투기규제 여전 땅값 회복 역부족

정부가 경기 김포·파주신도시 등 전국에 걸친 토지거래허가구역의 절반을 오는 30일부터 해제키로 함에 따라 앞으로 부동산 시장에 미칠 영향에 관심이 쏠리고 있다.

토지거래허가구역에서 해제되는 지역은 앞으로 해당 시·군·구로부터 허가를 받지 않고도 토지거래가 가능해지고 기존에 허가를 받아 취득한 토지이용 의무도 소멸된다.

이에 따라 외지 거주인도 비거주지역의 토지를 살 수 있게 돼 개발 호재 지역 위주로 투자수요가 유입될 전망이다. 특히 보상이 진행 중이거나 추진 중인 서울 강서구 마곡지구나 위례신도시는 보상금이 주변 토지시장으로 유입될 가능성이 크다.

하지만 이번에 풀린 지역이 대부분 개발 호재지역을 비켜간데다 부재지주에 대한 양도세 중과 등 투기수요 규제가 여전히 작동 중이어서 토지시장이 회복되기는 역부족일 것이라고 전문가들은 내다봤다.

■호재지역 위주 자금 유입될 듯
고종완 RE멤버스 사장은 "이번 토지거래허가구역 해제는 그동안 거주요건과 토지이용계획 등 엄격한 규제로 투자수요를 차단하던 것을 풀어준 데 의미가 있다"며 "이번 조치를 계기로 그동안 극심한 침체를 겪던 수도권 토지시장에 거래가 다소 살아날 가능성이 있을 것"으로 전망했다.

또 최근 신도시와 대규모 택지개발지구의 토지보상금이 많이 풀리고 있어 이들 자금의 유입도 예상됐다.

이기우 하나은행 동부이촌동 프라이빗뱅킹(PB)센터 팀장은 "서울 마곡지구와 위례신도시 등에서 보상금을 받은 지주의 상당수가 토지시장에 관심이 많았지만 거래허가 요건 때문에 투자를 하지 못했었다"며 "최근 들어 금리가 계속 낮아지고 있어 토지 투자에 관심을 많이 둔 상황"이라고 말했다.

■인천 영종지구 등 서해안지역 최대수혜
인천지역의 경우 경제자유구역지정과 영종지구개발 등의 여파로 강화군과 중구 등이 일부 수혜를 볼 것으로 보인다. 기업토지 수요가 많았던 경기도 화성, 김포, 파주 등도 장기적으로 토지 수요가 살아날 것으로 현지 중개업소들은 전망하고 있다. 지방에서는 충남 당진 등 서해안지역이 인기를 끌 것으로 전망된다.

인천 강화군 인근 N공인 관계자는 "사실상 외지인들이 들어올 수 있는 진입 장벽이 낮아져 최소 10억원 이상 여윳돈을 가진 사람들은 투자를 고려해 볼 만하다"며 "이 지역은 토지거래허가구역이 풀리지 않았을 당시에도 편법 매입을 고려하는 사례가 많았던 지역"이라고 설명했다.

하지만 이번에 발표된 토지거래허가구역이 대부분 개발 호재지역과 거리가 있어 본격적인 투자러시로 이어질지는 의문이다.

이기우 팀장은 "경인운하 인근지역이나 경기 하남과 남양주 등 부자고객들이 관심을 많이 가진 지역의 대부분이 이번 해제구역에서 빠져 토지시장이 전반적으로 회복되기는 어려울 것"이라고 말했다.

■부재지주 중과세 걸림돌 여전해
부재지주 중과세 규정이 아직 그대로 있는 것도 투자를 꺼리는 한 요인이다. 고종완 사장은 "부재지주의 경우 앞으로 되팔 때 양도세를 60%나 물어야 하는 등 여전히 수익을 내기가 쉽지 않은 상황"이라며 "더구나 실물경기도 계속 가라앉고 있어 투자가 정부의 의도만큼 많이 발생할지는 미지수"라고 말했다.

인천 중구 운서동 C공인 관계자는 "요즘은 대리경작하려는 사람도 구하기 어려운데다 농사를 짓기 위한 재료 등을 사는 것도 경제적 부담이 될 수 있다"면서 "현재로선 정부가 부재지주에 대한 양도세율을 차등 적용하는 방식으로 완화해주지 않는 한 투자가 이뤄지기는 쉽지 않을 것"이라고 말했다.

■호재 없는 곳 매물 늘어 더 빠질 수도
일부 지역은 토지거래허가구역 해제로 땅값이 더 떨어지는 역효과가 날 것으로 우려된다. 장기투자를 해도 큰 수익을 내기 어렵다는 부정적인 시각 때문이다. 거래가 침체된 상황에서 급매물이 쏟아지면 땅값이 급락할 가능성이 있다는 지적이다.

한 부동산 중개업소 관계자는 "사려는 사람은 조심스럽고 팔 사람들은 많이 나와 땅값이 더 빠지는 현상이 나올 수도 있다"면서 "급매물 위주로만 땅거래가 진행되고 거래가 활발해지기는 어려울 것 같다"고 말했다.

토지 컨설팅업체 플러스맨의 한승훈 대표는 "실물경제가 극심한 불황을 겪는 상황에서 지방의 일부 비인기 지역들은 앞으로 땅값이 더 오르기 어렵다는 전망이 나오면서 매물이 넘쳐날 수도 있다"면서 "자금 여력이 있는 투자자들은 수도권의 개발 호재지역 위주로 관심을 두는 게 좋다"고 말했다.