제 2의 월급 받으려면… 세 놓기 좋은 집 고르기

제 2의 월급 받으려면… 세 놓기 좋은 집 고르기

저금리 기조가 이어지면서 매달 월세를 받을 수 있는 주택 임대에 관심을 갖는 사람들이 늘고 있다. 은퇴 이후 생활자금 마련을 목적으로 한 베이비붐 세대에서 최근에는 30~40대까지도 투자 연령층이 확대되고 있다. 창업하는 것보다 위험부담이 적은데다 1-2인가구 증가로 임차 수요도 꾸준히 늘고 있기 때문이다.

주택 임대를 통해 안정적이고 꾸준한 임대수익을 노리려는 투자자들에게 최근 관심을 받는 종목은 다가구 주택이다. 다가구 주택은 주거와 임대가 동시에 가능한데다 1주택 자격을 유지하면서 임대사업에 뛰어들 수 있다는 장점이 있다.

임대를 목적으로 다가구 주택 매입을 고려하고 있다면 추후 세를 잘 놓을 수 있는 집을 선택하는 것이 중요하다. 여건에 따라 복덩이가 될 수도, 애물단지가 될 수도 있는 만큼 입지와 배후수요 등을 잘 따져보고 임차인의 눈높이에서 집을 골라야 한다.

▣ 수요와 공급 따져봐야
월세를 주로 이용하는 층은 직장인과 대학생, 공단직원 등이다. 따라서 도심에서는 업무시설 밀집지역이나 대학가 주변을, 수도권 외곽 및 지방에서는 산업단지 인근 지역을 중심으로 접근하는 게 유리하다. 다른 성격의 두 지역이 맞닿은 곳도 임대수요가 많은 편이다. 홍대처럼 대학가와 오피스 지역이 겹치는 곳이나 동작구 사당동-과천 같이 행정구역이 접하는 지역이 대표적이다.

안정적인 월세 수익을 위해서는 임차수요뿐 아니라 지역 내 공급여건도 살펴야 한다. 단기적으로 공급이 몰리게 되면 운영 수익률이 하락할 가능성이 높기 때문이다. 주택 신축이 활발한 곳이나 나대지가 많은 곳을 피하고, 추가적인 주택공급이 적은 지역을 선택하는 것이 좋다. 신축 주택이 들어서면 임차인 확보가 어려워지고 신축 주택에 맞춰 리모델링을 해야 하는 부담도 커진다. 같은 시기에 대단위 원룸촌이 형성된 곳은 주택의 노후도가 비슷하게 진행된다는 점에서 유리할 수 있다. 대학가 원룸 투자의 경우 대학 내 기숙사 신축 가능성도 살펴볼 대목이다.

애완동물을 키우는 세입자를 위해 옥상이나 건물 공터에 애완동물을 운동시킬 수 있는 별도의 공간을 마련한 도그하우스(Dog House), 음대생이나 전문 음악인을 대상으로 방음시설이나 지하에 별도의 악기 연습실을 갖춘 뮤지션 하우스(Musician House) 등이 한 예이다.

▣ 컨셉형 임대주택도 고려해볼만
월세 공급이 증가하는 상황에서 임차인들 니즈에 맞게 다양한 임대주택을 특화시킬 필요가 있다. 특정 수요층을 겨냥해 평면 설계나 인테리어를 특화하는 것으로 일본의 경우, 셰어하우스, 캣 아파트, 도그하우스 등 여러 컨셉의 소형 주택이 공급되고 있다.

 

▣ 교통 편리한 집이 甲
임대를 목적으로 주택을 매입할 때는 향후 시세차익 가치보다는 편리한 교통, 생활권 인접, 쾌적함 등을 따지는 것이 우선이다. 임차인들은 대부분 직장에 다니는 경우가 많기 때문에 기본적으로 교통여건을 중요시한다. 따라서 가까운 거리에 지하철역이나 정류장이 있는 집이 좋다.

지역 임차수요에 따른 세입자의 성향을 파악해 주차공간의 확보 여부도 확인할 필요가 있다. 세입자가 주로 대학생인 대학가나 소득이 적은 지역은 상대적으로 주차장에 대한 필요도가 크지 않다. 반면에 경제적 소득이 높은 지역이나 원룸이 아닌 투룸, 쓰리룸 구조의 주택이라면 신혼부부나 3-4인 가족이 주 세입자가 되는 만큼 주차시설이 충분히 갖춰져 있어야 한다. 이들은 대부분 자가용 한 대 정도는 있기 때문에 주차공간이 제대로 갖춰져 있지 않은 다가구 주택은 기피한다.

▣ 이왕이면 새집, 신축 주택을 사라
임차 경쟁력을 고려해 노후된 다가구 주택보다는 가급적 신축 위주로 접근하는 것이 좋다. 임차인은 아무래도 새 집을 선호하기 때문에 세 놓기가 좋고 신축 프리미엄에 따라 월세도 더 받을 수 있다. 반대로 집이 오래될수록 임대료 하락 및 공실 위험이 커진다.

신축주택의 또 다른 장점은 관리 부담이 적다는 점이다. 다가구 주택은 아파트 등 공동주택에 비해 노후화가 빨라 지은 지 5년이 지나면 잔고장이 발생한다. 지은 지 오래된 집은 예상치 못한 유지 보수 비용이 많이 들어갈 수 있다. 반면 신축주택은 건축업자가 일정 기간 주택하자보수에 대한 책임을 지는 경우가 많고 시설물의 교체도 비교적 적은 편이다.

아울러 집을 매입하기 전에 건축물대장 상의 세대수와 실제 세대수가 일치하는지도 확인해야 한다. 수익률을 높이기 위해 불법적으로 세대 수를 늘리는 경우가 있는데 차후 법적 문제가 발생할 수 있다.