오피스 수익률 갈수록 뚝… 뚝… 운용사 "자산관리 묘수 찾아라"

오피스 수익률 갈수록 뚝… 뚝… 운용사 "자산관리 묘수 찾아라"

경기침체 장기화에 따른 공실률 상승 등으로 오피스 투자로 수익을 내기가 갈수록 어려워지면서 '자산관리'의 중요성이 강조되고 있다. 실제 오피스 수익률은 올해 들어 하락하고 있다. 젠스타 자료에 의하면 서울 오피스 수익률은 지난 2014년 4·4분기 5.40%에 달했다. 올 3·4분기에는 4.57%로 0.83%포인트 하락했다. 
사정이 이렇다 보니 부동산 자산운용사들이 최근 들어 자산관리에 더욱 신경을 쓰고 있다.

한 예로 2010년 설립 후 지금까지 자산을 불리는 데 주력했던 이지스자산운용은 최근 자산관리 인력을 크게 늘렸다. 1년 전만 하더라도 자산관리 인력이 4명에 불과했으나 현재는 오피스·리테일·호텔·개발사업 등 각 부문별로 인력을 확충해 총 12명으로 늘어났다.코람코자산신탁·미래에셋자산운용·제이알투자운용 등 부동산 운용업계의 큰손들도 자산관리의 중요성을 강조하고 있다. 

김관영 제이알투자운용 대표는 "임대 시장이 안 좋아지고 취득 가격이 올라가면서 자산을 잘못 관리하면 손실이 날 가능성이 커졌다"며 "좋은 투자 물건을 찾는 것도 중요하지만 최근에는 자산관리의 중요성이 더욱 높아지고 있다"고 말했다. 

박종필 코람코자산신탁 부사장도 "미리 유망 임차인을 파악해서 이에 따른 맞춤형 전략을 마련하는 등 자산관리 전략을 강조하고 있다"고 말했다. 자산관리 전략을 잘 세운 오피스는 가치를 인정받고 있다.
지난해 말 도이치자산운용과 알파인베스트먼트가 사들인 '올리브타워(현 퍼시픽타워)'가 좋은 예다. 올리브타워의 경우 지난해 12월 매입 당시 공실률이 50%를 웃돌 정도로 높았지만 도이치와 알파는 싼 가격에 빌딩을 사들인 다음 적극적인 임대차 전략을 통해 빠르게 공실률을 해소했다. 현재 올리브타워의 공실률은 10% 수준으로 떨어진 상태다.

또 SK D&D가 사들인 '수송타워'의 경우 수평 증축을 통해 자산가치 향상을 꾀하고 있으며 인베스코가 투자한 '동교동빌딩'과 이지스자산운용이 사들인 여의도 '동여의도빌딩'의 경우 오피스 공실률 상승에 따른 위험을 최소화하기 위해 저층부를 리테일로 전환하는 방안을 추진하고 있다. 

전경돈 세빌스코리아 대표는 수송타워의 경우를 예를 들며 "자산가치를 높이기 위해 증축을 고려하는 것은 흔한 일이지만 수직 증축이 아닌 수평 증축을 생각하는 것은 드문 경우"라며 "앞으로 이 같은 창의적인 자산관리 아이디어가 많이 나올 것으로 예상한다"고 밝혔다