경매 땅 투자란?

재테크 수단으로 경매는 요즘과 같은 불경기나 경기가 좋은 호경기에도 관심의 대상이 되고 있다. 경매란 매도인이 다수의 매수 희망자에게 구두 또는 서면으로 매수의 청약을 받아 그 중 최고 가격으로 청약한 사람에게 매도의 승낙을 함으로써 이루어지는 매매형식을 의미한다.   부동산 경매는 일반적으로 법원경매를 말하는데, 채무자 소유의 압류재산이나 저당권, 물권, 유치권 등 담보물권을 대상으로 한다. 반면 자산관리공사나 금융기관이 주체가 되어 공공기관, 금융기관 등 비업무용 부동산이나 국세 지방세 채납 압류부동산을 일반 경매방법에 의해 공개적으로 매각하는 것을 공매라고 한다.   부동산관련 경매 대상은 부동산으로 정의하는 토지와 그 아파트 주택 등 정착물이 포함된다. 즉 소유권 보존 등기된 수목의 집단, 건물의 공유지분, 구분소유권, 토지의 공유지분, 미등기부동산도 경매대상이 된다. 또한 광업권, 어업권, 광업재단 공장재단, 지상권, 전세권, 자동차, 건설기계 및 항공기 등 준부동산도 경매대상이 된다. 경매를 통해 가질 수 있는 장점이 있다.   첫째, 일반적으로 부동산 경매는 일반 매매에 비해 부동산을 저렴하게 매수할 수 있는 기회가 된다. 적은 자본으로도 투자할 수 있는 소액 물건이 있고 또 수익형 매물에 투자 할 수도 있다. 그러나 경쟁률이 높아지면 아무래도 낙찰가가 올라가기 때문에 세심한 입찰가 산정이 필요하다.   둘째, 경매를 통해 별도의 허가 없이 부동산 취득이 가능하다. 예를 들면 토지거래허가를 필요로 하는 경우 경매로 낙찰 받는 경우에는 토지거래허가를 얻은 것으로 간주하여 따로 토지거래허가를 받을 필요가 없다. 다만 농지의 경우 농지취득자격증을 낙찰 후 1주일 이내에 법원에 제출해야 한다.   셋째, 일반 매매보다 많은 대출을 받을 수 있다. LTV(주택담보대출인정비율)나 DTI(부채상환비율)가 적용되지 않아 주로 제2금융권을 통해 일반 매매보다 15~20%정도 대출을 더 받을 수 있다. 반면, 경매 투자의 단점도 있다.   첫째, 일반 매매보다 권리분석이 어렵다는 것이다. 명의에 문제가 있는지, 저당권, 전세권 등이 설정되어있는지 이해관계자들의 권리 등을 분석하는 것이다. 권리분석에 따른 모든 책임도 스스로 져야하기 때문에 초보자들에게는 부담스럽기 때문에 일반적으로 경매를 전문으로 하는 경매 정보사이트를 이용하거나 전문가에게 컨설팅을 받을 필요가 있다.   둘째, 명도가 어렵다는 것이다. 현재 부동산의 점유자를 내보내야 하기 때문에 합의로 해결하면 좋지만, 결렬되면 부동산인도명령이라는 강제집행을 해야 하는 번거로움이 있다. 셋째, 시간이 많이 소요될 수 있다. 즉 입찰부터 소유권 취득, 명도까지 일반매매에 비해 일반적으로 시간이 오래 걸릴 수 있다는 것이다.   경매를 통해 가격을 시세보다 싸게 살 수 있는 장점 등이 있지만, 단점도 있기 때문에 초보자들은 경매전문가 컨설팅을 받아 시작하는 것이 좋다. 또한 법원 경매가 이루어지는 경매개시일에 직접 법원경매현장에 직접 가서 진행과정을 지켜보시는 것도 큰 도움이 될 것이다.