허기성의 요즘 부동산시장의 현주소

허기성의 요즘 부동산시장의 현주소

서울과 과천, 세종, 부산 해운대의 아파트와 주택지붕위에 벼락이 떨어지고 있다. 아파트 청약조정에서부터 재건축에 이르기까지 온갖 규제책이 소나기로 쏟아지고 있어서 도대체 뭐가 뭔지 알 수도 없다.

조정대상지역, 투기과열지구, 투기지구, 주택담보인정비율 강화, 총부채상환비율 강화, 주택청약조건 변경, 재건축초과이익 환수조건 변경 등 이해하기 어려운 규제 때문에 해당지역의 주택시장은 이미 잠이 들었다.

주택시장은 풍선과 같은 것이어서 한쪽을 누르면 다른 한쪽이 부풀어 오르게 됨을 당신도 잘 아시리라. 규제지역에서 비켜간 1기 분당 등 신도시와 수원, 용인, 화성, 김포, 인천은 빙그레 웃고 있다.

돈이 문제다. 돈이 있기 때문에 집을 사려는 것이고, 이왕 사려면 돈 남을 집을 사려다 보니 서울과 수도권으로 몰리고 있다. 그러나 당분간 집은 포기하고, 다른 종목의 투자처를 알아보자. 새로운 기회는 기존의 수단과 기술을 버려야 잡을 수 있는 것이다.

투자종목을 바꾸는 기회로는 지금처럼 좋은 기회가 없다. 상가나 작은 빌딩 등 수익성도 있고, 토지도 있다. 손자병법에 득어망전(得魚忘箭)이라 하지 않던가. 물고기를 잡으려면 통발을 잊어야 한다는 뜻이다.

투자는 수익이 많은 것도 있지만, 적은 것도 있게 마련이다. 많으면 많은 대로 적으면 적은 대로 계산을 잘해야 한다. 계산에 맞지 않는다고 고집을 부리는 일은 옳지 않다. 투자도 장사처럼 이윤이 균형점에 있음이 좋다.

어느 노인이 운명 직전에 자녀들을 모아 놓고 유언을 했다.

‘내 재산은 황소 17마리가 전부다. 큰 애는 절반을 갖고, 둘째는 1/3을 갖고, 셋째는 1/9을 가져라.’ 노인이 세상을 떠난 후 자녀들이 황소를 나누려하니 답이 나오지 않았다.

유언대로 하면 큰 애는 8.5마리가 되고, 둘째는 6마리를 받으려면 1마리가 부족하고, 셋째가 2마리를 가지려면 전체에서 1마리가 부족하여 계산을 할 수가 없었다. 당신도 이 계산법에서 어찌해야 공평한 계산이 나올 수 있을지 생각해 보시라. 3형제가 머리를 맞대고 계산을 하고 있을 때, 이웃집 할아버지가 이 광경을 지켜보더니 다음과 같은 의견을 제시했다.

‘내가 소 한 마리를 빌려 줄 테니 총 18마리로 계산을 하시게. 첫째는 절반이니 9마리고, 둘째는 1/3인 6마리를 받고, 셋째는 1/9인 2마리를 갖게. 그럼 1마리가 남게 될 터, 그 1마리는 내 것일세.’

할아버지의 기막힌 계산법에 3형제는 탄복하여 박수를 보내고, 할아버지의 의견을 따르기로 했다.

 

 

 

부동산재테크도 위와 같이 계산하는 것이다. 자기 계산을 다 채우려면 항시 부족하게 마련이다. 반 마리가 부족할 때 갈아타기를 하는 게 이익이 크다. 집을 팔 사람들은 값을 내려서라도 팔고, 실수요자들은 지금이라도 사자.

투자자들은 첫째도 둘째도 자기 형편에 맞는 자금을 동원해야 한다. 빚을 얻어 투자를 하려면 충분히 이자를 감당할 능력이 있어야 한다. 상가는 10억 이상 돈이 커야 하고, 작은 빌딩은 30억 이상 더 커야 하고, 토지는 1억 이상 소액이라도 무방하나, 반드시 세월과 싸움에서 이겨야 한다.

 

요즘 많이 들어오는 질문 내용이다.

문)
1가구 3주택인데 그 중 1채를 팔려다 기회를 놓쳤습니다. 언제쯤 팔아야 할까요?’
답)
지금이라도 값을 낮춰 파시기 바랍니다. 지난 시세가 회복될지는 미지수 이고, 그게 언제가 될지 알 수 없습니다.’ 세월은 붙잡아도 가고, 집은 내리막길에서 붙잡아도 값이 내리게 됩니다.

문)
지은 지 20년 된 용산에 있는 꼬마빌딩이고, 값은 50억을 달라 합니다. 지금 월세가 800만 원쯤 나오고 있는데 투자로 괜찮을까요?’
답)
자세한 입지나 건물상태, 주위 배경을 몰라 딱 잘라 말씀드리기는 어려우나 50억 투자에 월세 800만 원이면 밑진 장사입니다. 만일 나중에 건물 값이라도 내리게 되면 큰 손해를 볼 수 있으니 신중히 검토하시기 바랍니다.’

문)
서평택 부근에 농지 500평을 1억3천만 원에 샀습니다. 생산관리지역이나 계획관리지역은 60만 원에서부터 120만 원까지 하더군요. 장기투자로 계산하고 있는데 어느 정도로 투자기간을 잡아야 하고, 투자자의 유의사항은 어떤 점이 있을까요?
답)
그곳은 워낙 개발호재가 많은 지역이라 어느 돌에 맞을지 관심이 큽니다. 5년 정도 투자하는 방법과 8연 정도 투자하는 방법을 동시에 고려하세요. 가을이 되면 농지은행에 위탁하여 내년부터 경작하게 하시고, 농림지역이 계속해서 계획관리지역 등 용도지역이 풀려가고 있으니 늘 토지이용계획확인서를 살펴보시기 바랍니다.