청개구리 '다가구주택'..나홀로 하락세

청개구리 '다가구주택'..나홀로 하락세

8월 낙찰가율 74.8%, 두 달 때 마이너스…아파트는 경쟁 치열·연일 오름세
임대소득 과세 기준서 주택수 제외…정책 혜택 아파트에 집중돼 돈 몰려

 

다가구주택 인기가 주춤하고 있다. 임대사업을 하면서도 1주택자의 지위를 누릴 수 있다는 장점 때문에 올 상반기 상승세를 보였지만, 임대소득 과세 방안에서 주택 수 기준이 제외되는 등 '2·26대책'이 수정된 영향이라는 분석이다. 이와 달리 아파트는 경매장 입찰경쟁이 치열해져 다가구주택과는 전혀 다른 움직임을 보이고 있다.

28일 법원경매전문회사 부동산태인에 따르면 8월 현재 전국 다가구주택의 경매 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가의 비율)은 전월 대비 4%포인트 하락한 74.8%를 기록하며 두 달째 마이너스를 기록했다.

다가구주택 경매 낙찰가율은 임대소득에 대한 과세를 본격화하는 내용이 담긴 '2·26대책'이 발표된 이후 인기가 치솟으며 지난 6월 82.9%로 정점을 찍었다. 감정가보다 높게 낙찰되는 고가낙찰도 9건이나 나오며 연중 최대치를 기록했다.

이 당시는 정부가 '2·26대책'과 '3·5보완조치' 발표 이후 시장의 반발로 매수 심리가 위축돼 주택 시장 침체 우려가 높아지던 시기다. 당초 정부안에 주택 보유수를 임대소득 분리과세 기준으로 발표하면서 다주택자들이 예민해지며 투자자들의 자금이 다가구주택으로 움직였다는 게 전문가들의 분석이다.

정대홍 부동산태인 팀장은 "여러채로 구성돼 임대사업을 하면서도 1주택으로 간주되는 다가구주택에 경매 투자자들이 몰려 낙찰가율이 상승세를 보였다"면서도 "지난 7월 정부·여당의 합의로 주택 보유수가 임대소득 과세 기준에서 삭제되면서 낙찰가율이 조정을 보이고 있다"고 분석했다.

반면 아파트 경매 시장은 부동산 대출규제 완화와 금리인하 등 최경환 경제팀 정책 효과로 연일 상승세를 보이고 있다. 이달 전국 법원 경매장에서 주인을 찾은 아파트의 평균 낙찰가율은 전월 대비 3.3%포인트 상승한 88.9%를 기록했다. 지난 6월 연중 처음으로 70%대로 떨어진 이후 두 달째 상승하고 있는 것이다.

아파트 경매는 입찰 경쟁도 점점 치열해지고 있다. 지난 6월 3.4대1의 평균 경쟁률을 보였던 전국 아파트 경매 물건은 7월 6.7대1, 8월 7.6대1을 기록해고 있다. 수도권 아파트의 경우 이보다 높은 8.4대1의 입찰경쟁률을 기록하고 있다.

주택대출인정비율(LTV)이 70%로 높아진 영향으로 고가 아파트의 낙찰가율이 오르고 있다. 지지옥션에 따르면 6억원 초과 고가 아파트의 낙찰가율은 8월 현재 85.1%로 지난달(81.6%)에 비해 3.5%포인트 높아졌다. 이는 2009년 9월(88.6%) 이후 4년11개월 만에 가장 높은 수치다.

지난 14일 경매가 진행된 서울 서초구 방배동 경남아파트 전용면적 105.5㎡에는 17명이 경합을 벌인 끝에 감정가(7억1000만원)의 103%인 7억2799만원에 낙찰됐다. 또 지난 26일 입찰한 서울 서초구 무지개아파트 77.7㎡는 총 7명이 응찰해 감정가(6억원)의 104%인 6억2505만원에 주인을 찾았다.

허윤경 건설산업연구원 연구위원은 "대출규제 완화 등 정부 주요 정책의 혜택이 실질적으로 아파트에 집중되면서 다가구주택에 쏠렸던 자금이 아파트로 움직인 영향"이라며 "월세주택의 공급 과잉으로 수익률이 장기간 하락하고 있는 점도 투자자들의 고민거리"라고 말했다