공실률 안정화…‘현대차 호재’ 삼성동 주목

공실률 안정화…‘현대차 호재’ 삼성동 주목

오피스 공급 감소, 외국계 자본 강남 고급 주거지역 눈독

 

국내 수익형 부동산 시장은 높은 투자 수익률과 안정적인 부동산 시장 형성으로 외국 투자자들에게는 매력적인 투자처로 부상하고 있다. 이 때문에 특히 올해 외국계 투자은행, 글로벌 투자 펀드, 자산 운용사 등 외국계 투자자들이 국내 오피스 빌딩 등 상업용 부동산 거래에 적극적으로 뛰어들었다. 외국계 투자자들에게 한국 부동산 정보를 제공하는 외국계 부동산 컨설팅사들은 2015년 국내 상업용 부동산 시장의 열기가 더욱 뜨거워질 것이라고 내다보고 있다. 올해는 오피스 공급 물량이 많아 외국계 투자자들의 한국 부동산 시장 가세에도 오피스 공실률이 상승했지만 2015년부터는 공급이 줄고 기존 신규 공급된 빌딩의 임대율이 서서히 안정화되면서 A등급 오피스 매물 확보 경쟁이 치열해질 것으로 전망된다.

현재 재개발 호재가 현실화되고 있는 ‘핫 플레이스’ 일대로 투자 자금이 이동하고 있다고 외국계 컨설팅사들은 입을 모았다. 또한 외국계 자본의 한국 내 상업용 부동산 섹터의 투자 다각화도 주목할 만하다. 일반 투자자들도 투자 유망 지역을 꼽을 때 외국계 자본의 움직임을 면밀히 파악할 필요가 있다.


2015년 오피스 시장, 뜨거워질 것
2014년 말 현재 상업용 오피스 빌딩 현황을 살펴보면 2013년 말 공실률 13.6%로 최고점을 찍은 이후 2014년 2분기 10%를 기록해 점차 안정화되는 추세다. 올해 상반기 오피스 임대차 시장은 오피스 초과 공급에 따른 업계의 우려와 달리 사옥 비중의 증가, 책임 임차, 준공 전 대형 임차인 계약 등으로 신규 공급된 오피스 공실은 비교적 빠르게 안정화됐다. 글로벌 부동산 컨설팅사인 쿠시먼앤드웨이크필드에 따르면 서울 도심 지역에서 사옥 재건축, 기업 이미지 쇄신 등의 이유로 오피스를 확장하거나 신규 조직들이 생겨나면서 대기업 및 외국계 기업의 사옥이나 부서 통합을 위한 실수요 임차 증가로 신축 빌딩 중심으로 공실이 해소됐다. 도심에 신규 공급되는 오피스 중심으로 국내 대기업을 포함한 대형 임차인의 업그레이드 수요는 계속 활발할 것으로 쿠시먼앤드웨이크필드는 내다봤다.

오피스 공실률이 안정화되면서 약 4년간 실질 임대료가 계속 하락하던 추세는 최근 선별적으로 조정되는 상황이다. 최근 늘어난 오피스 공급량으로 대부분의 건물주들은 지난해와 올해 초 임대가 상승을 동결하고 렌트 프리 등 인센티브를 제공했다. 하지만 최근 적정 임대율을 확보한 건물부터 임차인 인센티브 혜택 등을 줄이기 시작했다.

특히 올해 주목할 점은 외국계 투자사들의 적극적인 오피스 빌딩 매수다. 올 들어 거래된 3만3000㎡(1만 평) 이상 대형 오피스는 5개로 거래 대금은 총 1조3695억 원에 달한다. 이 중 순수 외국인(펀드·기업·리츠 제외)들이 매입한 오피스는 2개로 거래 대금의 71.5%(9790억 원)를 차지하고 있다.

미국계 다국적 부동산 컨설팅 업체인 존스랑라살르는 “주요 선진국 부동산 수익률(홍콩 2.9%, 싱가포르 3.4%, 도쿄 3.7%, 런던 3.8%, 뉴욕 4.2%, 파리 4.3%)보다 한국의 오피스는 높은 수익률(5.1%)을 나타내고 있고 신흥 개발도상국에 비해 안정적인 부동산 시장이 형성된 것으로 판단한 외국계 투자사들이 매입 강세를 보였다”고 분석했다.

글로벌 부동산 서비스 업체 CBRE코리아의 김종민 이사는 “기존 미국계·싱가포르계 자본뿐만 아니라 올해 두드러진 점은 안정적·장기적 투자 성향을 띠는 중동계 펀드 자금이 국내 부동산 시장에 들어왔다”고 설명했다. 을지로 파인에비뉴는 아제르바이잔 국부 펀드 SOFAZ가 매입했고 남산 스테이트타워도 아부다비투자청(ADIA)이 막판 매수 협상 중이다. 남산 스테이트 타워 매각이 성공적으로 마무리되면 해외 중동 펀드의 둘째 한국 투자 사례이면서 역대 가장 높은 매매가(3.3㎡당 약 2600만 원)로 약 5300억 원에 거래될 것으로 예측된다.

쿠시먼앤드웨이크필드의 박현아 이사는 “한국 상업용 부동산 시장은 한국 경제 펀더멘털이 다른 주요 아시아 국가보다 긍정적이기 때문에 해외 투자자들의 관심이 2015년에도 지속될 것”이라며 “동시에 예정 공급 물량 감소에 따른 공실률 안정화는 투자자에게 더 긍정적인 요소로 작용할 것으로 기대된다”고 설명했다.

지역적으로 살펴볼 때 강남 시장을 가장 중요한 이슈를 꼽았다. 강남은 지난해 많은 정보기술(IT) 기업들이 이곳을 떠나 판교·분당 등으로 이전하면서 공실률이 높아져 강남 오피스의 임대료가 하락하는 추세였다. 또한 정부 기관의 지방 이전으로 그 여파가 강남 오피스 시장에 퍼졌다. 하지만 최근 현대차그룹이 한국전력 부지 인수 후 삼성동 지역에 글로벌 비즈니스센터와 자동차 테마파크 등을 개발할 것으로 알려지면서 향후 주변 부지의 시장 가치 상승이 강남 오피스 시장에 기대감을 높이고 있다. 삼성역 인근 중소형 건물의 가치도 동반 상승할 것으로 전망된다.

존스랑라살르의 이한국 이사는 “금융 위기 이후 위축됐던 강남 지역 중소형 상가가 저점에서 회복 중”이라며 “최근 강남 재건축·재개발 완화 정책과 함께 강남구 대치동·도곡동 등 고급 주거 밀집 지역 근린 생활 상가 매매와 임대차가 활성화되고 있고 매매가 상승세로 이어지고 있다”고 설명했다. 그는 “현재 투자가 활발한 홍대, 명동 일대, 가로수길, 이태원 등에서 투자 자금이 이후 대치·도곡·잠실·삼성동 지역으로 이동할 것으로 예상된다”고 말했다. 그는 현재 미국·중국계 투자자들이 대치·도곡 등 주거 밀집 지역 근린 생활 상가에 큰 관심을 보이고 있다고 귀띔했다.

한편 여의도 지역 오피스 시장은 다소 지켜볼 필요가 있다. 쿠시먼앤드웨이크필드는 “2012년 4분기 완공 이후 계속 비어 있었던 스리(Three) IFC가 또 다른 대형 임차인과 계약한다면 IFC와 여의도 권역의 공실률을 낮출 수 있다. 하지만 여의도 지역에서 공사가 연기됐던 파크원(Parc1) 프로젝트가 다시 정상화 시동을 걸고 있고 MBC 부지 개발도 추진되고 있어 장기적으로 여의도 시장에 다시 공실률을 상승시키는 부담이 될 수 있을 것”이라고 분석했다.

쇼핑몰·호텔·물류창고 투자도 부상
외국계 자본의 국내 오피스 시장 투자가 매력적인 수익률을 거두다 보니 오피스 이외에도 쇼핑몰·호텔·물류창고 등 다른 섹터의 상업용 부동산으로 투자가 확대되고 있다. 우선 롯데쇼핑·홈플러스 등 대형 유통업체들은 백화점·마트 건물과 토지를 재무구조의 건전성을 높이기 위해 매각하고 장기 임대하는 방식을 취하고 있다. 이에 매물로 나온 부지는 국내외 자산 운용사, 부동산 신탁 투자(REITs) 운용사의 좋은 먹잇감이 되고 있다. 지난 6월 롯데쇼핑은 약 6017억 원 규모의 백화점·대형 마트 건물과 토지를 KB자산운용에 매각했다. 또한 올 초 롯데백화점 일산점, 롯데마트 중계점 등 18개 점포를 운영할 부동산 투자신탁을 설립한 후 싱가포르 거래소에 상장을 추진했다.

국내에 해외 관광객 유입 증가와 부족한 호텔 객실로 호텔 투자도 외국계 자본의 주요 관심 투자처다. 존스랑라살르에 따르면 사모 펀드(PF), 리츠, 해외 자본이 국내 호텔 인수의 60%를 차지하고 있다. 특히 올해 호텔 거래의 3분의 1은 PF가 진행한 것으로 PF가 계속해 호텔 거래를 이끌고 있다. PF의 주요 타깃은 럭셔리 리조트와 고급 호텔들이다. 리츠 역시 2014년 호텔과 리조트 인수로 50억 달러를 지출할 것으로 보이며 외국계 자본 30억 달러도 호텔에 투자될 것이라고 존스랑라살르는 전망했다.

마지막으로 e-커머스 시장 확대, 수출입 물동량 증가로 물류센터 매입도 외국계 자본들에게 각광받는 블루오션 투자 상품이다. 올 초 싱가포르의 대표적 국부 펀드인 GIC는 국내 부동산 펀드를 통해 경기도 이천 덕평리에 신축 중인 덕평 물류센터를 1500억 원대에 선매입했다. GIC는 10개의 물류센터를 보유하고 있다. 싱가포르 테마섹의 물류 전문 자회사인 메이플트리는 국내 물류센터 9개를 보유하고 있고 독일계인 도이치자산운용과 알파인베스트먼트 등도 물류센터 투자에 적극적이다.

외국계 자본의 국내 부동산 투자 트렌드에 대해 CBRE코리아 김종민 이사는 “국내 부동산은 과거 ‘고위험·고수익’을 추구하는 투자자(opportunistic fund) 보다 기대 수익률이 예전보다 낮더라도 안정적인 투자 대상을 선호하는 투자(core fund)가 두드러지고 있다”며 “또한 저금리 담보대출 금리를 통해 상당 부분 레버리지 효과도 기대할 수 있고 국내 부동산은 지난 10여 년간 입증된 성장성과 안정성을 갖춰 외국계 자본이 대규모 투자에 나서고 있다”고 설명했다.