경매, 업(業)으로 삼아야 '승산'

 부동산 값싸게 사는 기법을 익혀두자

급매와 미분양 물량을 팔기 위한 할인마케팅이 부동산 시장에 성행하고 있다. 부동산 중개업소의 값싼 급매물이 쌓이는 것은 물론이고 건설업체 모델하우스와 분양현장마다 바겐세일할 매물의 가격을 파격적으로 내리며 다양한 방법을 통해 값싸게 내놓고 있다. LH공사도 보유 토지에 대한 파격 세일이 한창이다. 무이자 할부에 팔았던 땅을 되사주는 토지리턴제, 거래 주선 공인중개사에게 거액 수수료 지급 등 갖가지 판매 기법을 동원하고 있다.

 계속된 부동산 경기 침체로 신도시 등 일부지역 부동산값이 고점 대비 20~30% 하락하면서 시중에 아파트를 팔아도 대출 갚고 나면 한 푼도 건지지 못하는 이른 바 '깡통 아파트'가 등장해 손해를 보고도 급하게 팔아야 하는 딱한 매물이 늘어나고 있다. 집이 쉽게 팔리지 않자 급기야 한 개인이 신문 매물광고까지 대대적으로 하는 사례가 등장했다. 부동산 침체가 심각해지며 일반적인 거래로는 도저히 급매물을 처분할 수 없다는 판단이 앞선 것이다.

 이런 형편이다 보니 부동산을 살 때 ‘시세대로 사면 바보’라는 말이 현실화되고 있다. 거래 침체 속에 기존 매물 보유자나 건설·분양업체도 저렴하지 못하면 수요자의 관심을 끌지 못한다는 위기의식 속에 최대한 저렴한 매물을 내놔야 팔린다는 의식이 팽배해 있다. 수요자들도 ‘가격’에 대한 민감도가 그 어느 때보다 높아져 가격 경쟁력이 없으면 분양에 성공할 수 없다는 인식이 건설사 사이에도 퍼져있어 당분간 이런 추세는 계속될 것으로 보인다.

 떨이매물이 판을 치면서 부동산을 값싸게 사는 것에 대한 관심이 그 어느 때보다 높다. 소비 심리도 함께 위축된 가운데 할인매물이나 급매물, 경매 등을 통해 저렴한 가격으로 부동산을 매입하려는 사람들이 늘고 있다. 경매로 나온 서울 소재의 중소형 아파트를 무려 수천만씩 싸게 구입하고, 전매제한이 풀려 물량이 크게 늘어난 곳도 수억 원 값싸게 부동산을 살 수 있다. 재테크의 고수만 안다는 부동산 값싸게 사는 틈새 기법을 소개한다.

 ◆인기지역 물량 많은 곳 노려라

 공급이 한꺼번에 쏟아지는 ‘물량 폭탄’ 지역은 수급이 나빠져 가격이 급락세를 보이는 게 통례다. 이런 곳은 분양가보다 낮은 값에 매물이 나오기 마련이며 가격이 수 백 만원 낮은 값에 거래된다. 실제 인천 청라지구의 경우 연말까지 18개 단지 총 1만 여 채가 분양권 전매제한이 풀리면서 수요 감소와 프리미엄 하락의 이중고를 겪었다. 물량이 넘쳐나면 거래가  꽁꽁 얼어붙어 마이너스 프리미엄이 아니면 계약 체결이 사실상 어렵다.

 하반기 들어 기업 보유 알짜 부동산들의 방출이 늘고 있다. 경기 호황기 때 목 좋은 부동산이라면 우선적으로 매입하며 부동산에 대한 강한 애착을 보여 왔던 기업들이 입지여건 좋은 도심 속 알짜 부동산을 속속 매물로 내놓고 있다. L,Y,S 등 대기업뿐 아니라 금융권 소유 건물과 수익성 임대상품까지 매각에 나섰다. 재무구조 개선, 유휴, 비 주력자산 매각을 위해 내놓고 있는 부동산은 저가에 우량 매물을 취득할 좋은 기회이다. 

 ◆가격 싼 임대상품에 주목하라

 부동산시장 전망이 불확실한 가운데 서울시와 각 건설업체들이 공공임대와 분양 전환 임대주택 등 저가주택을 대거 공급하고 있어 내 집 장만을 하지 못한 실수요자라면 관심을 기울일만하다. 특히 분양전환 임대주택은 일단 임대로 살다가 일정 기간이 지나 시장 상황을 보아가며 분양을 받아도 된다는 것이 장점이다. 임대주택은 월 임대료를 납부하다가 분양전환 시점에 분양 유무를 결정해 낮은 감정가로 분양받을 수 있는 매력이 있다.

 한국자산관리공사의 공매 임대상품도 값싸고 조건이 좋아 불황기 적은 돈으로 창업용 부동산으로 활용할 수 있다. 캠코의 전자자산처분시스템인 온비드에 들어가면 지하철상가, 공영주차장 부지, 학교매점 등 공공기관의 부동산을 값싸게 임대해 사용할 수 있는 권리를 공매에 부친다. 이들 중에는 교통과 상권 등 주변환경이 뛰어나 투자가치가 높은 것이 제법 많다. 연간 사용료인 대부료만 납부하면 되는데 통상 주변 시세보다 30% 이상 저렴하다. 
 ◆할인율 높은 경매에 관심 가져라

 공급물량 많은 경매 부동산은 대표적인 저가매입 수단이다. 부동산 경기 호황일 때는 수요자들이 대거 입찰 경쟁을 벌여 낙찰가율이 천정부지로 오르지만 요즘처럼 경기 침체기일 때 대출 많이 받는 부동산이 대거 경매로 쏟아져 호황기 대비 20% 이상 값싸게 부동산을 장만할 수 있다. 1회 유찰 시 20~30%씩 가격이 저감되는 경매는 아파트 등 주거시설은 고점 대비 20~30%, 상가 등 비주거용은 30~40% 저렴하게 낙찰 받을 수 있다.

 부동산 공매물건도 ‘반값 매물’이 속출하고 있다. 경매와 마찬가지로 초기 입찰참여자가 크게 줄면서 유찰 횟수가 늘고 있다. 아파트 · 빌라 등 중소형 매물을 제외한 고가의 매물이나 투자 수요층이 취약한 비주거용 물건들의 입찰가격 하락폭은 더욱 크다. 감정가의 60~70%에 공매되는 매물이 대부분이고 투자 수요가 많지 않은 임야 · 대지 · 전답 등 토지는 수도권에서도 시세의 반값 이하로 떨어진 물건이 넘쳐난다. 

 ◆조건 좋은 할인매물을 잡아라

 분양가가 아주 저렴하거나 계약조건이 좋지 못하면 수요자의 관심을 끌지 못한다는 조급함이 퍼져있는 가운데 시중에는 조건 좋은 할인매물들이 줄줄이 대기하고 있다. 개인 급매물 가운데 투자를 목적으로 프리미엄까지 주고 분양 받았던 매물 중에는 중도금 이자후불제로 분양했던 아파트의 이자를 매도자가 내주는 것은 물론 마이너스 프리미엄을 적용한 파격적인 조건까지 내걸고 분양권을 되파는 초급매물도 시중에 돌고 있다.

 건설사의 분양가 파격 인하와 중도금대출 납부 유예는 기본이다. 매각 물건을 아예 임대로 돌리거나 일정 기간 거주 후 계약자가 원하면 다시 주택을 되사주는 사례까지 생겼다. 일부 지역은 장기 적체 미분양분에 일정기간 후 계약자가 원하면 분양가대로 되사주는 '바이 백(Buy Back)'을 적용하고 있다. 투자자로서는 입주시점의 시세가 분양가보다 낮을 경우 차액분을 보상받는 원금 · 프리미엄 보장제와 비교해 훨씬 좋은 계약 조건이다.
 
 ◆잠재력 높은 지역 급매물 노려라

 장기적으로 상승잠재력이 강한 지역 내 부동산을 골라야 경기 변동이 있더라도 불황의 몸살을 타지 않는다. 투자가치 높은 지역 부동산을 값싸게 사야만 장기적으로 경기의 부침을 덜타게 된다. 뉴타운과 재건축 등 지역 개발호재가 많거나 교통여건이 좋아지는 지역은 불황기 나 홀로 상승세를 타며 가격상승을 주도한다. 요즘처럼 침체기에는 단기 전망이 밝지 않아 급매나 경매물량이 쏟아져 가격의 약세를 보이는 시점이 투자의 적기인 셈이다.

 불황 탓에 아파트 값이 뚝뚝 떨어지는 곳이 속출하지만 오히려 가격이 꾸준히 오르며 매물이 나오자마자 소화되는 모습을 보이는 곳도 있다. 예를 들어 서울 강남의 H아파트 단지는 올 들어 5~10% 정도 상승했다. 가격이 오른 이유는 지역을 대표하는 랜드마크, 입주 2~3년차 새 아파트와 우수학군이 주위에 배치돼 있다는 점이 가격상승을 이끌었다. 입지여건이 뛰어나고 대기자들이 넉넉한 지역은 수요자들이 꾸준히 유입되는 특징이 있다.  

 부동산은 다른 자산과 달리 거래금액과 덩치가 크기 때문에 자칫 사기를 당하거나 권리 상 문제가 생길 수 있어 주의해야 한다. 값싼 매물을 미끼로 다운계약서나 이중계약서로 탈세를 시도했다가 큰 코 다칠 수 있다. 시세보다 턱없이 거래가가 낮거나 대리인을 통한 부동산 거래는 조심해야 한다. 싸다고 덥석 부동산을 샀다가 낭패를 볼 수 있으므로 급매가격보다 싼 파격적인 가격이라면 의심부터 해보는 것이 현명하다. 

 

 

경매, 업(業)으로 삼아야 '승산'

 

6~7년 전부터 경매에 붐이 일어나기 시작하면서 많은 이들이 대학교 평생교육원, 사설 경매학원, 경매 동호회에서 경매 강좌를 수강하기 시작했다.
이들이 경매 시장으로 몰린 이유는 여러 가지가 있겠지만 부동산 경매가 호가제(입찰가격을 부르면서 경쟁을 하다가 가장 높은 가격을 부르는 사람이 낙찰자가 되는 방식)에서 입찰제(입찰표에 입찰가격을 기재하고 개찰한 후 가장 높은 가격을 쓴 사람이 낙찰자가 되는 방식)로 변경되어 공정한(?) 절차로 경매가 진행되어 경매를 바라보는 시각이 변했다는 점, 2000년 이후 빌라가 ‘재개발’이라는 개발방식의 영향으로 가치가 상승하면서 경매 시장에서 저가로 매수를 하자는 심리가 확산된 점, 인터넷 발달로 임장정보의 접근이 용이한 점, 소액으로 시작해 몇 억을 벌었다는 투자자의 경험담을 담은 책들이 재테크 책 중에서 인기를 끌면서 많은 이들이 관심을 갖기 시작했던 것이 원동력이 되어 오늘날 경매재테크가 대중화되는데 일조를 했다고 본다.

특히, 집값 상승률이 높아 급여의 일부를 저축하는 것만으로는 집을 살 수 없다는 인식이 확산되면서 30~40대 층에서 경매재테크를 새로운 시각으로 접근하기 시작했다. 시간을 쪼개 경매 강의를 수강하거나 경매 동호회에 가입해 열심히 활동하면서 경매 절차와 부동산을 보는 방법 등을 익히고, 현장 답사를 통해 자신의 꿈에 한 발짝 다가가기 위한 첫 발을 딛은 것이다.

그렇지만 경매재테크를 시작한 사람들의 80% 이상은 6개월이 채 되지 않아 포기를 한다. 그 이유는 무엇일까? 필자가 여러 명의 회원들을 관찰한 결과 가장 큰 이유는 생각과 달리 막상 경매재테크를 공부해 보니 결코 쉽지 않음을 깨닫기 때문이다.

처음에는 경매 강의만 들으면 바로 수백만원 수천만원의 돈을 벌 수 있다고 생각한다. 그런 종류의 책들을 읽으면서 자신도 그 주인공이 될 수 있다는 생각으로 경매 공부를 시작하기 때문이다. 바로 이것부터가 잘못된 생각이다. 경제적 자유라는 결과만 생각했지 그 결과에 이르기까지의 과정이 얼마나 험난하고 힘든지에 대해 깊이 있게 생각해 보지 않았다는 것이다.

세상에 절대 공짜는 없다. 모든 사람이 경제적 자유를 누릴 수 있다면 우리는 굳이 그것을 위해 노력하지 않아도 된다. 그렇지만 실제 세상에는 경제적 자유를 누리는 이들보다 그들을 선망하는 이들이 더 많다. 선망의 대상이 아닌 주인공이 되기 위해서는 열배 백배 이상의 노력을 해야 한다. 나중에 시간이 지나고 나면 추억으로 남을 일들이 그 때 당시에는 인생에서 가장 힘든 시기였을 수도 있다.
필자 역시 수 없이 많은 포기를 했지만 그 과정을 잘 이겨 지금은 경제적인 자유를 누리고 있으며, 부자가 아닌 서민들이 내집 마련을 하거나 부동산 재테크를 하는데 필자의 노하우를 아낌없이 공유하고 있다.
여기서, 필자가 꼭 강조하고 싶은 말이 있다.

본업을 하면서 남은 자투리 시간을 조금씩 할애를 하다보면 본인도 곧 부자가 될 수 있다는 안일한 생각을 갖는다면 절대 경매재테크로 성공할 수 없다.
경매재테크를 하고자 결심했다면 이제부터 본인은 단순한 취미나 소일거리가 아닌 투잡(two-job)을 한다고 생각해야 한다.
평일에는 자신의 첫 번째 일을 하고, 퇴근 후에 집에 와서는 주말에 임장(현장답사)을 갈 곳의 물건을 검색한 다음 인터넷과 전화 등으로 확인할 수 있는 각종 정보를 수집하고, 누구를 만나 어떤 답변을 들을 것인지에 대한 사전 계획까지 모두 세워야 한다. 그리고 토요일에는 무슨 일이 있어도 두 번째 일(경매재테크)을 하기 위해 물건지로 가서 주중에 세운 계획대로 실천하며 그날 임장을 통해 얻은 정보 등은 집에 와서 반드시 정리해야 한다.

어떤 상황이 생기든 일이다면 가장 먼저 우선순위를 둔다. 그렇지만 단순히 취미이고 재테크라는 가벼운 생각을 한다면 항상 다음 순위로 밀려나게 된다. 필자와 함께 뛰는 경매 투자회원들이 상반기에만 100여건 이상 수익성 있게 낙찰 받았다. 물론 낙찰을 받은 이들보다 그렇지 못한 이들이 훨씬 많다. 수익을 내고 있는 이들과 대화를 하면서 느낀 점이 참 많다.

그들에게는 공통점이 있다.뚜렷한 목표가 있고 자신이 세운 계획을 절대 뒤로 미루지 않으며, 우선순위 중에 경매재테크를 제1순위로 둔다. 그리고 아무리 바쁘더라도 절대 임장 가는 것을 게을리 하지 않는다.
성공하는 사람은 반드시 이유가 있다. 다른 사람을 부러워하는 사람이 될 것인지 아니면 그 주인공이 될 것인지 선택은 어느 누가 해 주는 것이 아닌 바로 자기 자신이 하는 것이다.

 

경매? 수익은커녕 입찰보증금 날리다

 

경매 역시 재테크이기 때문에 크고 작은 수익을 얻을 수 있는 반면 손실도 발생할 수 있다. 가장 큰 리스크는 임장과 명도 때 발생하는데 흔히 발생하는 리스크를 보면 다음과 같다.

 ①임장(현장답사)시 조사했던 시세를 믿고 입찰을 했는데 낙찰 받은 후 시세를 다시 꼼꼼히 확인해 보니 조사 당시보다 시세가 낮게 형성되어 있는 경우
②임장 할 때는 집 안을 확인해 보지 않았는데, 낙찰 받은 후에 확인해 보니 천장에는 물이 고여 있고, 벽은 곰팡이로 가득 차 있었으며, 매 여름마다 침수가 된다는 사실을 알게 되는 등 임장시에는 확인하지 못했던 물건에 대한 하자를 알게 된 경우 
③선순위 대항력 있는 임차인으로 보이는 자가 배당요구를 하지 않고 전입신고만 되어 있고, 임장을 할 때 진정한 임차인으로 볼만한 증거가 없어 단순한 동거인에 불과하다고 판단하고 입찰했는데 진정한 임차인으로 판명되어 임차보증금을 인수해야 하는 경우
④명도 할 때 갖가지 사유를 들어 집행관이 집행 불능을 고지하면서 집행이 되지 않아 부동산을 인수받지 못하는 경우 등

그렇지만 위에 열거한 리스크는 임장 할 때 조금만 관심을 갖고 분석하다 보면 충분히 해결할 수 있는 리스크이다. 리스크가 존재하는데 이를 해결할 수 있다면 그것은 곧 수익으로 연결되지만 해결할 수 없다면 바로 손실로 이어진다는 사실을 잊어서는 안된다. 다시 말해 분명 리스크가 될 수 있는 사안인데 임장을 통해서 그 리스크를 해결할 수 있는 방법을 찾지 못했다면 그 리스크를 감안해 입찰하거나 입찰을 포기하는 것이 보다 현명한 선택이 될 것이다.

그런데 위와 달리 입찰표를 잘못 기재하는 등 자신의 실수로 인해 손실이 발생하는 경우도 있다. 지난해 3월 최저가 4억8640만원인 아파트를 5억3200만원에 낙찰을 받고자 했던 입찰자가 자신의 실수로 입찰가에 ‘0’을 하나 더 붙여 53억2000만원에 입찰한 사건이 발생했다. 낙찰자는 최고가매수신고인(낙찰자)이 된지 얼마 되지 않아 자신이 큰 실수를 저질렀다는 사실을 깨닫고 법원에 매각불허가 신청을 했다.
이에 사법보좌관은 ‘입찰가에 중대한 오기를 한 것으로 보인다‘며 매각불허가 결정을 내렸다. 1심의 결정에 반발한 경매신청자(자신이 빌려준 돈을 회수하기 위해 경매를 신청한 사람)는 법원에 즉시항고를 했고, 항고심 재판부 역시 1심의 결정이 정당하다며 낙찰자의 손을 들어줬다.

이에 불복할 수 없었던 경매신청자는 재항고를 했고 결국 대법원은 “낙찰자가 착오로 자신이 본래 기재하려고 한 입찰가격보다 높은 가격을 기재하였다는 사유는 민사집행법에서 규정한 매각불허가 사유에 해당되지 않아 불허가 결정을 내릴 사유에 해당하지 않는다[대법원 2010.2.16. 자 2009마2252 결정]"고 판단하고 원심을 깨고 이 사건을 수원지방법원 합의부로 돌려 보냈다.

5억 3200만원의 아파트를 53억 2000만원에 사지 않으면 결국 낙찰자는 입찰보증금(최저매각가격의 10%) 4800여만원을 잃게 되는 것이다. 한 순간의 방심이 너무나도 큰 상처로 남았을 것이다.

그런데 문제는 이와 비슷한 사건이 필자가 발견하는 것만 한 해에 10건 이상씩 발생한다는 점이다. 지난 6월에도 수원 영통구의 한 아파트가 감정가 2억3000만원에 나왔는데 1회 유찰되어 최저가는 1억 8400만원이었다. 그런데 자신의 실수로 입찰표에 ‘0’를 하나 더 붙여 19억1000만원에 낙찰 받은 것이다.

이런 큰 실수를 예방하기 위해서는 입찰 기재대 안에서 입찰가격을 쓴 다음 최소 2-3번은 다시 확인을 해야 하며, 입찰마감 시간 10분 전까지는 입찰표를 작성하는 습관을 가지는 것이 좋다. 또한 입찰표를 하루 전에 미리 작성해서 입찰일에 투찰하는 것도 이러한 사고를 줄이는 방법이다.

주의할 점은 이런 실수가 경매 초보자보다도 오랫동안 경매재테크를 한 사람들 사이에서 더 많이 발생한다는 점이다. 오랫동안 어떤 시험을 합격하기 위해 준비해 왔는데 시험 당일 수험번호를 잘 못 써서 그 동안의 노력이 물거품이 될 수 있는 것처럼 아무리 열심히 임장을 했다고 하더라도 입찰장에서 순간의 실수로 그 동안의 모든 노력이 물거품이 될 수 있다는 사실을 명심하고 절대 투찰하기 전까지 긴장감을 늦추어서는 안 될 것이다.

 

테마형 경매 부동산을 잘 고르려면…

테마형 경매, 고가의 영업권 신고만으로 확보

 경매시장에서 ‘테마형’ 부동산이란 부동산 수요자들이 일반적으로 투자하는 주택과 상가와 달리 특정한 사업 목적을 갖고 건물의 주제(테마)나 업종을 선택해 건축한 수익성 부동산을 말한다. 주로 주유소·숙박업소·주차장·예식장‧아파트형 공장 등을 말하며 지역의 입지에 맞게 최유효 활용과 개발을 통해 수익성을 이끌어내려는 특수 업종의 투자대상물을 말한다.

 테마형(특수 업종) 경매부동산의 낙찰 사례로는 외환위기 이전에 땅을 가진 지주들이 철저한 영업수익과 장래 투자성 분석 없이 마구잡이로 사업용 건물을 지었다가 사업에 실패해 경매에 넘겨지는 일들이 속출했다. 최근에도 부동산 침체의 골이 깊어져 수익성 부동산 사업에 실패하는 사람들이 늘면서 테마형 부동산들이 경매시장에 꾸준히 나오고 있다.

 서울·수도권에서 경매에 부쳐지는 이런 사업 용도의 부동산들이 한 달이면 400∼500건에 달하고 이런 물건을 노리고 경매시장에 뛰어드는 전문 투자자들도 꾸준히 늘고 있다. 테마 부동산을 찾는 주요 수요자들은 중대형 자금 보유자, 공동 투자자들로 주로 물건 공급이 풍부한 경기 침체기 때를 노려 값싸게 사서 높은 수익을 올리려는 투자자들이 대부분이다. 

 ◆싸게 낙찰 받아 기존 영업권 모두 확보

 특수 업종 경매물건은 일반인들의 관심이 쏠리지 않는 틈새 종목이며 경매 입찰공고상 용도를 확인하기 쉽지 않아 투자대상 물건을 쉽게 찾기 곤란한 비인기종목이다. 한 물건 당 입찰자가 2~3명에 불과해 입찰 경쟁률이 낮고 낙찰가율도 통상 60~70% 선으로 감정가의 2/3 수준이다. 아파트 주택과 달리 덩치가 큰 부동산이라 낙찰가율도 떨어지는 추세다.

 수익성 부동산은 매달 고정수익이 발생하는 탓에 매매가가 턱 없이 비싸 투자에 엄두가 나지 않는다. 그러나 경매에 부쳐진 매물은 감정가가 시세를 반영하지 못해 현저히 낮게 평가돼 감정가에 매입해도 수익성이 보장되는 게 대부분이다. 생산용 및 영업용 부동산은 고가의 기존 시설과 영업권을 모두 확보할 수 있다. 약간의 건물의 개보수를 거쳐 즉시 영업하거나 임대를 줄 수 있어 새로 건물을 짓는 것보다 훨씬 유리하다.

 기존 부동산을 그대로 인수하게 됨으로 신규 개점할 때 각종 인허가 과정이 생략돼 시간과 비용이 절약된다. 보통 경매로 취득하면 신고만으로 기존 사업자의 지위를 승계하는 것이 원칙이다. 또 부동산 소유주가 직접 운영하는 직영체제의 부동산이어서 권리관계가 까다롭지 않은 게 보통이다. 임차인이 있어도 간단한 인도명령 대상인 경우가 대부분이다.

 테마형 경매 부동산을 잘 고르려면 우선 경매입찰 정보에서 물건의 ‘용도’란의 종별을 살펴봐야 한다. 경매 정보지나 감정서에 대체로 특수용도 부동산의 종별이 기재돼 있다. 특별한 종별이 없이 ‘근린’ 또는 ‘기타’라고 표기된 경우도 많다. 층별 면적란에 세부 종별이 기재되지 않는 경우가 있다. 정확하게 종별을 확인하려면 감정서 상의 사진에서 유심히 살피고 현장을 통해 종별과 용도를 확인해 봐야 한다.

 시설의 용도가 정확히 표기되지 않은 경우에는 집행법원에서 일반인에 열람하는 ‘부동산의 현황 및 점유관계조사서’를 보면 해당 부동산의 내부구조(도면)와 첨부된 사진을 보고 알 수 있다. 이 조사서에 실제 이용용도가 밝혀진다. 입찰 전 서류조사와 법원의 입찰진행 기록의 열람을 마치고 현장조사를 거쳐 투자자의 목적과 방향에 부합하는 지를 확인하고 해당 부동산을 찾는 수요와 소비층은 많은지 등 종합적으로 검토 후 투자를 결정해야 한다.

 특수용도의 부동산을 잘 고르려면 경매진행 중 취하 가능성이 적은 물건을 골라야 한다. 즉 경매를 부친 근저당권자(채권자)의 채권청구액이 부동산의 가치에 비해 많은 물건을 고르는 것이 원칙이다. 부동산의 가치에 비해 저당권이나 가압류금액이 적거나 청구액이 적은 경우 채무자는 현금유통이 원활한 편이어서 쉽게 채무변제를 통해 경매 자체를 취하시킬 수 있다. 

  ◆테마, 종목별로 투자전략 달라

 특수 개별업종의 부동산은 종목에 따라 투자전략이 달라야 한다. 주택과 상가 등 일반 경매 물건과 달리 훨씬 까다롭고 신중하게 물건을 선정해야 낙찰 후 활용가치를 얻을 수 있어서다. 꼼꼼한 현장답사와 함께 충분한 물건 분석 과정을 거치고 난 후 가장 확실한 투자전략은 유사 동종업계 경영자나 사계 전문가에게 투자 자문을 받아보는 게 유리하다.

 아파트형 공장의 경우 전체 건물 규모는 연면적 6,600㎡ 이상으로 중형 공장 이상이고 엘리베이터․창고 등 생산에 따른 간접시설을 구비한 공장 내 구분 공장을 고르는 게 좋다. 또 관리비가 적고 층고가 높은 물건을 골라야 한다. 토지의 용도지역이 공업지역 내 소재하고 중소형 공장밀집지역 내 위치해야 한다.
 목욕탕과 숙박업소는 건축된 지 오래되지 않고 건물의 내․외부 상태가 양호한 물건을 고르는 게 핵심이다. 건물이 오래돼 보수가 필요한 경우 개보수 비용 등 추가비용이 많이 들어  수익성이 떨어진다. 숙박업소는 유흥가나 역세권, 업무지역 인근에 소재한 물건을 고르는 게 좋고 찜질방은 신흥 역세권 주변이나 업무지역, 주택밀집지역 내에서 유사 경쟁시설이 없는 곳에 위치한 물건이 투자성이 있다.

 주유소는 도로상태가 중요한데 통상 간선도로나 20~30m 큰 도로변에 위치한 물건을 고르는 게 투자의 핵심이다. 주유소 거리제한 철폐로 우후죽순으로 생긴 주유소로 인해 최근 수익성이 떨어지고 있다. 경쟁 주유소와 거리가 많이 떨어진 물건을 고르되 도로교통이 원활한 수도권이나 중소도시 외곽지역 내 물건을 고르는 게 유망하다.
 특수 부동산은 이름 그대로 특별(?)한 물건이 많아 함정도 많다. 권리관계가 단순한 주거용 부동산에 비해 특수 부동산의 일부 종목 중에는 각종 복잡한 권리의 이해관계가 얽혀 있는 경우가 있다. 따라서 낙찰로 인해 소멸되지 않는 등기부상 선순위가등기, 선순위가처분, 예고등기, 환매등기 등이 많다. 또 경락으로 인해 새로운 권리관계가 성립되는 법정지상권 등이 있으므로 입찰 전 권리내용을 세밀하게 분석해야 한다.

 여러 세입자가 얽혀 있는 고가의 부동산이거나 이해관계가 얽힌 복잡한 경매물건인 경우 세입자들의 명도저항이 심할 수 있다. 대형 수익성 부동산일수록 거액의 인테리어 비용이나 시설비, 권리금을 들여 입주한 경우가 많다. 낙찰자는 충분한 시간을 갖고 세입자 대처방안을 강구해야 한다. 되도록 미리 세입자 문제를 푸는 방법을 찾아내는 것이 좋다.
 경매대상 물건 중에는 영업상 중요한 부분(예 : 주유소의 저장탱크, 목욕탕의 시설창고 등)이 경매 외 대상으로 감정평가서에 제외되는 경우가 있다. 경매의 종물(從物)임을 인정받기 위한 소송을 거쳐야 하는 수도 있으므로 반드시 감정평가서에 주요 부분이 감정에 포함되었는지를 확인해야 한다. 경매 진행 중인 물건 중에는 시설이 노후화됐거나 영업환경이 안 좋아 경매 처분되는 경우도 여럿 있다. 지역 여건과 부동산의 내∙외부 상태, 경영 또는 영업상태 등을 꼼꼼히 살펴야 한다.

 특수 용도의 경매물건은 매매사례가 많지 않아 정확한 시세파악이 매우 어렵고 정확한 임대료, 관리비 명세를 찾기가 쉽지 않다. 따라서 적정 응찰가를 결정할 때는 최소 1~2회 이상 유찰해 가격의 거품을 없앤 후 응찰해야 수익성이 있다. 투자경험이 없는 초보 투자자는 특수부동산 경매정보가 한정돼 정보수집 자체에 어려움이 많다. 되도록 특수 업종의 전문가나 투자경험자, 경험이 많은 부동산 컨설턴트에게 미리 조언을 얻거나 물건에 대한 전문지식을 충분히 익힌 후에 입찰에 참여해야 한다.