아파트경매 ‘광풍’, 어려워진 ‘낙찰’… 해답은 ‘NPL’

 

아파트경매 ‘광풍’, 어려워진 ‘낙찰’… 해답은 ‘NPL’

 

아파트 경매시장이 다시 과열조짐을 보이고 있다. 낙찰가율은 어느덧 80%대를 넘어 90%를 향해가고 있고, 입찰경쟁률도 금융위기 이전 수준을 뛰어넘는 지역이 하나 둘 늘고 있다. 이처럼 시장 상황이 변해감에 따라 가장 많이 들을 수 있는 고객들의 푸념은 바로 “낙찰이 어려워졌다”는 것이다. 그도 그럴 것이, 지난해 이맘때만 해도 아파트 물건에 입찰하는 사람이 평균 6.6명(서울 기준)에 그쳤지만 요즘은 8.6명으로 2명이나 늘었다.

 

특히 입지 좋고 환금성 좋은 유명 아파트 단지 내 중소형 물건은 입찰자가 2~30명을 넘어서는 통에 실제 입찰자들의 체감 경쟁도는 더 치열할 것으로 보인다. 사정이 이렇게 되자 낙찰에 목이 마른 수요자들 일부는 다시금 NPL에 주목하고 있다. 수익을 내기 위한 투자로서의 개념이 아니라 확실한 낙찰을 목표로 채권을 매입해볼까 하는 사람들이 늘어나고 있는 것이다. 지인이 전화를 통해 전해준 문의는 꼭 낙찰받고 싶은 아파트가 있어서 정보를 살펴보니 NPL물건이라며 어떻게 접근해야 할지 궁금하다는 내용이었다.

 

독자분들은 이미  NPL을 수차례 언급했던 만큼 NPL이 무엇인지, 어떻게 수익을 낼 수 있는지, NPL을 어떻게 매입하는지 등의 지식을 어느 정도 가지고 계실 것이다. NPL은 Non performing Loan(무수익여신)의 약자로 부실채권이라는 의미로 사용되는 단어다. 따라서 경매물건 중 일부만 NPL인 것이 아니라 경매물건에 설정된 모든 1순위 근저당권은 NPL이라고 보는 것이 사실에 더 가깝다.

 

각설하고, 경매에서 NPL을 활용하는 방법은 무궁무진하다. 그 중에서도 경락 후 배당을 통한 차익실현, 마찬가지로 경락 이후 보장된 원금 외 고금리의 연체이자를 챙기는 방법, 경쟁자보다 우위에 서 낙찰확률을 극대화하는 것 등이 대표적으로 알려진 투자기법이다. 이전에는 NPL을 이용해 단기간에 투자금을 회수하고 차익을 챙기는 것이 각광받는 투자방법이었다. NPL을 이용해 확실하게 낙찰받아 봤자 부동산경기 침체로 재매각이 어려웠기 때문에 직접 낙찰받기 위해 NPL을 염두에 두는 일반 소비자는 많지 않았다는 것이다.

 

그러나 지난해 4.1대책을 기점으로 부동산경기 부양책이 서너달마다 발표되는 등 시장경기 활성화를 원하는 정부의 강력한 시그널이 감지되면서 상황이 달라졌다. 이제는 단타 수익이 아닌 실제 낙찰을 목적으로 하는 NPL 수요가 늘어날 수밖에 없는 시장 여건이 조성됐다는 것이다.

잘 알고 계시겠지만 NPL을 통해 낙찰확률을 극대화하는 원리는 간단하다. NPL은 말 그대로 부실채권이기 때문에 액면가 그대로 거래되지 않는 경우가 대부분이다. 예컨대 액면가가 7억2000만원인 근저당권이라면 그 금액 그대로 거래되는 게 아니라 정해진 퍼센테이지(10~15%, 또는 그 이하)에 따라 할인 판매되는 것이다.

 

그러나 채권 거래금액과 상관없이 법원경매를 통해 받는 채권자가 수령하는 배당액은 근저당 설정액과 동일하다. 따라서 해당 물건이 정상적으로 낙찰된 경우에는 실제 채권 매입액과 경락 후 배당액 사이에 할인율만큼의 차익이 발생하는 것이다.

따라서 10억 짜리 아파트에 설정된 7억2000만원 짜리 근저당권을 6억원에 매입한 사람은 남들이 8~9억의 입찰가를 써낼 때, 홀로 10억원의 입찰가를 써낼 수 있다. 겉으로 보기에는 비싸게 사는 것 같지만 실제 지출금액은 채권매입액 6억원, 경매잔금 2억8000만원 등 8억8000만원이다. 경매잔금이 2억8000만원인 이유는 채권자가 경매에 입찰해 낙찰받을 경우 채권의 상계처리가 가능하기 때문. 앞서도 설명했지만 실제 채권매입액과 상관없이 배당에서는 7억2000만원 짜리 채권으로 간주되기 때문에 이를 상계처리하면 잔금은 2억8000만원이 되는 것이다.

이렇게 NPL을 이용하면 남들과 비슷한 자금을 가지고도 거의 100%에 가까운 확률로 낙찰받을 수 있다는 점은 요즘 달아오른 경매시장에서 분명한 메리트가 될 수 있다.

 

물론 NPL이 세간이 널리 알려지면서 할인율이나 이를 이용한 낙찰전략 수립이 어려워진 것은 사실이나 수백만원 혹은 수십만원 차이로 1, 2등이 나뉘고 기쁨과 슬픔이 엇갈리는 요즘 경매시장에서는 정말 강력한 히든카드가 될 수 있다는 것이다. NPL물건에 접근하는 방법은 간단하다. 해당 물건이 NPL에 해당하는지 여부를 따져본 뒤 NPL물건에 해당된다면 그 물건의 채권을 가진 자산관리회사에 연락해 문의하면 된다.

다만 이미 타인에게 원하는 채권이 팔려나갈 수 있기 때문에 시전에 조사해봐야 한다는점, 적정시세로 낙찰받이 못하면 오히려 손해를 수 있디는 점도 빠트려서는 안되겠다.