분양가 싸다고 ‘혹’하다가 낭패 본다

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"아무래도 사업이 지연되겠죠. 그러면 부담금이 늘어나고 수익성이 나빠질 텐데…."  

31일 오전 서울 강남구 개포동 주공아파트 재건축추진위원회 사무실. 주민들이 삼삼오오 모여 박원순 시장 취임 이후 재건축 사업 전망에 대해 이야기를 나누고 있었다. 새 시장이 재건축 사업에 부정적이어서 불안하다는 목소리가 대부분이었다. 재건축추진위원장은 "집을 팔아야 하는 것 아니냐는 전화를 오늘 하루만 수십 건 받았다"며 "이미 개발계획이 확정된 지역이어서 사업이 차질을 빚지는 않을 것이라고 말해도 주민들이 불안해한다"고 말했다.

개포주공 단지 내 상가에 몰려 있는 중개업소들은 썰렁했다. 중개업소들은 "집을 사려는 사람은 물론 문의전화조차 자취를 감추었다"며 씁쓸해했다.
이날 개포주공 2단지 72㎡형은 전주보다 5000만원 떨어진 9억8000만원에, 1단지 52㎡형은 2000만원 빠진 8억7000만원에 급매물이 나왔다.
인근 우정공인 김상열 사장은 "박 시장 당선 뒤 아파트마다 평균 3000만원 정도씩 호가가 빠졌다"며 "사업이 진척되면서 다소 늘어나던 매수세가 완전히 사라졌다"고 말했다. 또 다른 중개업소 관계자는 "4단지 36㎡형을 계약하기로 했던 사람이 오늘 아침 '좀 더 기다리겠다'며 연락을 해왔다"고 말했다.
박원순 서울시장을 맞은 서울 재건축·재개발 시장에 찬바람이 거세다. 낡은 도심 주거지를 새 아파트촌으로 개발하는 정비사업이 지지부진해질 것이란 전망 때문에 급매물이 늘고 가격은 떨어지고 있다. 박 시장은 부동산 관련 공약으로 재개발·재건축 속도와 시기 조절을 가장 강조했다. 실제로 서울시는 재건축·재개발 사업을 축소하는 방향으로 정책을 짜기 시작했다.

강동구 둔촌동 둔촌주공 아파트 주변 중개업소에는 지난 주말 이후 2000만~4000만원씩 호가를 낮춘 급매물이 주택형별로 서너 개씩 늘었다. 둔촌동 LG공인 곽은경 사장은 "지난주 초 6억2000만원이던 52㎡형이 지금은 5억8000만원으로 일주일 새 4000만원 떨어졌지만 찾는 사람이 없다"고 말했다.

한강변 개발 계획인 한강르네상스 사업지역들에서도 마찬가지다. 주민 반발 등에 부닥쳐 대부분 아직 개발계획조차 수립하지 못하고 있는데 박 시장이 사업 자체를 재검토할 것으로 예상돼서다. 마포구 합정동 야후공인 정효상 사장은 "사업이 아예 백지화되는 것 아니냐며 걱정하는 주민들이 많다"며 "개발 속도가 느려 소형주택 지분이 연초 3.3㎡당 4000만원에서 3200만원으로 빠졌는데 더욱 크게 떨어질 것 같다"고 말했다. 한강변 초고층 개발 지역 가운데 속도가 가장 빠른 성수전략정비구역 분위기도 어둡다. 성수동 영동공인 전종득 사장은 "1년에 두세 건밖에 거래가 안 돼 급매물이 어느새 150여 개로 확 늘었다"며 "앞으로가 더 걱정"이라고 말했다. 하지만 일부 재건축·재개발 구역은 반사이익을 볼 것이란 분석도 있다.

J & K투자연구소 권순형 소장은 "더 이상 정비사업을 추진하기 어렵다면 기존 재개발·재건축 지역 가운데 사업 속도가 빠른 지역의 희소성은 높아질 것"이라며 "조합설립 인가를 받은 곳들 중에서 소형주택 비중이 높은 구역은 투자자들의 관심을 끌 수 있다"고 말했다. 먹구름이 낀 재건축·재개발과 달리 소형주택 전망은 앞으로 더욱 밝아질 것이란 전망이 많다. 신임 시장은 임기 내 8만 가구의 임대주택을 공급하고 원룸 등 소형주택을 짓는 사업자에게 인센티브를 늘릴 계획이다. 국민은행 박합수 부동산팀장은 "단기간에 임대주택을 8만 가구나 공급하려면 매입을 통한 방법밖에 없다"며 "소형주택 소유자에겐 유리할 수 있다"고 말했다.

주택경기 장기 침체로 '분양가 거품빼기'가 대세로 굳혀지면서 건설사들이 분양가를 조금이라도 더 낮추기 위해 안간힘을 쓰고 있다.
그러나 건설사들이 낮다며 제시한 분양가를 자세히 뜯어보면 '착시현상'을 노린 '노림수'도 적지않아 소비자들은 분양가를 꼼꼼히 따져본 뒤 분양에 나서야 한다. 분양가 검증 방법을 알아본다.

■전용면적 같으면 공급면적 작은 게 유리
지난달 31일 건설부동산 업계 등에 따르면 전용면적이 같지만 공급면적이 8㎡까지 차이가 나는 경우가 많아 소비자들이 분양가를 분석할 때 주의해야 한다. 실제 경기 부천의 한 아파트 전용 84㎡의 공급면적은 115㎡(34평형)으로 표시됐다. 이에 비해 경기 남양주 별내신도시의 한 아파트는 전용면적이 84㎡지만 공급면적 110㎡(33평형)이고 안양시 석수하우스토리는 전용 84㎡가 공급면적은 107㎡(32평형)으로 표기됐다. 이처럼 최근 분양한 세 아파트의 전용면적은 모두 84㎡지만 공급면적이 최대 8㎡(2.4평)까지 차이가 나면서 3.3㎡당 분양가도 차이가 난다. 건설사들이 분양가 책정 시 3.3㎡당 가격을 공급면적 기준으로 하기 때문에 공급면적이 클수록 분양가가 저렴해보이는 착시효과를 노린 것이다.경기 김포에서 분양예정인 한 아파트의 경우 전용84㎡가 공급면적은 112㎡(34평형)로 3.3㎡당 900만원대라고 광고를 하지만 만약 공급면적이 줄어들어 110㎡(33평형)로 될 경우 1037만원으로 분양가가 1000만원을 넘는다. 그러나 전용면적은 발코니를 제외하고 현관을 열었을 때 보이는 방, 거실, 주방, 욕실 등의 공간을 말하기 때문에 전용 84㎡의 주택형 크기는 모두 같다. 따라서 소비자들은 같은 84㎡일 경우 단위면적(3.3㎡)당 분양가가 비슷하다면 공급면적이 작은 것을 선택하는 게 유리하다.

■층별분양가·발코니 확장비도 고려
주변 시세보다 저렴하다고 광고하는 아파트의 분양가도 층별 분양가를 확실히 따져볼 필요가 있다. 같은 면적이라도 분양가가 세분화돼 있기 때문이다. 이럴 경우 평균 분양가보다 저렴한 저층 분양가를 내세우는 경우가 많아 자칫 헷갈릴 수 있다.

충남 세종시의 한 아파트 84㎡는 중앙호수공원 조망권을 장점으로 내세우고 있지만 평균 분양가로 내세운 3.3㎡당 810만원의 가격으로는 호수조망이 가능한 곳을 분양받기 힘들다. 84㎡라도 호수조망권에 따라 3.3㎡당 740만∼900만원으로 160만원의 차이가 나기 때문에 위치별 분양가를 꼼꼼히 따져봐야 한다. 또 재개발·재건축 일반분양 물량의 경우 수요가 두꺼운 중소형 주택은 이미 조합원 물량으로 배정돼 저층물량만 남은 경우가 많기 때문에 비슷한 조건에서 비교할 필요가 있다.

최근 대부분의 분양아파트에서는 발코니확장을 하는 추세이기 때문에 발코니 확장비용과 그로 인해 생기는 서비스면적까지 꼼꼼히 따져봐야 한다. 에이플러스리얼티 조민이 팀장은 "아파트 분양가를 주변 시세와 비교할 때는 대단지의 랜드마크급 아파트와 비교해 싸다고 하는 경우도 많기 때문에 샘플링 단지를 잘 따져볼 필요가 있고 호가가 아닌 실거래가 기준으로 비교해봐야 한다"며 "발코니 확장비용도 주택형별로 천차만별이기 때문에 발코니 확장비용을 분양가에 포함시켜 따져볼 필요가 있다"고 말했다.