LTV 완화 효과 연립.다세대엔 '그림의 떡'

 

LTV 완화 효과 연립.다세대엔 '그림의 떡'

#. 최근 지방 연립주택에 거주하는 K씨(40세)는 이달부터 정부가 완화된 LTV(주택담보인정비율)를 적용한다는 이야기에 은행을 찾았다. 그러나 '연립주택의 담보대출한도는 기존과 동일하다'는 답변만 들었다. 고금리의 2금융권 주택담보대출에서 1금융권으로 '이자 갈아타기'를 기대했던 그는 "결국 우리 같은 서민에게는 정책효과가 없다"는 좌절감만 맛본 채 발길을 돌렸다.

4일 은행권에 따르면 실제 지방 대부분 지점에서 연립·다세대의 LTV 한도를 기존 60%에서 멈추고 있다. 이에 따라 6%대 중반이 넘는 저축은행이나 2금융권의 주택담보대출을 이용하는 서민의 경우 1금융권으로 '이자 갈아타기'를 통해 금융비담을 줄이려는 시도가 사실상 거의 불가능해졌다.

지난 1일 LTV·DTI(총부채상환비율) 완화가 적용되자 소위 부자동네인 강남 고가 아파트를 위주로 매매가가 들썩였을 뿐 서울 지역 연립·다세대 평균 매매가는 오히려 7월 들어 더 하락했다.

부동산 업계는 이같은 연립·다세대 소외 현상이 일선 은행 대출창구에서 LTV 완화 효과를 거의 보지 못하기 때문으로 해석한다.

실제 서울 서초구·도봉구·노원구 3개 자치구의 K은행 대출창구에 문의한 결과 연립주택의 LTV 최고 한도는 67%(다세대 68%)로 7% 오른 것으로 나타났다.

문제는 서울 지역의 LTV 한도가 7% 가량 올랐음에도 연립주택의 소유자가 저축은행이나 제2금융권 등 고금리에서 제1금융권으로 '이자 갈아타기'를 하기는 쉽지 않다는 점이다.

우선 은행에서는 서울 지역 연립주택의 경우 감정가의 67%에 해당되는 금액과 최근 3∼5년치 경락률(감정가 대비 경매 낙찰가율)에 해당 은행 여신전략을 반영한 금액 중 적은 액수를 적용한다.

또 은행권에서 빌라 등 연립주택은 아파트와 달리 혹시라도 발생할 세입자 보호를 위한 '방수공제'를 면제해주는 보증보험을 적용해주지 않는다. 서울은 방 개수 당 3200만원x방수(지방 등 1500만원)를 적용하면 방3개의 빌라의 경우 집값의 최대 대출한도 67%에서 9600만원을 제외한 부분만큼만 대출이 승인된다.

이를 피하기 위해서는 신탁담보대출을 선택하면 집값의 67%를 전액 대출 받을 수 있다. 하지만 이런 방식을 취급하는 1금융권이 드물 뿐더러 67%를 적용 받고 모자란 금액을 2금융권 등에서 조달하는 과정은 사실상 거의 힘든 것으로 나타났다. 신탁담보를 활용시 주택의 소유권이 신탁회사로 이전되는 것도 고려해야 한다.

지방의 경우 더 심각하다. 지방 연립·다세대 LTV 한도는 기존 60%에서 상향되지 않아 말 그대로 그림에 떡에 불과한 실정이다.

전문가들은 이러한 연립·다세대주택의 소외 현상은 은행권의 보신주의와 함께 정부의 미온적 대응이 주요 원인이라고 해석한다.

은행권 모 관계자는 "연립·다세대 등은 환금성이 떨어지는 데다 소유자도 신용도가 낮은 경우가 많아 아파트 처럼 담보비율을 인정해 주기 힘들다"며 "지역별로 다르지만 LTV 한도를 60~65%가량 인정하는 추세"라고 말했다.

임채우 KB국민은행 부동산전문위원은 "빌라 등 소유자가 1금융권으로 '이자 갈아타기'를 하려면 기존 저축은행 등 2금융권 담보대출이 최소 70% 이내일 경우에 가능하다"며 "기존 2금융권에서 80% 가까운 대출을 가진 경우 일부만 갈아타는 것은 현실적으로 힘들다"고 말했다.

정부의 LTV 완화 효과가 은행을 거치며 일부 재정상태가 좋은 연립·다세대 소유자에게만 혜택이 돌아가는 결과를 낳는 꼴이다.

은행이 유독 연립·다세대 주택 담보대출에 보수적인 모습을 보이는 데는 정부의 방치도 한몫한다.

건설산업연구원 엄근용 연구원은 "연립·다세대는 '최경환 효과' 이전이나 이후나 크게 달라진 점이 없다. 아파트의 경우 KB시세 등이 존재하는 데 반해 연립·다세대는 은행이 이들 주택에 대출 하려고 할 때 기준으로 삼을 감정가격 자체가 없다"며 "결국 일선 지점의 담당자가 위험을 안고 갈 수 없기 때문에 더 보수적인 대출 행태가 나오는 것"이라고 말했다.