경매물건 무더기로 나오는 '신촌' 왜?..상권 매력 떨어지고 쇼핑몰 공급과잉

경매물건 무더기로 나오는 '신촌' 왜?..상권 매력 떨어지고 쇼핑몰 공급과잉

# 지난 9월 3일 서울서부지방법원 경매 7계. 서대문구 연희동에 위치한 4층 근린상가가 32억4406만원에 대기 중이다. 새로 나온 물건임에도 경쟁자가 없어 호 모 씨가 32억4406만원에 단독으로 낙찰받았다.

↑ '강북 3대 상권' 중 하나인 신촌 상권이 내리막길을 걷고 있다. 사진은 서울 서대문구 창천동 일대.

# 지난 4월 25일 서울서부지법 2계에서 진행된 서대문구 대현동 소재 예스에이피엠 지층 3.8㎡. 최초 감정가 1억2000만원에서 무려 13번이나 떨어질 때까지 아무도 거들떠보지 않아 최저 매각가가 659만원대로 뚝 떨어졌다. 결국 14회 차에 단독으로 670만원에 팔렸다. 매각가율(감정가 대비 매각가 비율)은 5.6%에 불과했다.

# 지난 4월 16일 서울서부지법 3계에서는 서대문구 창천동에 있는 7층 상가건물이 74억6584만원에 경매로 등장했다. 신촌 현대백화점 뒤편의 건물이 통째로 경매 시장에 등장했다는 점에서 관계자들은 놀란 입을 다물지 못했다.

위 사례는 신촌 상가 경매시장의 현황을 보여주는 단면들이다.
1990년대까지 명동, 종로와 함께 '강북 3대 상권'으로 군림하던 신촌 상권이 내리막길을 걷고 있다. 경매정보 제공업체인 부동산태인에 따르면 상가 밀집도가 높은 서울 시내 5대 상권(강남역, 신촌, 명동, 건대, 홍대) 중 근린상가 경매물건이 최근 3년 내 가장 많이 나온 곳은 신촌인 것으로 나타났다.

2010년 1월부터 올해 8월 말까지 경매로 넘겨진 신촌 상권 소재 근린상가는 모두 730개로 나머지 4대 상권의 근린상가 물건 총계인 224개의 3배를 넘는다. 강남역 상권이 80개로 그 뒤를 따랐다. 이어 명동 68개, 건대 59개, 홍대 17개순으로 나타났다. 신촌 상권 소재 근린상가 경매물건 수는 2008년 18개에서 2009년 70개, 2010년 154개로 급증하고 있다.

한때 잘나가던 신촌 상권 위상이 얼마나 약해졌는가를 보여주는 바로미터다. 신촌은 2000년대 중반부터 서울 서북부 최대 상권이라는 타이틀을 '이웃' 홍대 상권에 빼앗긴 뒤, 2008년 글로벌 금융위기 이후 본격적인 침체에 빠졌다. 신촌 상권이 위기를 맞은 건 상가 붐을 타고 잇따라 분양한 대형 쇼핑몰이 공급과잉에 빠진 때문이다. 그동안 '상가의 새 아이콘'이라는 기대 속에 분양된 신촌밀리오레 등 쇼핑몰이 공급과잉과 경기침체 직격탄으로 부도를 맞는 경우가 부쩍 늘었다.

신촌기차역 민자역사 내 신촌밀리오레가 대표적인 분양 실패 사례다. 장사가 안돼 입주자 불만이 커지면서 소송이 줄지어 이어졌다. 지난해에는 허위 광고를 통해 신촌밀리오레 매장을 분양한 개발업체 성창에프엔디가 입주자들에게 분양금을 되돌려주는 사태까지 겪었다. 지난해 5월 대법원은 강 모 씨 등이 성창에프엔디를 상대로 건 분양대금 등 반환 소송에서 원고 승소 판결한 원심을 확정했다. 당시 성창에프엔디는 매장 인근 신촌기차역이 경의선 복선화 구간에 포함돼 전동차가 5~10분 간격으로 다닐 예정이라는 등 허위 광고를 했다. 하지만 실제로 신촌기차역은 1시간에 1회만 정차하는 등 현실적으로 광고 내용과 달랐다.

신촌에 대거 공급된 분양형 상가는 보통 개발사업자가 상가를 매각한 후 분양받은 투자자가 임대료를 받는 방식으로 운영됐다. 그러다 보니 투자자가 임차인을 찾지 못해 상가 점포가 빈 채로 개장하는 경우가 많았다. 분양이 끝난 후에 개발사업자가 상가 관리를 '나 몰라라' 하는 경우가 많아 상권이 쇠퇴됐다. 대부분 공급업체가 분양을 통한 수익 창출에만 열을 올렸고 정작 임차인 영입에는 실패했기 때문이다.

신촌 상권만의 독특한 콘텐츠가 부족한 것도 단점이다. 신촌 상권은 대부분 호프집, 음식점 위주로 구성돼 있어 다른 상권과 차별화가 되지 않는다. 엎친 데 덮친 격으로 연세대 신입생이 송도캠퍼스에서 기숙사 생활을 하게 된 것도 신촌 상권 기반을 약화시키는 원인이 됐다.

신촌 못지않게 인근 이화여대 상권도 어려운 건 마찬가지다. 한때 패션 메카의 상징이었던 이대역 인근 미용실은 지난해부터 1년 사이에 30곳 이상이 폐업해 현재 40여곳만 영업을 이어가는 실정이다. 미용실과 함께 인기를 끌었던 패션 점포들도 손님이 뚝 끊긴 상태다. 미용실과 의류 점포가 폐업한 자리는 모텔이나 호프집, 노래방, 음식점 등이 점령했고 임대료도 서서히 떨어지는 분위기다.

이에 비해 홍대 상권은 공연, 클럽, 화방거리 등으로 대표되는 문화가 활성화되면서 유동인구를 대거 끌어들였다. 덕분에 홍대 상권은 2000년대 중반 이후 신촌을 제치고 서울 서북부 최대 상권으로 부상했다. 최근에는 지하철 6호선 상수역까지 상권이 확장돼 홍대 상권은 한층 탄탄해지고 있다. 실제로 홍대 상권 근린상가 경매물건은 금융위기가 터진 2008년에 2개에 그쳤고 2009년에는 하나도 없었다. 2011년 1개, 부동산 경기침체가 극에 달한 지난해에도 8개에 불과했다. 또 다른 경쟁자인 명동 상권도 중국, 일본인 관광객 수요가 몰리면서 상가 가격이 여전히 높은 수준을 유지하고 있다.

물론 신촌 상가 투자가 아예 희망을 잃은 건 아니다. 주변에 대학이 많고 교통이 좋아 늘 유동인구가 북적이는 만큼 이들을 겨냥한 새로운 콘셉트의 상권이 형성된다면 투자해볼 만하다. 외국인 관광객을 겨냥해 한류 콘셉트를 담은 상가에 투자하는 것도 방법이다. 주변 시세에 비해 저평가된 물건과 함께 리뉴얼을 통해 상권 회복이 가능한 물건, 입지가 좋은 상가는 금액에 관계없이 투자자가 쏠릴 것으로 예상된다. 다만 홍대 상권과 비교해 지나치게 매매, 임대가격이 높거나 이면도로에 위치한 상가 투자는 피해야 한다.

상가 경매 요령 살펴보니
근린상가는 수익률 6% 이상 나와야
최근 서울, 수도권 지역에서만 근린시설 경매가 매달 약 2240건, 전국적으로는 약 3300건이 쏟아지고 있다. 상가는 매각가율이 50~60% 선으로 아파트 매각가율 75~80%대와 비교하면 적어도 아파트에 비해 약 15~30% 정도 싸게 살 수 있다. 단, 상가는 상품 특성상 지역과 위치 또는 업종에 따라 매각가율 편차가 심하다는 점을 주의해야 한다. 서울에서 일반 상가는 56%, 오피스텔은 77%, 근린시설은 73% 수준에서 각각 낙찰받을 수 있다.

문제는 경매시장에 유입되는 상가는 사례에서 알 수 있듯 대부분 상권 형성에 실패한 물건들이라는 점이다. 또한 다양한 유형의 상가건물이 경매시장에 나오기 때문에 투자자의 날카로운 안목도 필요하다. 주거형 부동산은 인근 지역 매각 사례를 유용하게 활용할 수 있지만 상가는 그렇지 않다. 유찰 횟수만 보고 낙찰받으면 십중팔구 낭패를 볼 수 있다.

쇼핑몰 등 전문상가는 상가 수익률이 적어도 8~10% 이상은 돼야 하고, 근린상가 등은 6% 이상 수익률이 나올 때 참여하는 것이 좋다. 수익률을 높이기 위해서는 저가 낙찰이 필수다. 리뉴얼이나 업종 재배치를 통해 부가가치를 높이는 방법보다는 저가 낙찰로 비용 부담을 줄이는 것이 훨씬 효율적이기 때문이다.

상가 입찰 시 지역 상권의 활성화 정도나 영업성, 임대 여부 등을 따져보고 투자를 결정하는 것도 중요하다. 인근 상가의 공실률 유무도 확인해야 할 사항이다. 공실률이 높을수록 지역 상권이 퇴조했거나 쇠퇴기에 접어들 가능성이 높기 때문이다.

아파트 단지 내 상가는 배후 가구 수가 중요하다. 가구 수 대비 상가 수가 적정한지 확인해야 한다. 이는 상가의 연면적을 가구 수로 나눠 1.6㎡(0.5평) 이하면 좋은 상가로 본다.

경매물건은 대부분 영업력이 현저히 떨어진 경우가 많아 낙찰을 받은 후 무작정 장사가 잘될 것으로 믿어선 안 된다. 주변에 대형 할인점이 입점하면 이용고객이 줄어 투자가치가 떨어질 수밖에 없다. 역세권 상가도 눈에 안 띄는 곳에 위치하거나 이름만 바꿔 재분양하는 곳은 아닌지 따져보고 주 진입로가 골목에 있는 무늬만 역세권 상가는 피하는 것이 좋다.

관리비 체납 여부도 확인하자. 경매에 나온 상가는 적게는 수백만원에서 많게는 수억원에 이르는 관리비가 밀려 있다. 매수인은 밀린 관리비 중 공용 부분의 원금만 부담한다고 하더라도 수천만원 이상 밀린 관리비는 수익률에 영향을 미치기 때문이다.

이와 함께 임차인과 점유자들이 시설비 투자를 이유로 유치권 주장을 하는 경우가 많다는 점도 염두에 두자. 유치권은 대부분 허위로 판명되지만 자금 조달에 걸림돌은 되지 않는지 입찰 전 확인하고, 허위 유치권자를 내보내는 데 시간이 걸릴 수도 있음을 감안해야 한다.