'투자 1순위' 수익형 부동산 고르는 법

기준금리 연 1%대 시대 '투자 1순위' 수익형 부동산 고르는 법
1000가구 아파트, 적정 상가면적은 1300㎡…배후수요보다 상가 많은 곳 피해야
오피스텔은 뭐니뭐니해도 교통…전철역 입구 가까울 수록 좋아

 

‘기준금리 연 1%대 시대’에 적합한 부동산 상품으로 오피스텔, 상가, 분양형 호텔 등 임대 수익을 얻을 수 있는 이른바 ‘수익형 부동산’이 우선 꼽히고 있다.

한국경제신문이 13일 김승배 피데스개발 사장, 구명완 엠디엠 대표 등 10명의 부동산 전문가를 대상으로 설문 조사한 결과 8명이 수익형 부동산을 투자 1순위로 꼽았다. 매달 고정적인 월세를 받을 수 있다는 게 공통점이다.

하지만 이들 부동산 상품도 투자 시 주의할 점이 적지 않다. 부실한 임대 관리로 공실이 생길 경우 수익률은 크게 떨어질 수밖에 없다. ‘가구당 상가면적 1.3㎡(약 0.4평) 이하’ 등 몇 가지 원칙은 지킬 것을 전문가들은 조언한다.

 

 

◆단지 내 상가는 배후 수요 점검 필수

아파트 단지 내 상가는 입주민 고정 수요 확보가 쉽고 상권이 비교적 빨리 형성돼 다른 상가보다 투자 위험이 작다는 게 장점이다. 경매시장에서 단지 내 상가에 투자자의 관심이 높은 것도 이 때문이다.

가구당 상가 면적이 1.3㎡(0.4평) 내외를 크게 웃도는 곳은 피하는 게 좋다고 전문가들은 지적한다. 가구 수가 비슷한 기존 단지 내 상가 임대료를 조사해 적정 수익률을 산정해 보는 것도 중요하다.

박상언 유엔알컨설팅 대표는 “500가구 이하 단지인 경우 슈퍼마켓이나 세탁소 등을 운영하는 게 좋고 500~1000가구는 미용실 문구점 치킨집, 1000가구 이상 대단지는 편의점이나 소규모 병원 등이 유망하다”고 말했다.

상가 위치도 아파트 단지의 주 출입구가 상대적으로 유리하다. 대형마트가 걸어서 이용하기에 가깝거나 차로 10분 거리에 있다면 단지 내 상가는 경쟁력이 떨어질 수 있다는 설명이다. 역세권을 끼고 있는 단지 내 상가는 유동인구가 많고 우량 업종이 입점할 가능성이 높아 상권이 조기에 활성화될 수 있다.

특히 가급적 지하층과 엘리베이터가 없는 4층 이상 상가는 접근성이 떨어져 피하는 게 상책이라고 전문가들은 주문한다.

◆오피스텔은 대중교통 여건이 열쇠

서울 마곡지구에서는 작년 초 이후 1만여실의 오피스텔이 공급됐다. 이 중 단기에 분양이 끝난 반면 아직도 미분양인 단지가 있다. 이처럼 같은 지역에서도 지하철 접근성과 브랜드, 가격에 따라 분양 결과가 크게 차이난다. 전문가들은 소형 오피스텔 투자에 나설 때 지하철과의 이동거리, 주변 임대시세, 전체 공급 물량 추이 등을 중심으로 꼼꼼히 살펴야 한다고 조언한다.

임채우 국민은행 부동산전문위원은 “오피스텔은 젊은 직장인과 신혼부부 등이 주요 마케팅 대상이어서 지하철 등 대중교통 여건이 중요하다”며 “업무단지와 가까운지, 공원 등 주변에 생활편의시설이 많은지 등을 따져볼 필요가 있다”고 말했다. 이어 “배후 수요단지가 갖춰지기까지 시간이 걸리는 만큼 처음부터 높은 수익률을 기대하기보다는 장기적인 관점에서 접근하는 게 바람직하다”고 덧붙였다.

제주도에서 선보인 분양형 호텔이 최근 수도권 및 강원 산업단지와 택지지구에서도 등장하고 있다. 분양형 호텔은 대부분 투자자가 계약한 뒤 연간 임대수익을 보장하는 형태로 이뤄진다. 상가나 오피스텔과 달리 위탁관리 업체가 따로 있어 직접 관리할 필요도 없다. 다만 얼마나 안정적으로 수요자를 채워 운영하느냐가 관건이다.