세운4구역 12년만에 밑그림 완성

세운4구역 12년만에 밑그림 완성

서울시, 70m 이하 10~17층 대형 오피스·오피스텔·특급호텔 개발구상 재정비안 7일 고시

서울 종로 세운상가 인근 세운4구역 재개발 밑그림이 12년 만에 완성됐다. 재개발 사업계획 변경 내용이 서울시에서 최종 확정되면서 곧 특급 호텔과 대형 오피스빌딩, 오피스텔 개발이 본격화할 것으로 보인다. 6일 서울시에 따르면 '세운4구역 재정비촉진계획변경안'이 최근 시 도시재정비위원회에서 조건부 가결됐다. 변경안에 따르면 보존하기로 한 세운상가와 세운4구역 사이의 경관녹지 폭이 당초 10m에서 7.5m로 축소된다. 또 용지에 건축물을 지을 수 있는 건축한계선이 종로변과 배오개길변은 기존 5m에서 3m로, 청계천변은 기존 7m에서 3m로 각각 줄고 세운상가변은 기존 3m에서 5.5m로 늘어난다.

녹지축이 축소되고 건축한계선이 달라지면서 구역 내에 건립할 수 있는 연면적은 다소 커질 전망이다. 용적률은 600~700%가 적용되며, 건물 높이는 문화재 심의 기준에 따라 70m 이하다. 다만 시는 축소된 건축한계선에 가급적 녹지를 조성하고, 건축물의 구체적인 높이 계획은 향후 심의에서 검토하도록 했다.

서울시는 이 같은 내용을 7일 고시할 예정이다. 이에 따라 최대 난제였던 땅 문제가 해결돼 재개발 사업이 탄력을 받게 됐다. 서울시와 사업시행자인 SH공사는 연내에 건축심의를 신청하고 내년 상반기 사업시행인가를 거쳐 이르면 내년 말께 관리처분 절차를 밟을 계획이다. 세운상가는 세운초록띠공원(옛 현대상가)과 세운상가 가동, 청계·대림상가, 삼풍상가·풍전호텔, 신성·진양상가 등 종로부터 퇴계로까지 남북으로 약 1㎞ 이어진 8개 건물을 통칭하는 이름이다. 세운4구역은 세운상가 가동과 종로4가사거리·청계4가사거리 사이 정비구역(3만2223㎡)을 말한다.

 

오세훈 전 서울시장 시절 폭 90m, 길이 1㎞ 녹지축을 조성하려던 계획은 박원순 시장으로 넘어가면서 상가를 존치하고 주변을 171개 소·중 규모로 분할 개발하는 대신 4구역만 단일 개발하는 쪽으로 선회했다. 관건이던 건물 높이는 당초 122m까지 높이려 했다가 이번에 70m 이하로 확정됐다.

개발 청사진도 많이 바뀌었다. 서울시와 SH공사 구상안에 따르면 12~16층 프라임오피스와 오피스빌딩 4개동, 16~17층짜리 오피스텔과 레지던스가 들어서고, 종로 대로변에는 13층 정도 특급 호텔이 지어진다. 특급 호텔은 종묘는 물론 멀리는 수려한 북악산 조망이 가능하다. 중앙에는 선큰 광장이 조성되고 2~3층에는 판매시설이 들어간다. SH공사는 상업시설 활성화를 위해 상가를 직접 운영·관리하고 주민들에게 이익을 배당하는 방안도 검토 중이다.

건물 외관은 주변과 조화되도록 설계되며 주민 의견을 수렴하는 과정에서 오피스텔이 늘어나는 등 다소 변경될 가능성도 있다. 하지만 최근 서울시가 추진 중인 세운상가 건물 8개(약 1㎞)를 보행 데크로 잇는 등 재생사업이 마무리되면 레트로(세운상가 가동)와 현대미(세운4구역)가 복합된 도심 명소가 될 것이란 기대다. 특히 세운4구역은 지지부진한 다른 구역 개발의 활력소가 될 전망이다.

 

사업성 확보는 여전히 풀어야 할 숙제다. 10여 년 허송세월한 탓에 100%가 넘던 비례율(개발이익률)은 현재 90% 수준으로 떨어졌다. 이마저도 세운4구역 토지·건물주 360여 명 가운데 절반 이상이 현금 청산하지 않는다는 것을 전제로 해 사업기간이 길어지고 청산자 수가 늘면 더 낮아질 수 있다. SH공사 관계자는 "건축심의를 거쳐 이르면 올해 말이나 내년 상반기에 사업시행인가를 밟을 수 있게 최대한 속도를 낼 것"이라고 말했다.