인천 용현ㆍ학익지구, 섣불리 투자했다간 원금도 못건져

지분 쪼개기로 사업에 난항을 겪고 있는 인천 용현ㆍ학익지구 전경. ＜김성중기자＞

인천 남구 용현ㆍ학익지구 2-1블록. 한 건설회사가 도시개발사업을 추진하고 있는 이곳은 최근 극심한 지분 쪼개기로 사업에 난항을 겪고 있는 지역이다.
지난달 30일 낮 찾은 용현ㆍ학익지구는 건설사와 용역업체, 이해관계에 따라 갈래갈래 찢어진 주민단체들이 뒤엉켜 뒤숭숭한 분위기였다. 이곳에서는 어떤 일이 벌어지고 있는 것일까.

◆ 지분 쪼개기 '아수라장' =
이 건설회사는 2006년 10월부터 소유용지 35만㎡와 인근 노후주택지와 국공유지 등을 포함한 42만㎡에 아파트 3300여 가구와 상업시설을 짓기로 하고 도시개발사업을 준비했다.

건설사의 용역회사는 동의율을 올리기 위한 우호지분 확보 차원에서 지분 쪼개기를 시작해 집주인들이 560여 명으로 늘어났다. 건설사도 50%대인 감보율을 30%대로 낮춰 주겠다며 원주민 설득작업을 벌여 조합 구성요건인 50% 동의율을 어렵지 않게 맞출 수 있었다.
이 정도에서 그쳤다면 어느 개발사업지에서도 흔히 볼 수 있는 관행 정도로 눈감아 줄 수도 있었지만 정작 더 큰 문제는 그 다음부터 벌어졌다. 극심한 지분 쪼개기가 기승을 부리기 시작하면서 조합원 수가 2300여 명으로 급격히 불어난 것. 건설사는 한때 사업포기 의사를 밝히기도 했다.

지분 쪼개기의 주체와 규모에 대해서는 견해가 엇갈린다. 안관홍 용현ㆍ학익 2-1블록 도시개발 주민자치추진위원회 위원장은 "지주가 된 용역업체 대표 L씨가 주도한 주민단체와 부동산 등이 지분 쪼개기를 계속했다"며 "가장 큰 책임은 용역업체에 있고, 단초를 제공한 건설사에도 일정 책임이 있다"고 말했다.
그러나 박성기 용현학익구역 빌라ㆍ주택 원주민연합회장은 "일부 주민단체와 결탁한 부동산과 외부 투기세력이 지분 쪼개기에 열을 올렸다"고 주장하고 있다.

◆ 쪼개진 지분 일부 원상복구 가능 =
두 주민단체는 각각 증여와 가등기를 통해 한 지번에 400~800명의 집주인을 등재하며 힘겨루기에 나선 상황이다. 이들은 "증여를 통한 쪼개기는 투기가 아니라 보호장치"며 "주민들과 건설사 간 합의만 되면 가등기를 해제해 원주인 1인에게 소유권을 돌리면 된다"고 말한다. 안 위원장은 "증여를 통한 쪼개기는 원상복구가 가능하지만 매매를 통한 쪼개기는 건설사가 매입해야 한다"고 주장했다.
이에 대해 건설사 관계자는 "사업이 진행되려면 주민들 간 합의가 우선 전제돼야 한다"고 말했다.

◆ 지분 투자 잘못하면 낭패 =
용현ㆍ학익지구 도시개발사업은 원칙적으로 환지 방식으로 진행된다. 건설사가 짓는 아파트 입주권을 받을 수 있다는 보장은 없다.
이 지역 지분 가격은 3.3㎡당 1000만~2500만원 선이다. 3300만원에 거래가 이뤄졌다는 소문도 돌고 있다. 소유 지분에 대한 1대1 환지가 이뤄질 경우 3.3㎡로 쪼개진 지분을 1500만원에 산다고 가정해 보자. 이때 건설사가 약속한 감보율 30%를 적용하면 환지 방식으로 받을 수 있는 땅은 2.31㎡다. 인근 지역의 주택지 시세가 3.3㎡당 1000만원이고, 환지받은 땅이 이보다 1.5배 정도 높다고 쳐도 실제 금액은 1050만원 선에 그친다. 투자 원금도 건지기 힘든 것이다.

 

고양 삼송지구 신종 지분쪼개기

택지지구 추가 지정·뉴타운 개발 노려
역 인근 그린벨트 해제지 빌라신축 붐
"개발 기대감만으로 투자땐 낭패볼수도"

경기도 삼송택지개발지구 인근에 신종 지분 쪼개기가 등장했다. 택지개발지구 추가 지정과 뉴타운 등의 개발 기대감을 노리고 삼송역 인근 토지에 빌라를 신축, 분양하는 사례가 늘고 있기 때문이다.

1일 부동산시장에 따르면 경기도 삼송택지개발지구 인근의 삼송역 주변에 빌라 신축 붐이 일고 있다. 삼송택지개발지구 추가 지정 기대감이 높아지고 있는 가운데 삼송역 인근 토지가 지난해 그린벨트구역에서 해제되면서 빌라를 신축하는 사례가 잇따르고 있는 상황이다.

이들은 그린벨트구역에서 해제된 토지 매각 과정에서 불거질 수 있는 양도세 부담을 피하기 위해 빌라를 신축하는 것이다.

인근 부동산의 한 관계자는 "삼송택지개발지구가 길을 사이에 두고 두개로 분리된 모양을 띠고 있는데다 지하철역인 삼송역도 택지개발지구로 포함되지 않아 추가 지정 기대감이 무르익고 있다"며 "이 같은 점을 노려 삼송역 인근의 토지에 빌라를 신축해 토지와 건축비까지 보상받으려는 신종 지분 쪼개기 사례가 나타나고 있다"고 전했다.

특히 이들은 택지개발지구로 지정될 경우 7년 이내 신축 건물은 건축비 전액을 보상받는다는 점을 감안해 빌라 분양계약서에 건축비를 부풀려 계약하는 방식을 택하고 있다.

이들이 분양하는 빌라의 분양가격은 3.3㎡당 1,200만원으로 계약서에 건축비 700만원, 토지비 500만원 등으로 계약서를 작성한다. 만일 뉴타운이나 택지지구 추가 지정이 뒤따르게 되면 토지에 대해서는 감정평가를 받은 뒤 조합원 자격을 얻을 수 있는데다 건축비까지 고스란히 남길 수 있는 방법이다.

빌라분양 담당 관계자는 "택지개발지구로 추가 지정이 안될 경우에도 뉴타운이나 역세권 개발 등 개발 가능성이 높아 문의가 늘어나고 있다"며 "현재로서는 사실상 모든 빌라 분양 물량 계약이 완료됐다"고 설명했다.

그러나 전문가들은 단순히 개발 기대감만으로 이 같은 빌라에 투자하는 것은 자제해야 한다고 지적하고 있다.

이영호 닥터아파트 리서치센터장은 "단순히 개발 기대감만으로 빌라를 분양받을 경우 자칫 거래가 사실상 불가능한 매물로 전락할 수 있다"며 "실거주 목적 이외에 투자 목적 대상 물건으로는 적합하지 않을 수 있다"고 지적했다.