5조원대 초대형 삼성동 복합개발 본격화되나?

5조원대 초대형 삼성동 복합개발 본격화되나?

한국전력공사(이하 한전)가 부채감축을 위해 서울 강남구 삼성동 본사 부지를 지자체와의 협의를 거쳐 매각하기로 하면서 서울시의 코엑스 일대 종합발전계획 추진이 탄력을 받게 됐다.관건은 한전 본사부지의 매각금액 규모와 용적률 상향 여부다. 매각금액은 용적률 상향과 관계가 있어 결국 삼성동 복합개발은 서울시가 키를 쥐고 있다.
기획재정부가 지난 2일 정부에 제출한 주요 공공기관의 부채감축 계획에 따르면 한전은 2017년까지 부채규모를 5조8000억원 줄일 계획이다. 이중 본사부지와 출자지분 등 자산매각액 규모가 1조4710억원. 본사부지의 공시지가만 1조4830억원으로 전체 자산매각액 규모를 초과한다.

　◇한전부지 매각액은?…'공시지가 1.5조원 vs 감정평가 2.5조원'
삼성동 한전 본사부지 면적은 7만9342㎡. 공시지가는 지난해말 기준 1㎡당 1870만원으로, 총 1조4830억원이다. 용도는 3종일반주거지역과 상업지역이 혼재돼 있다. 최근 감정평가는 하지 않았지만 실제 매각가격은 공시지가의 2배에 육박할 것이라고 정부와 업계 관계자는 추정했다.

한전 관계자는 "현재 매각방식도 정해지지 않은 상황에서 감정평가는 자칫 매각가격에 영향을 미칠 수 있어 하지 않고 있다"고 말했다. 정부 관계자는 "미국증권거래위원회에 신고하기 위해 5년 전 자산재평가를 했을 때도 2조원대였는데 (지가 상승과 용적률 상향 등을 감안하면) 이번에 다시 평가하면 3조원을 넘을 것"이라고 말했다.

감정평가업계에 따르면 한전 본사부지의 감정가는 2조5000억원 정도로 추정된다. 인근 옛 한국감정원(1만988㎡)의 공시지가는 1㎡당 1260만원, 코엑스는 1㎡당 1750만원이다. 이 가운데 옛 감정원 매각가격이 1㎡당 2328억원이었다는 점에서 단순히 공시지가 비율대로 한전 본사부지 가격을 추정하면 2조5000억원 정도가 나온다.

　◇한전 부지 용도 2단계 상향 가능할까
한전 관계자는 "지자체와 협의해 매각가치를 높이는 방안을 추진한다"고 설명했다. 올 상반기까지 서울시와 용도상향 관련 협의를 끝내고 내년 11월까지 매각을 추진할 계획이다.실제로도 한전 본사부지 매각은 내년 11월까지 이뤄져야 한다. 한전이 올 11월 전남 나주로 내려갈 예정이어서 '공공기관 지방이전에 따른 혁신도시 건설 및 지원에 관한 특별법'에 따라 1년 이내에 매각계약을 해야 해서다.

삼성동 코엑스처럼 상업지역으로 상향되면 용적률은 800%가 된다. 한전은 매각 전에 서울시와 협의, 상업지역으로 용도변경을 하면 그만큼 매각가를 높일 수 있다는 계산이다.강남구 관계자는 "용적률이 관건이다. 누가 개발하든 상업지역으로 상향되기를 기대할 텐데 문제는 두 단계 상향은 이례적이어서 서울시가 형평성 측면에서 고민이 많을 것"이라고 말했다. 준주거지역으로 1단계 상향되면 용적률은 400%가 된다.

서울시는 2단계 상향이라도 공공목적에 합당하다면 용도변경이 가능하다는 입장이다. 서울시 관계자는 "두 단계 용도변경은 큰 의미가 없다. 법적으로 관련계획이 맞으면 할 수 있다. 다만 관련계획을 세워야 하고 공공계획이 적합하게 반영됐다면 가능하다"고 말했다. 시는 대표 사례로 준공업지역에서 상업지역으로 변경된 영등포 타임스퀘어를 꼽았다.

　◇서울시, 영동권역 종합개발계획 5월 발표 예정
서울시는 오는 5월 삼성동 코엑스부터 한전, 서울의료원, 옛 한국감정원, 탄천수변, 잠실종합운동장에 이르는 '영동권역 종합발전계획'을 발표할 예정이다. 이와 관련, 서울시는 지난해 4월 관련 기술용역을 동부엔지니어링 등에 발주했다.다만 종합발전계획에 용적률 상향 등 구체적인 내용이 포함되지는 않을 것이라는 게 서울시의 답변이다. 서울시 관계자는 "공공의 목적에 합당하고 대다수 공익에 유익하다면 용도변경을 검토할 수 있는데 그 정도로 계획할 수 있을지 언급하기는 조심스럽다"며 "이해관계자들의 얘기도 들어봐야 한다"고 말했다.

　◇"누가 살까"…삼성그룹 vs 현대차그룹 '맞대결?'
문제는 역시 가격이다. 감정평가액이 얼마가 될지는 아직 미지수다. 정부가 기대하는 만큼 수요자가 입찰가를 써낼지도 미지수다. 정부 관계자는 "관심을 보이는 삼성그룹이나 현대차그룹이 입찰가를 얼마로 써낼지는 모르겠지만 공공기관 입장에선 감정평가액 이하로 팔 수 없을 것"이라고 말했다.

2009년부터 한전 본사부지에 관심을 보인 삼성그룹은 삼성생명을 통해 자산투자 형태로 투자시기를 조율하고 있다. 인근 옛 감정원 본사부지를 매입한 상태여서 연계개발을 고려할 것이란 전망이다.삼성생명 관계자는 "지난해 9월 한국감정원이 이전한 후 빌딩이 비어있다"며 "서울시의 종합개발계획과 한전부지 개발계획이 나오면 개발 여부를 결정할 것"이라고 말했다. 다만 한전부지 개발계획이 단기간에 나오지 않는 한 무한정 기다릴 수는 없다는 입장이다.

성동구 뚝섬 일대에서 110층 규모의 '글로벌비즈니스센터'(GBC) 프로젝트를 포기한 현대자동차그룹이 강남구 한전 본사부지를 염두에 두고 있다는 것도 공공연한 얘기다. 뚝섬프로젝트 TF(태스크포스)팀이 해체되면서 이같은 전망에 힘을 보탠다.

다만 현대차그룹은 아직까지 내부적으로 검토된 바 없다는 원론적인 입장이다. 현대차그룹 관계자는 "뚝섬 개발은 서울시의 의지가 확고해 흐지부지한 상태지만 아직까지 한전부지를 새 사옥의 대체부지로 삼는다는 얘기는 전혀 나온 바 없다"고 잘라 말했다.