사고 싶은 곳, 전·월세라도 미리 살아야

 서민주거 위해 그린벨트 100㎢ 해제..보금자리주택 150만가구 공급

10년간 수도권 300만, 전국 500만가구 건설
서민용 주택에 120조원 투입..영구임대주택 공급 재개
서민 주거안정을 위해 수도권 그린벨트 100㎢가량이 풀린다.

또 향후 10년간 수도권 300만가구, 전국 500만가구가 건설돼 장기 수급안정을 위한 토대가 마련되며 특히 120조원을 투입해 서민용 보금자리주택 150만가구를 짓는다.

국토해양부는 19일 당정간담회를 거쳐 중장기적으로 주택 수급불균형을 해소하고 서민용 주택을 확대공급하는 내용의 '국민 주거안정을 위한 도심공급 활성화 및 보금자리주택 건설방안'을 발표했다.

이는 이명박정부 4년과 이후 6년동안의 부동산 정책방향을 담은 중장기계획으로 주택시장의 근본적인 안정을 위해서는 공급이 지속돼야 하고 서민 주거는 정부가 책임져야 한다는 게 핵심이다.

이 대통령은 19일 청와대에서 열린 당청회동에서 "임기중 무주택자를 없애겠다"며 서민용 주택공급 확대의지를 강조한 것도 이런 정책기조에서 나온 것으로 해석된다. 우선 주택정책의 방향은 인위적인 수요 억제보다는 공급 확대로 정해졌다. 이를 위해 향후 10년동안 500만가구(수도권 300만가구)를 건설해 현재 99.3%(수도권 94.6%. 1인가구 및 다가구 구분거처 반영)인 주택보급률을 2018년에는 107.1%(수도권 103.3%)로 높인다는 구상이다.

주택 유형별로는 분양주택 410만가구, 임대주택 90만가구, 규모별로는 중소형(전용 85㎡이하) 300만가구, 중대형 200만가구를 각각 지을 계획이다.
수도권 300만가구 공급을 위해 광역재정비(60만가구), 재건축.재개발(37만가구), 역세권개발(16만가구), 다세대.다가구(30만가구) 등 도시내 건설 확대 방안이 강구되고 그린벨트 해제 등을 통해 도시근교에도 주택건설이 촉진된다. 이를 통해 10년동안 180만가구로 예상되는 수도권 건설 물량은 300만가구로 늘어난다.

특히 도시근교 및 외곽에 지을 120만가구중 송파, 동탄2 등 2기신도시에서 공급되는 80만가구를 제외한 나머지 40만가구는 그린벨트 해제와 산지.구릉지 개발 등을 통해 짓는다. 40만가구를 위해 필요한 면적은 100㎢로 주택 건설이 가능한 산지.구릉지가 대부분 그린벨트인 것을 고려하며 100㎢ 거의 전부가 그린벨트를 해제해 공급될 것으로 보인다. 서민주거안정을 위해서는 10년간 120조원을 투입해 150만가구를 짓기로 했다. 보금자리주택은 공공분양 70만가구, 공공임대(10년 및 20년 임대) 30만가구, 국민임대 40만가구, 영구임대 10만가구 등이다.

지역별로 보면 수도권 100만가구, 지방 50만가구이며 수도권에서는 도시내 20만가구, 도시근교 30만가구, 도시외곽 50만가구이다.
보금자리주택은용적률 상향(200%수준)과 녹지율 하향조정 등을 통해 분양가가 15%가량 낮아지며 또 저리로 지원되는 주택구입자금도 가구당 평균 7천만원에서 8천만원으로 상향되고 30년 장기대출도 도입돼 구입 부담이 자기소득의 30-40%수준으로 낮아진다.
공공임대중 10년임대 20만가구는 지분형 임대주택 위주로 공급되며 1993년을 끝으로 사라졌던 영구임대주택이 연간 1만가구씩 건설된다.

국토부는 보금자리주택을 청약저축가입자중 무주택 서민, 근로자, 신혼부부 등에 사전예약방식으로 공급하고 전매기간중 팔 경우에는 공공이 시세차익을 배제한 가격으로 우선 매수할 방침이다. 정부는 국민임대주택특별법을 전면 개정하는 형태로 특별법을 만들어 주택건설사업기간을 획기적으로 단축할 계획이며 내년 상반기 첫 지구지정에 이어 하반기에는 사전예약방식의 청약을 통해 주택을 공급하고 2012년 하반기에 첫 입주가 가능하도록 할 계획이다.

 

'서민주택 공급 방안' 혜택보려면
정부가 지난 19일 주택 공급에 관한 10년짜리 장기 계획을 담은 '국민 주거안정을 위한 도심공급 활성화 및 보금자리 주택 건설방안'을 발표했다. 이명박 정부의 부동산 정책 방향이 윤곽을 드러낸 것이다. 중소형 규모의 아파트를 노리는 서민들이라면 달라진 정책 방향에 맞게 대비를 해둬야 현 정부 아래에서 내집을 마련하는 지름길이 될 것으로 보인다.

도심·근교·그린벨트 해제지역 등 거주자 우선배정
'사전예약제·지분형 임대주택' 청약저축 가입 필수

■ 서울이나 서울 근교 거주 유리

이번 대책의 큰 줄기 중 하나는 '도심공급 활성화'이다. 국토해양부는 "수도권의 경우 외곽보다는 수요가 많은 도심 또는 도시 근교에 대량 공급해 시장 안정을 달성하겠다"고 밝혔다. 도심은 재개발·재건축 및 역세권 개발 등을 통해, 도시 근교는 개발제한구역(그린벨트) 조정 가능지와 산지·구릉지를 택지로 조성해 짓겠다는 방침이다. 반면 수도권 외곽은 기존에 2기 새도시 등으로 지정한 택지지구 외에는 추가 지정을 언급하지 않았다.

도심과 근교는 주택 공급도 늘지만 수요도 증가할 것으로 예견된다. 정부는 지난 9월1일 1주택자의 양도세 비과세 혜택의 상한선을 높이면서 비과세의 조건으로 2~3년의 거주 요건을 신설·강화한 바 있다. 실거주 요건이 좋은 곳으로는 출퇴근이나 교육여건이 좋은 도심과 도시 근교가 꼽히고 있다.

거주 요건 신설·강화 방침이 유예된다고 해도 언젠가 시행될 가능성은 크다. 실제 시행 시점에서는 수도권 외곽의 메리트는 그만큼 떨어진다. 그때쯤에는 샀던 집을 팔려고 해도 제값을 받기 힘들 수 있다. 이런 점을 고려하면 도시나 서울 근교에 집을 사두는 게 유리하다. 도심이나 근교에 대한 관심이 높아진 만큼 청약이 상대적으로 몰릴 수밖에 없다. 내집을 마련하려면 전·월세로라도 미리 해당 지역에 거주하고 있는 게 좋은 전략이 될 수 있다. 청약 때 지역 거주민에게 30%를 우선 배정하는 제도는 앞으로도 유지된다.

■ 그린벨트 해제 택지 어디?
특히 그린벨트 해제 지역이 관심 대상으로 꼽힌다. 이명박 대통령은 젊은 사람들이 출퇴근하기 좋은 곳에 집을 지어야 한다고 강조한 바 있다. 그린벨트에 지으면 기존 도심보다 쾌적할 수밖에 없다. 정부도 도시 근교는 그린홈, 생태도시를 지향하기로 했다.

정부는 단기적으로는 이미 노무현 정부 때 수도권에서 해제하기로 한 그린벨트 조정 가능지 중 아직 덜 풀린 26㎢를 앞당겨 풀고, 부족하다면 2014년까지 추가 해제 대상을 선정할 것으로 보인다. 따라서 기존의 조정 가능지 중 실제 거주하고 싶은 곳이 있다면 해당 시에 미리 살면서 거주민 우선 배정의 혜택을 받는 것도 좋은 방법이다. 경기도의 경우 해당 그린벨트가 풀리는 기초자치단체에 살아야만 거주자 우선 배정 혜택을 받게 된다. 현재 서울과 가까운 그린벨트 조정 가능지 중 택지로 조성되는 곳은 과천 갈현동, 광명 가학동, 남양주 지금동, 고양 덕양구, 의왕 청계·오전·고천동 등이 대표적이다. 광명의 그린벨트 해제지에 내집을 갖고 싶다면 미리 전세로라도 광명에 사는 게 유리하다.

서울 안에도 해제 대상 그린벨트가 몇군데 있지만, 서울 시민이면 어느 기초자치단체(구)에 살든 모두 우선 배정의 혜택을 입게 된다.
서울 도심에는 서민들의 내집 마련에 한계가 많다. 재건축·재개발이 많은데 민간 업체가 중대형 위주로 짓는다. 그래도 서민용 물량이 일부 나올 것으로 보인다. 정부는 역세권에 용적률 인센티브 등을 통해 소형·임대 위주로 16만가구를 짓겠다고 밝혔다. 다세대 주택도 단지화해 애초 20만가구보다 10만가구 늘어난 30만가구를 짓기로 했다. 도심 내 오피스텔도 늘 것 같다. 온돌이 허용되는 오피스텔 규모가 전용 50㎡ 이하에서 60㎡ 이하로 완화된다.

■ 청약저축 더욱 유리
청약저축은 갈수록 쓸모가 늘고 있지만, 청약예금과 부금은 더욱 쓸모가 줄게 됐다. 국토부 관계자는 "앞으로 공공주택의 경우 전용 85㎡ 이상 중대형은 없다"고 밝혔다. 공공주택 중대형은 청약예·부금 가입자가 대상이었다.

반면 정부가 이번에 야심차게 도입하는 사전 예약제는 청약저축 가입자만을 대상으로 삼는다. 사전 예약제는 선분양(착공) 시점보다 1년 가량 앞서 동시에 여러 택지지구를 분양 희망자에게 내놔 선택하게 하는 것이다. 예를 들어 송파새도시와 광교새도시, 은평뉴타운 등을 묶어서 사전 예약을 받으면 입주시기와 입지, 평형, 분양값 등이 다양해져 소비자의 선택 폭이 넓어진다는 취지다. 사전 예약제는 공공택지에 공기업이 분양하는 것에만 적용한다.

역시 처음 도입되는 지분형 임대주택도 청약저축 가입자만 대상이다. 정부는 이르면 올해 안에 전용 60㎡ 이하 소형 주택에 대해 시범 운영한 뒤 점차 85㎡ 이하 중소형까지 확대할 계획이다. 국민임대, 그리고 공기업이 짓는 공공임대는 이전부터 청약저축 가입자만 대상이었다.

같은 청약저축 가입자라 해도 부양가족이 많은 게 유리해진다. 납입횟수와 저축액이 같은 경쟁자가 커트라인에 걸쳐 있을 때는 그동안 추첨으로 선정했지만, 앞으로는 생애 최초 구입자 또는 부양 가족이 많은 경우 등을 우선할 방침이다.