[스크랩] 외국인의 부동산 취득절차

 

외국인의 부동산 취득절차

I. 개 요  II. 외국인 토지 취득 제도 Ⅲ. 유형별 외국인 부동산 취득 절차 Ⅳ. 부동산 매매자금 반입 및 반출 Ⅴ.부동산관련조세   I. 개 요 1.외국인 토지취득 자유화 ●외환위기 이후 급격히 위축된 부동산시장의 활성화와 외자유치의 필요성에 의해 그동안 폐쇄적으로 운영되어 오던 국내 부동산 시장을 전면적으로 개방 ●종전 외국인들은 행정기관의 허가를 받아 실수요 범위 내의 토지만을 취득할 수 있었으나, 외국인토지법의 전면 개정으로 신고만으로 용도에 관계없이 국내토지 취득 가능 ●다만, 군사시설보호구역ㆍ문화재보호구역ㆍ생태계보존지역내의 토지 그리고 군사목적상 필요한 일부 섬지역의 토지취득은 예외적으로 사전허가를 요하고 있음 (외국인토지 법 제4조) ●국내인에게 적용되는 토지취득 및 이용 ·개발에 따르는 규제는 외국인에게도 동일하게 적용됨   종전 개방 내용 외국인 개인 - 국내거주자로서 체류상한이 5년인 F-2비자 소지자에 한해 - 200평이하의 주거용지와 50평이하의 상업용지 취득 허용 - 비거주자를 포함한 모든 외국인의 토지취득 허용 - 토지용도와 면적제한 등 모든 제한 폐지 외국법인 - 업무용 토지로서 - 공장용지ㆍ사무소용지 등 특정 용도에 한해 취득 허용 - 비업무용 토지 취득 허용 - 토지용도 제한 등 모든 제한 폐지 처리절차 - 계약체결전 시ㆍ도지사의 사전 허가 - 계약체결후 60일이내 시ㆍ군ㆍ구청장에게 신고 (즉시 처리) 2. 기타 부동산관련 개방 내용 ●건물임대 · 분양공급업과 토지임대 · 개발공급업도 ‘98.4., '98.5. 각 개방함으로써 외국인들이 아무런 제한없이 국내에서 관련 업종을 영위할 수 있게 됨 ●토지공사, 지방자치단체 등 일부 단체만 가능하였던 택지개발공급업도 ‘99.4. 택지개발촉진법 개정으로 외국인을 포함한 민간사업자도 참여할 수 있게 됨 -단독 사업추진은 불가능하고 국가, 지자체, 토지공사, 주택공사, 지방공사 등과 공동으로 출자하여설립한 법인형태로 사업참여 가능 (지분비율 50%미만) ●'98.9 부동산중개업법 개정으로 외국인도 부동산중개업 등록 가능 ●'99.6 주택건설촉진법시행규칙 개정으로 20세대 이상의 외국인전용 공동주택단지 건설·공급 가능   종 전 개 방 내 용 건물임대 및 분양공급업 외자도입비율이 50%이하 인 법인에 한해 허용 '98. 4. 전면 허용 토지임대 및 개발공급업 불 허 '98. 5. 전면 허용 부동산중개업 불 허 '98. 9 전면 허용 택지개발공급업 불 허 - '99. 4. 사업참여 가능 - 지자체, 토지공사 등과 공동 출자하여 설립한 법인형태로가능 (지분 50% 미만) 3. 부동산관련 주요 규제완화 ●토지시장 활성화 : 토지거래 허가구역 해제, 택지소유상한제 폐지 ●주택시장 활성화 : 아파트 재당첨 제한기간 단축, 아파트 분양권 전매제한 완화, 아파트 분양가 자율화, 임대주택 조기분양 허용 등   종전 완화 내용 토지거래 허가구역 해제 고속철도 · 신공항 건설지역 등 대규모 개발 사업지역을 " 토지거래허가구역"으로 지정 '98. 4.20 이후 해제 ※ '98.11.25부터 그린벨트지역을 거래허가지역으로 신규지정 택지소유 상한제 폐지 서울 · 부산 등 7대 대도시내에서 개인이 200평이상 보유하거나 법인이 비업무용택지를 보유할 경우 부담금 부과 '택지소유상한에 관한 법률"을 폐지 ('98.9)하여 규모와 용도에 관계없이 취득 가능 II. 외국인 토지취득제도 ●외국인이 국내 토지를 취득할 경우 적용되는 관련 법규정은 크게 세가지가 있음 (부동산등기법등 국내인과 동일하게 적용되는 법규정은 제외) 외국인토지법: 외국인의 국내토지취득에 관한 일반적인 사항을 규정 외국인투자촉진법 : 외국인투자촉진법상의 외국인투자기업으로 등록 이후 국내토지를 매입할 경우 외국인투자신고절차 및 조세감면, 국유재산매각 등에 있어서 혜택 부여에 관한 내용 외국환거래법: 외국인의 국내부동산매입과 관련된 외국환의 유출입에 관한 사항을 규정 ● 따라서, 외국인이 토지를 취급하는 목적 및 국내거주 여부에 따라 적용되는 법률이 서로 상이 할 수 있는데 예를 들면, 거주 외국인이 주거목적으로 국내에서 주택을 구입할 경우는 외국인토지법에 규정 된 토지취득신고만 하면 될 것이나, 비거주 외국인이 국내에서 부동산을 취득할 경우에는 외국인토지법상의 토지취득신고 뿐만 아니라 외국환 유입에 따른 외국환거래법상의 부동산취득신고를 하여야 하고, 영리목적으로 국내에 법인을 설립한 후 토지를 취득하는 경우라면, 외국인투자촉진법에 규정된 외국인투자신고 및 외국인투자기업등록를 마치고 토지취득신고를 한 후 국내 토지를 취득하여야 함 외국인토지취득 관련 법률   외국인토지법 외국인투자촉진법 외국환거래법(부동산) 대 상 외국인(외국국적개인, 외국법인, 외국인이 지분의 50%이상을 소유한 국내법인) ※ 영주권자 제외 외국인(외국국적개인, 외국법인) ※ 영주권자 포함 비거주자 ※ 영주권자의 경우 비거주자에 해당되나 부동산취득신고대상에선 제외 주 요 내 용 외국인이 국내에서 토지를 취득할 경우 일정한절차에 따라 신고를 하여야 함 (토지취득신고) 동법에 규정된 외국인투자에 해당되는 경우 일정한 절차에 따라 투자신고를 하여야 함 (외국인투자신고) 비거주자가 국내부동산 또는 이에 관한 권리를 취득할 경우 일정한 절차에 따라 신고를 하여야 함 (부동산취득신고) 신고기관 및 시 점 - 토지소재지 시군 구청 지적과 - 계약체결일부터 60일 이내 - 외국환은행본·지점, KISC - 투자자금 반입이전 - 외국환은행 본·지점 - 부동산 취득자금 인출시 Ⅲ. 유형별 외국인 부동산취득절차 - 외국인이 국내에서 토지를 취득할 경우 그 취득 목적,국내 거주 여부, 개인인지 법인인지에 따라 적용되는  법령 및 절차가 상이함 - 외국인이 국내의 부동산을 취득하는 유형을 다음과 같이 4가지로 나누어 살펴보고자 함. ●외국인투자기업 : 외국인이 영리활동을 위하여 국내에 법인을 설립하고 해당 법인 명의로 부동산을 취득하는 경우 ●거주 외국인 : 외국법인의 국내지점 명의로 부동산을 취득하는 경우 등 ●비거주 외국인 : 외국법인 명의로 부동산을 취득하는 경우 등 ●영주권자 1. 외국인 투자기업   가. 형태 ●외국인이 국내에서 영리활동을 하기 위하여 외국인투자촉진법에 따라 국내법인(외국인투자기업)을 설립하고 해당 법인 명의로 부동산을 취득하는 경우 (ex: 업무용빌딩 매입, 공장용지 취득 등) ※ 국내에 지점을 설립할 경우는 외국환은행에 지점설립신고를 하고 지점 등기후 지점 명의로 부동산을 매입하면 됨 (외국인투자촉진법 적용 안됨)   나. 적용법률 외국인토지법, 외국인투자촉진법, 부동산등기법   다. 부동산 취득절차 부동산 계약체결 → 토지취득 신고 → 소유권 이전등기 ●토지취득신고 ①신고기간 : 계약체결일부터 60 일이내 ②신고관청 : 토지소재지 시·군 ·구청 지적과 ③구비서류 : 부동산 취득계약서, 부동산등기부등본 ※외국인 투자비율이 50% 이상인 경우만 해당 (외국인토지법은 외국인 투자비율이 50% 미만인 외투기업은 외국인으로 규정하고 있지 않기 때문임.) ● 부동산등기 ①등기기간 : 계약체결일 (잔금지급일 )부터 60 일내 ②등기관청 : 토지소재지 관할 등기소 ③구비서류 :법인등기부등본(개인인 경우 외국인등록증사본 ), 등기신청서, 등기원인 증명서류 (검인계약서 등 ), 등기권리증, 부동산등기부등본. ※대리인신청시 위임자 서명이 날인된 위임장 필요 2. 거주 외국인   가. 형태 ●거주 외국인의 주거용 아파트 구입, 외국법인의 국내지점에 의한 부동산 취득 등 거주 외국인의 부동산 취득 ●거주외국인의 경우 외국환거래법상의 신고절차없이 매매계약후 60일 이내 관할 시 ·군 ·구청에 신고(토지취득신고)하고 소유권이전 등기를 하면 됨   나. 적용법률 ●외국인토지법, 부동산등기법   다. 부동산 취득절차 부동산 계약체결 → 토지취득 신고 → 소유권 이전등기 ●토지취득신고 ①신고기간 : 계약체결일부터 60 일이내 ②신고관청 : 토지소재지 시·군 ·구청 지적과 ③구비서류 : 부동산 취득계약서, 부동산등기부등본 ●부동산등기 ①등기기간 : 계약체결일(잔금지급일 )부터 60 일내 ②등기관청 : 토지소재지 관할 등기소 ③구비서류 : 외국인등록증사본(지점인경우 지점등기부등본), 등기신청서, 등기원인 증명서류 (검인계약서 등), 등기권리증, 부동산등기부등본.  ※대리인신청시 위임자 서명이 날인된 위임장 필요 3. 비거주 외국인   가. 형태 ●외국법인의 국내 부동산 취득 등 외국환거래법상 비거주 외국인의 국내 부동산취득 ●비거주외국인의 경우 원칙적으로 부동산 취득자금 반입시 외국환거래법에 따라 외국환은행장에게 먼저 ‘부동산취득신고’를 하여야 하며 이후 부동산이 토지일 경우 외국인토지법에 따른 ‘토지취득신고’를 관할 시 · 군 · 구청에 하고 소유권이전 등기절차에 들어가면 됨   나. 적용법률 ●외국인토지법, 외국환거래법, 부동산등기법   다. 부동산 취득절차 부동산 계약체결 → 토지취득 신(외국환 거래법) → 부동산취득 대금지급 토지취득신고(외국환 거래법) → 부동산등기용 등록번호신청 → 소유권 이전등기 ● 부동산 계약체결 ※ 입국전 준비서류  -개인 : 본국 관공서에서 발급하는 거주사실증명서 또는 본국의 공증기관에서 공증한 주소 증명서  -법인 : 법인을 증명할 수 있는 서류 (본국에서 발생, 주소기재) 또는 본국 공증기관에서 공증을 받은 주소 증명서 ● 부동산취득 신고 ①신고시점 : 부동산취득자금 인출시 ②신고기관 : 외국환은행 본 ·지점 ③구비서류 : 부동산취득계약서, 부동산감정서 또는 공시지가 확인서, 부동산등기부등본 ④유의사항 :       -부동산뿐만 아니라 이에 관한 권리(물권, 임차권 등)를 취득하는 경우에도 신고하여야 함       -부동산처분대금 해외송금시 동 신고서를 송금은행에 제출하여야만 처분대금 송금가능   ● 토지취득 신고 ①신고기간 : 계약체결일부터 60 일이내 ②신고관청 : 토지소재지 시·군 ·구청 지적과 ③구비서류 : 부동산 취득계약서, 부동산등기부등본 ● 부동산등기용 등록번호 신청 ①비거주 외국인 개인    -신청기관 : 서울 출입국관리사무소    -구비서류 : 토지취득신고필증, 여권사본 ②비거주 외국인 법인    -신청기관 : 토지소재지 시·군 ·구청 지적과    -구비서류 : 토지취득신고필증, 당해 국가(주한 대사관 포함)에서 발급한 법인등록 · 대표자 · 대표자                      주소지 증명 서류 등 ③대리인 신청의 경우 : 대리인 국적확인용 신분증, 본국 공증기관에서 공증받은 위임장 ● 부동산 등기 ①등기기간 : 계약체결일(잔금지금일)부터 60 일이내 ②등기기관 : 토지소재지관할 등기소 ③구비서류 : 주소증명서 및 부동산 등기용등록증명서, 등기신청서, 등기원인 증명서류(검인예약서 등), 등기권리증, 부동산등기부등본. ※ 위임시에는 본국 공증기관에서 공증받은 위임장 필요 4. 영주권자   가. 형태 ●영주권자는 대한민국 국적을 보유하고 있으므로 국내 부동산 취득시 토지취득 신고대상에서 제외되며, 또한 국내 거주와 관계없이 외국환거래법상의 부동산취 득신고 대상에서도 제외됨 ●영주권자의 주민등록이 존치할 경우에는 국내인과 동일하게 부동산을 등기할 수 있으나 말소된 경우에는 부동산등기용 등록번호를 별도로 발급받아야 함 ※ 재외동포중 외국 시민권자는 영주권자와는 달리 외국인토지법상 외국인에 해당 되므로 토지취득신고를 하여야 하고 또한 시민권자가 비거주자에 해당되는 경우 에는 외국환거래규정에 의한 신고를 하여야 국내부동산을 취득할 수 있음   나. 적용법률 ● 부동산등기법   다. 부동산 취득절차 ● 부동산등기용 등록번호 신청 (주민등록번호가 말소된 경우) ①신고기관 : 서울지방법원 등기과 ②구비서류 : 주소지 증명서 또는 거주사실증명서 (재외국민등록증으로 대체 가능) ● 부동산등기 ①등기기간 : 계약체결일 (잔금지급일 )부터 60 일내 ②등기기관 : 토지소재지 관할 등기소 ③구비서류 : 주소지 증명서 또는 거주사실증명서, 등기 신청서, 등기원인 증명서류 (검인계약서 등 ),                    등기권리증, 부동산등기부등본 등     ※주소지증명서 : 재외공관발행 재외국민거주사실증명서     ※대리인신청시 위임자 서명이 날인된 위임장 필요  Ⅳ. 부동산매매자금 반입 및 반출 ● 외국환거래법상 부동산거래 관련 자금은 크게 해외에서 휴대수입 및 송금된 자금과 국내에서 발생된 자금으로 구분됨 ● 해외에서 휴대수입 및 송금된 자금으로 부동산 거래시에는 비거주자 및 거주자의 부동산매입을 위한 자금 반입과 당해 부동산 매각대금의 반출을 자유롭게 보장 (매각대금 반출시 외국환은행장에게 신고 필요) ● 국내에서 발생된 자금으로 취득한 부동산의 매각대금 해외송출은 한국은행총재에게 신고 1. 외국인투자기업, 외국기업 국내지사     (1) 반 입 ● 외국인투자기업 등록예정인 외국인투자자는 “Ⅲ장 외국인 부동산 취득 절차 ” 에서 살펴본 바와 같이 외국인투자신고 후 부동산 취득자금을 반입하면 되고,부동산 취득 등 제반 준비절차가 끝난 후 외국인투자기업으로 등록하면 됨 ● 외국기업 국내지사의 경우 지정거래외국환은행을 통해 영업자금 형태로 매입자금을 국내에 반입한 후 부동산을 취득하면 됨 (외국환거래규정 제7-80조)      (2) 반 출 ● 통상 부동산 취득시 취득자금을 건별로 국내에 송금하는 것이 아니라 이미 국내에 있는 당해 외국인투자기업의 자본금이나 국내지사의 영업자금 등으로 충당하게 되므로 부동산 처분대금의 송금에 있어서도 부동산 건별로 송금하지 않고 외국인투 자기업의 경우 자본금 감액 또는 배당금 항목으로 송금하고 국내지사의 경우 영업 수익 항목으로 송금하여야 함 ● 국내지사의 경우 당해 지점을 폐쇄한 후 그 청산대금을 대외송금하는 경우를 제외하고 영업자금 감액을 인정하지 않고 있음 ● 반출절차 : 외국인투자기업으로 등록된 기업이 사업용 부동산을 매각했을 경우에는 주식 등 양도신고를 한 후 다시 외국환은행에 지급신고를 하고 반출 가능 2. 거주 외국인    (1) 반 입 ● 일반 거주 외국인이 거주용 혹은 비영리 목적으로 부동산을 매입할 경우 부동산 매입자금 반입시 외국환거래법상의 별도의 신고절차 없이 매입자금을 반입하여 국내 부동산 취득 가능    (2) 반 출 ● 외국으로부터 휴대수입 또는 송금(대외계정에 예치된 자금을 포함한다)된 자금으로 취득한 국내부동산의 매각대금을 해외에 지급하고자 하는 경우에는 지급증빙서류를 첨부하여 외국환은행장에게 지급신고만으로 송금이 가능 (외국환거래규정 제 2-3조 제1항) ● 이외의 경우(국내에서 발생한 자금으로 부동산을 매입하는 경우 등)거주 외국인의 국내부동산 매각대금의 해외지급은 한국은행 총재에게 신고하여야 함 (외국환 거래규정 제2-3조 제1항) 3. 비거주 외국인 ● 비거주 외국인이 비영리 목적으로 국내 부동산을 매입하기 위해서는 자금 반입시 원칙적으로 외국환은행장에게 부동산 취득신고를 하여야 하며, 신고된 부동산의 매각자금은 외국환은행장에게 지급신고로 반출가능. ● 부동산취득신고를 하지 않은 부동산의 매각대금은 반출시 한국은행총재에게 신고를 하여야 함. ※ 참고사항 외국법인을 포함한 비거주 외국인이 비영리 목적으로 국내 부동산을 매입할 수는 있으나 임대등 영리목적으로 부동산을 매입하기 위해서는 상법 제 614조에 의해 국내에 법인이나 지점을 먼저 설립하여야 함. - 만약 외국법인 명의로 국내부동산을 매입한 이후에 임대 등 영리활동을 하기위해서는 다시 국내법인을 설립하고 부동산에 대한 명의변경 절차를 거쳐야하므로 취득세 ·등록세 등 명의이전에 따른 세금을 이중으로 부담하게 됨. 국내기업들이 자금난으로 외국기업에 보유 부동산을 매각후임차 (Sale&Lease)방식으로 계약을 체결하는 경우가 있는데 이 경우에도 임차는 영리행위이므로 외국기업은 국내에 법인이나 지점을 설치하여야 함.    (1) 반 입      가. 외국환은행장 신고 사항 (외국환거래규정 제7-45조) •신고대상 : 비거주자가 국내에 있는 부동산 또는 이에 관한 물권 ·임차권 기타 이와 유사한 권리를 취득하고자 하는 경우로서 다음에 해당하는 경우  ①외국으로부터 휴대수입 또는 송금(대외계정에 예치된 자금 포함)된 자금으로 취득하는 경우  ②거주자와의 인정된 거래에 따른 담보권 및 당해 담보권 실행에 따라 국내부동산 또는 이에 관한 권리를 취득하는 경우  ③비거주자가 ①에 의한 자금으로 부동산 또는 이에 관한 권리를 취득한 비거주자로부터 부동산 또는 이에 관한 권리를 취득하는 경우 •신고시점 : 부동산취득자금 인출시 •신고기관 : 외국환은행 본 ·지점 •첨부서류 : 부동산취득신고서, 임대차계약신고서(임대차인 경우), 담보제공신고서(거주자에게 담보제공시), 부동산매매계약서, 담보취득의 경우 이를 입증할 수 있는 서류 •유의사항 : ①부동산을 처분하여 그 대금을 해외에 송금하고자 하는 경우 동 부동산취득신고 서를 송금은행에 제출하여야만 처분대금을 송금할 수 있음, ②토지취득신고와는 달리 건물만의 취득 및 소유권 이외의 부동산관련 권리의 취득도 그 신고대상에 포함됨        나. 신고 및 허가가 필요없는 사항 (외국환거래규정 제7-45조) •비거주자가 국내에 있는 부동산 또는 이에 관한 권리를 취득하고자 하는 경우로서 다음에 해당하는 경우에는 허가 및 신고를 요하지 아니함  ①해저광물자원개발법의 규정에 의하여 인정된 바에 따라 비거주자인 조광권자가 국내에 있는 부동산 또는 이에 관한 권리를 취득하는 경우  ②비거주자가 본인, 친족, 종업원의 거주용으로 국내에 있는 부동산을 임차하는 경우  ③국민인 비거주자(영주권자)가 국내에 있는 부동산 또는 이에 관한 권리를 취득하는 경우  ④비거주자가 국내에 있는 비거주자로부터 토지 이외의 부동산 또는 이에 관한 권리를 취득하는 경우      (2) 반 출      가. 외국환은행장에게 신고사항 •비거주자가 다음의 방법으로 취득한 국내에 있는 부동산 또는 이에 관한 권리의 매각대금을 외국으로 지급하고자 하는 경우에는 당해부동산 또는 이에 관한 권리 의 취득 및 매각을 입증할 수 있는 서류를 외국환은행의 장에게 제출하여야 함 (외국환거래규정 제7-46조)  ①외국으로부터 휴대수입 또는 송금된 자금으로 허가 및 신고의 예외거래에 해당하는 부동산 또는 이에 관한 권리를 취득한 경우 ②외국환은행의 장에게 신고하거나 한국은행총재에게 신고 및 허가를 받아 취득한 경우 •재외동포의 경우는 본인명의로 보유하고 있는 부동산처분대금을 세대당 연간 미화 1백만불 이내에서 국외로 반출할 수 있음 (외국환거래규정 제4-6조).  * 재외동포 :해외이주법에 의한 해외이주자로서 외국 국적을 취득한 자 및 대한민국 국민으로서 외국의 영주권 또는 이에 준하는 자격을 취득한 자     나. 한국은행총재에게 신고사항 •위의 경우를 제외하고 비거주자가 국내에 있는 부동산 또는 이에 관한 권리의 매각대금을 외국으로 지급하고자 하는 경우에는 한국은행총재에게 신고를 해야 함. 외국환 거래법상의 거주자와 비거주자의 구분   거 주 자 비 거 주 자 법 제3조 1항 12,13 - 대한민국내 주소 또는 거소를 둔 개인과 대한민국내 주된 사무소를 둔 법인 - 비거주자의 대한민국내 지점·출장소 기타의 사무소 - 거주자외의 개인과 법인 시행령 제10조 - 대한민국 재외공관 - 국내에 주된 사무소가 있는 단체·기관, 기타 이에 준하는 조직체 - 공관에 파견되어 외국에 체제하고 있는 대한민국 국민 - 국내에 있는 외국정부의 공관과 국제기구 - 주한미군 및 구성원과 군속 등 - 외국에 있는 영업소 기타의 사무소 - 외국에 주된 사무소가 있는 단체·기관, 기타 이에 준하는 조직체 - 아래 외국인   • 국내에 있는 영업소 기타의 사무소에 근무하거나 영업활동에 종사하고 있는 자   • 6개월이상 국내에 체재하고 있는 자   • 거주자였던 외국인으로서 출국후 6월 이내에 국내에 6월 이상 체제할 목적으로 다시 입국하여 체재하고 있는 자 - 아래 외국인   • 국내에 있는 외국공관 및 국제기구에 근무    목적으로 국내에 체제하고 있는 자   • 외국정부 또는 국제기구의 공무로 입국하는 자 - 우리 국민이나 다음에 해당하는 사람은 비거주자로 봄. 다만 아래 사람이 일시 귀국목적으로 국내에 입국하여 3개월 이상 체제하는 경우에는 거주자로 봄   • 외국에 있는 영업소 기타의 사무소 및 국제기구에서 근무하고 있는 자   • 2년이상 외국에 체제하거나 체제할 목적으로 출국하여 외국에 있는 자  Ⅴ.부동산관련 조세 1. 단계별 적용 조세   (1) 매입단계 ● 부과세목 부동산 매입(등기)단계에서 부과되는 조세는 취득세(취득가액의 2%), 등록세(취득가액의 3%) 및 부가가치세(건물취득가액의 10%로서 사업자인 경우 공제ㆍ환급받을 수 있음)가 있으며, 이외 부가세로 농어촌특별세(취득세의 10%)와 지방교육세(등록세의 20%)가 있고 기타 국민주택채권을 매입(외국인투자기업으로 등록된 경우 투자비율만큼 감면)하여야 함 ● 중과 ①취득세 중과 -3배중과 (6%)  a.수도권 과밀억제권역내(산업단지,유치지역,공업지역 제외)에서 공장 신 증설 하기 위하여 부동산을 취득할 경우 - 외국인투자기업인 경우 외국인투자비율만 큼은 중과 제외 (2003.12.31 까지)  b.수도권 과밀억제권역내에서 법인의 본점 또는 주사무소의 사업용 부동산을 신 · 증축시  c.사치성부동산(고급주택,별장,골프장)과 법인의 비업무용 토지 취득시는 5배 중과(10%)  *수도권 과밀억제권역 : 서울시, 인천시, 수원시, 안양시, 구리시, 고양시, 부천시, 과천시, 광명시, 의정부시,남양주시(일부),하남시,성남시,의왕시,군포시,시흥시 (16개시) ②등록세 중과 -3배중과 (9%)  a.수도권 과밀억제권역내(산업단지,유치지역,공업지역 제외)에서 공장 신 ·증설 에 따른 부동산 등기시 - 외국인투자기업인 경우 외국인투자비율만큼은 중과 제외 (2003.12.31 까지)  b.수도권 과밀억제권역내(산업단지 제외) 본 ㆍ지점의 설립 및 이전에 따른 부동산 등기와 그 설립 ㆍ이전 이후 5년 이내에 취득하는 일체의 부동산 등기시 ● 감면 고도기술 수반사업 및 외국인 투자지역의 경우 취득세, 등록세 감면    (2) 보유단계 ● 부과세목 보유단계에서는 재산세(건축물가액의 0.3-7%), 종합토지세(토지가 액의 0.2-5%)와 기타 지방교육세 (재산세 ·종합토지세의 20%), 농어촌특별세(종합토지세 의 10%·15%) 등의 부가세가 있음 ● 중과 재산세 5배 중과 (1.5%), 수도권 과밀억제권역내에서 공장을 신 ·증설하는 경우 5년간 5배 중과 ● 감면 고도기술수반사업 및 외국인투자지역의 경우 재산세, 종합토지세 감면 ※임대사업자의 경우 부가가치세(임대료의 10%,임차인으로부터 징수)및 임대소득에 대한 법인세(15% or 27%) 혹은 소득세(9-36%)를 납부하여야 함    (3) 매각단계 ● 부과세목 매각시에는 부가가치세(건축물 양도가액의 10%)및 개인의 경우 양도소득세 (9-36%)와 주민세(양도세의 10%)가 있고, 법인은 법인세(15%·27%)외 주민세(법인세의 10%)가 있음 ● 중과 양도소득세, 개인의 경우 미등기 양도시 양도소득세 60% 중과 2. 외국인투자기업에 대한 세제지원 요약 ● 외국인투자기업이 수도권 과밀억제권역내에서 공장을 신ㆍ증설하는 경우 외국인투자비율만큼 취득세, 등록세 3배중과 제외 (지방세법, 2003.12.31 까지) ● 외국인투자촉진법상의 국가경쟁력강화에 긴요한 산업지원서비스업 및 고도기술 수반사업에 따른 부동산취득 및 외국인투자지역내에서의 부동산취득인 경우 취득세 · 등록세 ·재산세 및 종합토지세 감면 (처음 5년간 100%, 그후 3년간 50% : 감면기간과 감면율은 지방자체단체의 조례에 의해 8-15년 범위내에서 확대 가능) ● 외국인투자촉진법상의 외국인투자기업으로 등록된 기업의 업무용건축물의 건축허가 및 업무용 부동산 등기의 경우 국민주택채권 구입 감면 (주택건설촉진법시행령 제17조, 동시행규칙 제13조) *대상자범위 : 조세특례제한법에 의해 외국인투자에 대한 조세혜택을 받는 자는 전액감면, 기타 외국인투자기업은 투자비율만큼 매입 감면  *감면항목 : 업무용 건축물의 건축허가, 업무용 부동산의 등기 부동산관련조세 요약 단계 세목 비고 취득 취득세 (취득가액의 2%) 농특세 (취득세의 10%) 중과 -수도권 과밀억제권역내의 신, 증설 공장 및 본점용 부동산 신축 : 3배 중과(6%) -골프장, 별장 등 사치성 부동산과 법인의 미업무용 토지 취득시 : 5배 중과(10%) 감면 -고도기술사업, 외국인투자지역의 경우 감면 부가가치세 (건물취득가액의 10%) -사업영위시 매입세액으로 공제가능 -국민주택규모(85㎡) 이하의 주택 취득시 면제 등기 등록세 (취득가액의 3%) 교육세 (등록세의 20%) 중과 -과밀억제권역내의 공장 신, 증설 : 3배 중과(9%) -과밀억제권역에서 본, 지점의 설립, 이전에 따른 부동산 등기. 설립후 5년 이내 취득하는 부동산 등기 : 3배 중과(9%) 감면 -고도기술사업, 외국인투자지역의 경우 감면 국민주택채권 감면 -외국인투자기업으로 등록된 기업의 업무용 부동산의 등기시 채권매입 감면 -시가표준액이 1억원 이상일 경우 : 주거전용 건축물 6.5%(대도시 7%), 기타 4.5%(대도시 5%) 보유 재산세 (0.3~7%) 중과 과밀억제권역내 공장 신, 증설시 : 5년간 5배 중과 감면 고도기술사업, 외국인투자지역의 경우 감면 종합토지세 (0.2~5%) 감면 고도기술사업, 외국인투자지역의 경우 감면 기타 부가세 -지방교육세 : 재산세 및 종합토지세의 20% -농어촌특별세 : 종합토지세의 10 또는 15% 매각 개인 양도세 (9~36%) 중과 미등기 양도시는 60% 법인 법인세 (15 또는 27%) 매매차익은 영업외 소득에 포함되어 법인세로 부과 주민세 양도세 및 법인세의 10% 부가가치세 건축물 양도가액의 10%(양수인으로부터 징수) 1. 부동산등기용 등록번호란? 1) 부동산등기를 위해서는 등기신청 전에 미리 등기번호를 발급 받아야 함(부동산등기법 제40조) 2) 등기번호 체계 및 관련법 규정 ● 국내인 · 국내법인 : 주민등록번호 및 법인등록번호로 대체 (동법 제41조)        ※ 법인등록번호는 법인설립등기시 관할등기소에서 부여 ● 국내거주 외국인 : 외국인등록번호로 대체 (법인 아닌 사단·재단 및 외국인의 부동산등기용등록번호                           부여에관한 규정 제12조)        ※ 출입국관리법상 90일미만 국내체류자는 비거주 외국인으로 분류 ● 외국인투자기업 및 외국기업국내지점 : 법인등록번호로 대체 (동법 제41조의2)       ※ 상법상 국내에서 영업소설치등기를 하지 않은 외국법인은 비거주외국법인 ● 비거주 외국인 개인 : 서울출입국관리사무소에서 부여 (동법 제41조의2) ● 비거주 외국법인 : 시 ·군 ·구청 지적과에서 부여 (동법 제40조제1항제7호ㆍ제41조의2) ● 주민등록번호가 말소된 재외국민 : 서울지방법원 등기과 2. 비거주자의 등기번호 신청시 구비서류 ● 비거주 외국인개인 : 토지취득신고증 (동규정 제13조제2항), 여권(또는 국적증서) 사본 각 1부       ※ 대리인 신고시 :대리인 신분증과 위임장 ·서명인증서 ● 비거주 외국법인     1) 당해국가(주한대사관등 포함)에서 발행한 법인등록 증명서면     2) 당해국가에서 발행한 법인의 대표자 또는 관리인임을 증명하는 서면     3) 당해국가에서 발행한 법인의 대표자 또는 관리인 주소지 증명서면 ※ 주식 등의 양도신고 (외국인투자촉진법 제23조,영 제30조,규칙 20조) ● 신고시점 : 주식 등의 양도계약 체결일로부터 30일 이내 ● 신고기관 : 외국환은행 및 KISC ● 구비서류 : 부동산매매계약서류 사본 1부, 납부세액확인서 사본 1부 *사업을 청산하는 경우에는 외국인투자기업 말소신고 ※ 지급신고 (외국환거래규정 제4-3조) ● 신고시점 : 부동산매각자금의 반출시 ● 신고기관 : 외국환은행 ● 구비서류 : 매매계약서, 주식 등 양도신고필증, 여권사본 및 외국인 등록증 사본,               외국환 매입증명서(비거주자 또는 국내거주기간이 5년미만인 외국인거주자의 경우),               납부(할)세액확인서 과밀부담금 제도 ● 제도개요 :「과밀부담금 」은 수도권 과밀을 완화하고 지역균형개발과 도시 기반시설의 확충에 필요한 재원을 마련하기 위한 수도권정비계획법상의 제도로서, 현재 서울시내에서 대형건축물을 신 · 증축하는 경우 표준건축비('99년의 경우 1 ㎡당 1,046천원)의 10%에 해당하는 금액을 부과하여 준공시까지 납부토록 하고 있음 ● 부과대상건축물: 판매시설 15천㎡, 업무시설 25천㎡, 공공청사 25천㎡ 이상 등 * 숙박시설(호텔)등은 부과대상이 아님 (15천㎡ 이상의 판매시설과 숙박시설이 결합된 복합용건물의 경우는 부과대상에 해당) ● 과밀부담금제도가 도입된 '94년 5월이후 '98년말까지 총 277건 5,517억원 부과 부동산처분시에 추가적으로 필요한 서류 ● 외국인이 부동산 처분등기를 하기 위해서는 부동산 취득등기시 필요한 서류외에 다음의 서류가 추가됨 - 일본 :인감증명서 - 그외 국가 :인감증명서를 대체할 수 있는 서명날인증명서 ※본국관공서 내지 공증기관에서 공증받거나 국내소재 본국공관에서 확인 ● 영주권자의 경우 해외이주등으로 주민등록이 말소된 경우에도 주민등록번호 자체는 유효하므로 국내 거주 최종주소지 혹은 본적지 읍 ·면 ·동사무소에서 인감증명서를 발급받을 수 있음 - 본인이 방문시에는 직접발급, 위임시에는 거주지 영사관에서 발급하는 위임장 첨부 ※ 주민등록이 말소되지 않은 영주권자는 국내인과 동일하게 발급

 

출처 : ★- 中國朝鮮族대모임 -★

글쓴이 : 대모임의신화 원글보기

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