[스크랩] “임대수익 보장” 판단은 투자자의 책임

허위·과장 분양광고

상가에 대한 투자는 신중한 판단이 필요하다. <경향신문>

분양광고·분양안내책자 또는 모델하우스 그리고 분양회사 직원들의 설명만 믿고 분양 계약을 했다가 준공 후 아파트가 광고 내용과 다르다며, 변호사 사무실을 찾는 의뢰인이 종종 있다. 또 ‘상가에 ○○ 테마 타운을 조성·운영해 분양 계약자들에게 일정액 이상의 수익을 보장한다’는 취지의 수익보장약정 광고를 믿고 투자했는데 “수익은커녕 임대도 안 된다”, “좋은 방법이 없느냐”고 하소연하는 사람도 있다. 물론 분양계약서에 광고 내용을 분양 계약의 내용으로 규정해놓았으면 별 문제없지만 별도로 그 내용을 규정하지 않은 경우 문제가 발생한다.

이와 같이 완공된 아파트·상가가 분양광고나 분양안내책자, 모델하우스 등에서 제시된 것과 다른 경우 수분양자(분양 받은자)는 어떻게 해야 할까? 법적으로 수분양자는 분양 계약상 의무의 이행을 구하든가 또는 기망행위를 이유로 손해배상청구를 할 수 있다. 다만 광고 내용의 이행을 구하기 위해서는 그 전제로 그 내용이 분양 계약의 내용으로 편입돼야 하고, 손해배상을 청구하기 위해서는 분양계약 체결이 기망행위에 의한 것임을 입증해야 한다.

아파트 외형·재질 등은 계약으로 봐야 그러면 어떠한 경우 계약의 내용이 되고 기망행위에 해당할까? 먼저 아파트 분양의 경우 법원은 분양광고의 내용, 모델하우스의 조건 또는 그 무렵 분양회사가 수분양자에게 행한 설명 등이 바로 분양 계약의 내용이 되는 것으로 보지는 않는다. 다만 그러한 광고 내용 또는 설명 중 구체적 거래조건, 즉 아파트의 외형·재질 등에 관한 것으로서 사회 통념에 비추어 분양자에게 계약 내용으로서 이행을 청구할 수 있다고 보이는 사항에 대해서는 묵시적 합의를 인정한다. 실례로 아파트 허위·과장 분양광고가 문제된 사안에서 법원은 ▲전철역에서 5분 거리, 광역교통망, 도로 확장, 모대학교 이전, 전철복선화 등의 광고는 분양회사가 그 광고 내용을 이행한다고 기대할 수 없는 것으로 청약의 유인에 불과할 뿐 분양계약의 내용이 되었다고 볼 수 없으나 ▲바닥재(원목마루) 광고, 유실수단지 및 테마공원, 콘도미니엄 회원권 증정, 홈오토메이션·첨단CCTV 등 무인경비시스템 완비 등의 광고는 아파트의 외형·재질 등에 관한 것으로 사회 통념에 비추어 수분양자가 분양자에게 계약 내용으로서 이행을 청구할 수 있다고 보여지므로 분양 계약의 내용을 이룬다고 판시했다.

또한 기망행위와 관련해 “일반 상거래 관행과 신의칙에 비추어 다소의 허위·과장광고가 시인될 수 있는 한 기망성이 결여되지만 거래의 중요한 사항에 관해 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당한다”면서 “아파트 단지 인근에 공동묘지가 조성되어 있는 사실을 아파트에 대한 광고전단뿐 아니라 분양안내책자에 표시하지 않고 또 고지하지 않은 것은 기망행위에 해당하나, ‘전철역까지 걸리는 시간, 원격진료시스템 등’의 광고는 일반 상거래의 관행이나 신의칙에 비추어 충분히 시인될 수 있어 기망행위에 해당하지 아니한다”고 판단했다.

한편 상가의 경우는 아파트보다 엄격히 인정한다. 즉 “상가에 첨단 오락타운을 조성·운영하고 전문경영인에 의한 위탁경영을 통하여 분양 계약자들에게 월 100만 원 이상의 수익을 보장한다”고 광고한 ‘상가분양사건’에서 법원은 “용도가 특정된 특수시설을 분양받을 경우 그 운영을 어떻게 하고, 그 수익은 얼마나 될 것인가와 같은 사항은 투자자들의 책임과 판단하에 결정될 성질의 것”이라 전제하고 “위 광고내용은 분양 계약의 내용으로 되었다고 할 수 없으므로 분양회사는 당해 상가를 첨단 오락타운으로 조성·운영하거나 일정할 수익을 보장할 의무가 없고 또한 이를 기망에 의한 계약이라고 볼 수 없다”고 판시한 바 있다. 김병철 변호사<법무법인 한승>

출처 : “임대수익 보장” 판단은 투자자의 책임

글쓴이 : 땅박사/허기성 원글보기

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