서울·과천·세종 '투기과열지구' 지정..투기 차단 '초강수'

서울·과천·세종 '투기과열지구' 지정..투기 차단 '초강수'

정부와 여당은 2일 서울의 강남4구, 세종시를 투기지역으로 중복 지정하고 다주택자에 대한 양도세를 강화하기로 했다. 3일부터 서울, 경기도 과천, 세종시가 투기과열지구로 지정돼 주택 대출 한도가 축소되고 재건축·재개발 지위 양도가 대폭 제한된다.

 

 

6년만에 재지정된 투기과열지구는 19개 규제가 한꺼번에 가동되며 부동산 투기를 억제할 수 있는 강력한 수단으로 거론돼왔다. 또 투기과열지구 내 3억원 이상 주택 거래 때는 자금조달 및 입주계획 신고가 의무화돼 증여세 탈세와 위장전입 여부에 대한 조사에 활용된다.

서울과 부산 해운대 등 40곳의 청약조정지역에서는 양도소득세 면제 요건이 강화돼 1주택자라도 2년 이상 거주해야 비과세 혜택을 받는다. 김현미 국토교통부 장관은 2일 정부서울청사에서 이 같은 내용을 골자로 하는 부동산 종합대책을 발표했다.

8·2 대책을 통해 과거 수년간 유명무실했던 투기과열지구와 투기지역이 3일 다시 지정된다.

투기과열지구는 서울 25개 모든 구와 과천, 세종시(행정중심복합도시 건설지역)에 지정되면서 2011년 이후 6년만에 부활한다.

서울 중 강남·서초·송파·강동 등 강남 4개구를 비롯해 용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서 등 11개 구와 세종시는 추가로 대출 규제 등이 적용되는 투기지역으로 다시 묶인다.투기과열지구와 투기지역으로 지정되면 주택 유형이나 대출금액 등에 상관없이 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 40%로 내려간다.투기과열지구에서는 재건축 조합원 지위 양도가 금지되고 투기지역에서는 주택담보대출 건수가 세대 당 한 건으로 제한된다.

가뜩이나 '규제 덩어리'인 투기과열지구의 규제가 추가됐다. 3억원 이상 주택 구매 시 자금조달 계획과 입주계획 등을 밝히고 추후 증여세 등 탈세나 실거주 여부 등을 확인받는 주택거래신고제 적용을 받는다. 또 재개발 및 도시환경정비사업의 조합원 분양권 전매가 금지되고 정비사업 분양분 재당첨이 5년간 제한된다.

투기 수요로 지목된 다주택자에 대한 규제책도 제시됐다.

김현미 국토교통부 장관이 2일 오전 국회에서 열린 주택시장 안정화 방안 당정협의에서 발언하고 있다.

주택담보대출을 1건 이상 보유한 세대원은 지역에 상관없이 LTV·DTI 비율이 10% 포인트씩 내려간다.

2주택자가 청약조정지역 내 주택을 팔 때 양도세율은 기본세율에 10% 포인트 중과되고, 3주택자의 경우는 20% 포인트 추가 과세된다. 이와 함께 청약조정지역에서는 1세대 1주택이 양도소득세 비과세 혜택을 받으려면 2년 이상 실거주해야 하고, 분양권 전매 시 양도세율이 보유기간과 상관없이 50% 일괄 적용되는 등 양도세가 강화된다.

청약제도도 개편된다.

투기과열지구와 청약조정지역에서 청약 1순위 자격을 얻으려면 통장 가입 후 2년이 넘어야 한다.

전용면적 85㎡ 이하 주택의 청약가점제 비율이 투기과열지구에서는 75%에서 100%로, 청약조정지역에서는 40%에서 75%로 높아진다.청약 가점제는 무주택기간, 부양가족 수, 가입기간을 점수화해 높은 순으로 입주자를 선정하는 것으로, 무주택 서민 실수요자에게 우선권을 주는 방식이다. 1순위자가 청약에 당첨되고서 분양권을 전매하고 6개월 후 또 청약하는 '청약 쇼핑'을 막기 위해 가점제로 당첨된 경우 2년간 가점제 적용을 배제한다. 민간택지의 분양가상한제 적용을 늘리고자 지정 요건을 완화하는 방안도 추진된다.

오피스텔로 투기수요가 쏠리는 풍선효과를 막기 위해 인터넷 청약이 도입되고 청약조정지역에서는 투기과열지구와 같이 분양권 전매가 금지된다.

주택 공급을 늘리기 위해 그린벨트 해제 등을 통해 수도권에 신규 공공택지를 확보하고, 신혼부부를 위한 분양형 임대주택인 '(가칭) 신혼희망타운'을 연간 5만호 씩 추가로 공급하는 방안도 추진된다.부동산 투기를 근절하기 위해 부동산 불법행위를 단속하는 특별사법경찰제도를 도입하는 방안도 논의된다.

 

앞으로 1주택자라고 하더라도 조정대상지역에 있는 주택을 양도하려면 2년 이상 거주해야 양도소득세가 비과세된다. 양도소득세 비과세 기준에 거주요건이 되살아 난 것은 6년여 만이다.

 

조정대상지역에서 다주택자가 주택을 양도하면 양도차익에 최대 20%포인트 이상 세율이 더 붙는다.

정부는 조정대상지역 내 양도소득세 강화 내용을 담은 주택시장 안정화 방안을 2일 발표했다. 투기 목적의 수요가 주택시장에 유입되는 것을 막고 실수요 중심으로 주택 수요를 관리하고자 다주택자를 겨냥해 양도소득세를 강화하겠다는 것이다. 양도소득세 강화는 서울 전 지역(25개구), 경기 7개시(과천, 성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 동탄2신도시), 부산 7개구(해운대, 연제, 수영, 동래, 남, 부산진, 기장), 세종시 등 조정대상지역이 대상이다.

 

정부는 조정대상지역 내에 있는 주택을 양도할 때 거주요건을 충족해야만 비과세하도록 관련 기준을 강화하기로 했다. 현재 1세대 1주택자는 주택을 2년 이상 보유하고 양도가액이 9억원 이하이면 양도세를 내지 않아도 된다. 그러나 당장 3일부터 취득하는 주택에 대해선 '2년 이상 거주' 조건까지 만족해야 양도세가 비과세된다. 1세대 1주택자에 대한 양도세 비과세 기준에 거주요건이 추가된 것은 6년 만이다.

 

정부는 2011년 6월 서울과 과천, 5대 신도시(분당, 일산, 평촌, 산본, 중동) 거주자들에게 적용되던 2년 거주요건을 폐지하고 주택을 3년 이상 보유하기만 하면 양도소득세 비과세 혜택을 적용하도록 했다.

침체한 주택거래를 활성화겠다는 취지였다.

이번에는 투기 수요 때문에 주택시장이 일부 과열되자 정부가 거주요건 추가라는 반대 조치를 내놓게 된 것이다. 다주택자는 양도소득세 부담이 늘어나고 장기보유 특별공제에서도 배제된다. 현재 2주택 이상 다주택자는 양도차익에 따라 세율 6∼40%를 적용받는다.그러나 내년 4월 1일 거래분부터 조정대상지역에 있는 주택을 양도할 경우 2주택자는 기본세율에 10%포인트, 3주택 이상 보유자는 20%포인트가 더 붙는다.현행법에서는 주택을 3년 이상 장기 보유하면 보유 기간에 따라 양도차익의 10∼30%를 공제해주고 있지만 조정대상 지역 내 주택을 양도할 때에는 장기보유 특별공제도 적용하지 않기로 했다.

 

예컨대 3주택자가 3년 이상 된 주택을 양도차익 1억원에 처분하려고 하면 현재는 기본세율 35%에 장기보유 특별공제 등이 적용돼 양도소득세 1천100만원을 내면 된다. 그러나 앞으로는 세율이 55%로 높아지고 장기보유 특별공제를 적용받지 못해 양도소득세 3천800만원을 내게 된다. 세율 인상, 공제 배제 등으로 양도소득세가 2천600만원 가량 늘어나는 셈이다.아울러 정부는 조정대상지역 분양권을 전매할 때에는 보유 기간과 상관없이 내년 1월 1일부터 양도소득세율 50%를 적용한다. 현재 적용되는 세율(1년 이내 전매 50%, 1년 이상∼2년 미만 40%, 2년 이상 6∼40%)보다 0∼44%포인트 높은 것이다. 이외에 정부는 다주택자의 자발적인 임대 주택 신고를 유도해 과세 기반을 다지기로 했다. 이를 위해 정부는 등록 임대 주택에 대해 다주택자 양도소득세 중과나 장기보유 특별공제 배제 대상에서 제외하는 등 부담을 줄여주기로 했다.

이어 관계부처 협의를 거쳐 그 외의 세제, 기금과 관련된 다주택자 임대 주택 등록 인센티브를 마련한 뒤 다음 달 '주거 복지 로드맵'에서 발표할 방침이다. 인센티브를 늘려도 임대 주택 등록이 저조하면 일정 수 이상의 주택을 보유한 다주택자의 임대 주택 등록 의무화를 시행할 여지도 열어두기로 했다.