"올해부터 5년 내 집값 폭락 가능성 70~80%"

"세계경제가 장기 저성장에 들어가면서 강력한 상승 모멘텀을 지원받지 못한 국내 부동산 시장은 일본처럼 6~7년에서 길게는 10년 이상 지속적인 가격 폭락 국면에 진입할 것이다."

소장 미래학자인 최윤식 아시아미래인재연구소장의 한국 경제와 부동산 시장에 대한 진단은 섬뜩했다. 지난 몇 년간 부동산 경기가 극심한 혹한기를 지내면서 한번쯤 일반인들이 '이러다 장기 침체로 가는 건 아닌가' , '한국판 일본의 잃어버린 20년이 나타나는 건 아닌가'라고 생각한 것을 최윤식 소장은 미래학적 분석 기법을 통해 입증했다.

그리고 그가 내린 결론은 "부동산 집으로 돈 버는 시대는 지났다. 부동산 집값이 올라갈 것이라고 생각하면 오산이다. 낭떠러지를 향해 내달리는 기차(무리한 부동산 투자)에서 뛰어 내려라"다.

올 8월 펴낸 저서 < 2030 대담한 미래 > 에서 그는 미래 대한민국 부동산 주택시장을 가리켜 구약성서 창세기 편에 나오는 '7년 흉년의 재현'이라고 설명했다. 성경에 따르면 이집트에 살던 고대 이스라엘인들은 7년의 풍년을 끝내고 7년간 극심한 흉년을 경험했다. 최 소장이 예측하는 미래 대한민국 부동산 역시 2000년대 초반 저금리가 만든 집값 상승(7년 풍년)이후 불어닥친 '대흉년의 참담함'이라는 설명이다.

◇"내년부터 부동산 디플레 시대 열려"
부동산학을 전공하지 않은 미래학자의 진단치고는 상당히 대담했다. 이 때문에 일부에서는 그의 주장을 '공포마케팅' 수준으로 폄하한다. 이러한 외부 시각에 대해 최 소장은 "어느 국가나 어느 기업이나 위기는 항상 상존해 있는데 문제는 위기 시 어떻게 대처하느냐에 있다"고 설명했다. 위기의 시작은 바로 축제에서 비롯된다는 게 최 소장의 주장이다. 그러면서 그는 5년 내 집값이 폭락할 가능성이 70~80%라고 결론 내렸다.

"미래학자들은 미래를 말할 때 단수 퓨처(Future)가 아닌 복수 퓨처스(futures)를 씁니다. 그건 미래는 열려 있고 우리의 선택에 따라 달라질 수 있기 때문에 그렇습니다. 부동산 문제만 해도 위기가 닥쳐올 확률이 70~80%지만 100%가 아니라는 것은 어떻게 대비하느냐에 따라 결과가 달라질 수 있다는 것을 의미합니다."

최윤식 소장은 2008년부터 주요 강연을 통해 부동산 위기론을 전파해왔다. 당시부터 그는 세계 경제 위기 속에 주식과 환율시장은 반복적으로 요동치고 이는 극심한 시장 침체로 이어질 것으로 내다봤다. 또 정부가 국채를 발행해 부동산 경기를 떠받치려하면서 그나마 폭락사태는 겨우 피할 것이라고 예측했다. 그로부터 5년이 지난 지금, 그의 예상은 거의 맞아 떨어지고 있다.

최윤식 소장이 우려하는 시나리오는 이렇다. 경기 침체로 실질 소득이 줄고 여기에 자산 가치까지 감소하면 수백만명의 신용불량자가 발생한다. 부동산에 물린 유동자금이 많아지게 되면 소비가 줄고 이는 내수시장 위축으로 연결될 수밖에 없다. 이 와중에 이자를 감당할 수 없게 되는 200만가구가 한꺼번에 매물을 쏟아내면서 '부동산 디플레이션'이 현실화된다는 것이다. 그는 이 시기를 내년부터 2016년까지로 내다봤다.

"미국의 서브프라임 사태가 왜 발생한 거죠. 정상적인 신용도를 갖추지 못한 사람들에게까지 대출을 해줬기 때문에 그런 거 아닙니까. 서울지역 30평(99㎡)대 아파트 평균 매매값이 6억원 정도 된다고 합니다. 제1, 2금융권을 합쳐 집값의 80%까지 대출받았다고 치면 이자 부담을 위해서는 억대 연봉을 받아야 할 겁니다. 주변을 보세요. 서울에 아파트를 보유한 사람들이 다 그렇습니까. 지금 시세는 분명 거품입니다. 저는 최소한 지금보다 30~40% 정도 아파트값이 떨어져야 한다고 봅니다."

지나친 비약이 아니냐는 질문에 그는 부동산 투자에는 심리 요인이 큰 변수이기 때문에 극단적인 상황에 놓인 사람이 소수여도 파급효과는 상당하다고 주장했다.
그렇다면 이 과정에서 정부의 역할은 무엇일까. 최윤식 소장은 △시장 참여자에게 집값이 더 떨어지지 않을 거라는 희망을 주지 말고 △사람들이 무리해서 집을 사도록 저리로 지원해줘서는 안 된다고 주문했다. 그런 면에서 이번 8·28대책 역시 자연적인 시장 흐름에 역행하는 처사라는 게 그의 일관된 주장이다.

◇"정부, 시장에 괜한 기대감 주지 말아야"
"지금 우리 사회는 모두가 손해를 보지 않으려 합니다. 그런데 지금처럼 집값이 비싸면 당장 은퇴를 앞둔 베이비붐세대는 행복하겠지만 미래 수요층인 20~30대들은 주택 구입이 더 힘들어집니다. 정부의 바람직한 부동산 정책은 아버지 세대는 손해 보더라도 아들 세대에 가서는 이익을 보도록 하는 쪽에 초점이 맞춰져야 한다고 봅니다."
최 소장은 < 2030 대담한 미래 > 를 총 3편에 걸쳐 발간할 계획이다. 후속인 2권은 오는 11월 발간이 목표다. 이번 1권의 키워드가 '위기'라면 2권은 '희망'이다. 그렇다면 부동산, 건설시장에서 그가 말하고 싶은 희망은 어떤 것일까.

"이번에 언급했지만 가격이 정상화된 후 2020년 무렵이면 부동산 시장에도 이른바 뉴노멀(New Normal) 시대가 열릴 겁니다. 아마도 그때쯤이면 사람들은 주택을 소유가 아닌 거주로 볼 겁니다. 1인 가구와 소형주택도 화려하게 꽃피울 거고요. 앞으로 부동산 투자는 지금처럼 아무나 돈만 있으면 수익을 올리는 것에서 벗어나 전문적으로 연구하고 상품화시키는 소위 전문가 시대가 보편화될 겁니다."