재건축내 토지경매

 재건축내 토지경매

강원도 재정비촉진지구내 재건축지역 이며

토지만 경매에 붙여졌고 제시외 건물로 쓰러져가는 판잣집이 있습니다

법정지상권성립여지있음으로 되어있는데요

 

현장답사 및 서류검토 결과

토지(1992년 소유권이전)와 건물(2001년 소유권이전)이 권리자가 서로 다른상황에서

토지만 개인의 근저당설정에 기한 임의경매가 이루어졌습니다.

 

이때 법정지상권 또는 관습법상지상권등이 성립되는지요?

 

또한 제가 이 토지를 낙찰받았을 경우 건물이 없는 상황에서 조합원의 지위가 승계되는지요?

아니면 처음부터 토지주와 건물주가 달라서 조합원자격이 안주어졌을수도 있을까요?

 

시청 주택과 그리고 조합장의 말씀으로는 건물+토지가 있을때만 조합원자격이 있다합니다.

또는 예전에 관행적으로 토지와 더불어 구역안의 별도의 건축물만을 매입하면 같은 지번이 아니라도 조합원자격이

주어지기도 했다고 합니다. 그러나 현재는 불가능하다고 말합니다.

 

하지만 다른 전문가의 의견은 토지만 낙찰받아도 재촉지구내 재건축지역은 입주권이 생긴다 말씀하십니다

조합원자격으로 입주권이 생기는것인지? 정확한 답변 부탁드리며..

 

아울러 제가 만약 낙찰이 되고 지상의 건물에 임차인은 배당요구를 하여 배당을 모두 받았다

하였을시에 토지낙찰자는 건물임차인을 내 보낼 권한은 없다고 생각이 드는데

그렇다면 임차인이 배당을 받고도 나가지 아니하면 방법은 어떠한 것이 있을까요?

낙찰자가 내보내는것이 아니고 계약관계인 건물주가 내보내야 한다고 하면 경매입찰금에서 임차인이 배당을

받는것도 역시 이해가 안되는 상황이라 생각됩니다.

 

저는 건물소유자에게 지료를 청구함에 있어 (건물평수 7평 쓰러져가는 판잣집이며 주변에 빈집이 많음)

얼마나 받을수 있고

건물소유자의 매도청구권에 대해 어떻게 대처해야 할까요?

 

 

 

 

1. 안녕 하세요^^

   1: 1질문 답변 드립니다.

 

2. 재건축은 재개발과 달라서 토지+건물을 같이 소유 한자가 재건축에 동의하는 경우에

   입주권이 발생 합니다

 

  1) 님의 경우 기존의 부동산이 토지와 건물이 다른 소유자 인상태에서 토지만 경매를 받으려고

      하는것으로 보입니다  이경우 토지만 소유자가 변경되어 재건축이 진행되는 경우 재건축 입주권

      이 발생되지 않습니다

 

  2) 법정지상권은 토지와 건물이 동일인 소유 이었다가 저당권실행등 기타사유로 어느한쪽의

      소유권이 이전 되는 경우에 발생 합니다

      그러나  법정지상권이 아닌 건물,토지의 소유자가  달라 이미 등기로서 지상권을 설정 되는 경우도

      있습니다    또한 단순히 임차권인 경우도( 건물분 ) 잇으므로 면밀한 검토를 하여야 합니다

 

  3) 중요한것은 재건축 조합설립전에 토지와 건물을 소유 하여야 하므로 님의 경우는 해당이 되지

      않은 것으로 보입니다

 

3. 참고로 재개발의 경우에는 일정면적 토지나, 지상권자에게도 입주권이 주어 집니다만 재건축은

    그러하지 않습니다