변 상황을 인지하고 투자해야 한다"고 말했다.